Bárki láthatja, ha rossz az adásvételi

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Ingatlant szeretnék vásárolni, és az eladóval már meg is egyeztünk, illetve az eladó át is adott nekem egy kézzel írt szerződést, ami részemről nagyjából rendben is volna, de egy kicsit bizalmatlan vagyok egy ilyen fecni papírral szemben.  Azt hallottam ráadásul, hogy ingatlan adásvételi szerződést csak ügyvéd írhat. Igaz-e ez? Feltétlenül ügyvédhez kell-e fordulnunk? Illetve hogyan kell kinéznie egy ilyen szerződésnek?

Válaszát előre is köszönöm!

F. Máté”

Tisztelt F. Máté

Noha igaz, hogy bizonyos szerződések akár szóban is létrejöhetnek, számos esetben a jog írásbeliséget követel meg, illetve bizonyos szerződés-típusok esetén ennél komolyabb formai követelményekkel is találkozhatunk, amelyek betartása feltétlenül szükséges.

Az ingatlan adásvételi szerződések esetén ez különösen fontos, tulajdonjogot ugyanis csak abban az esetben szerezhetünk, ha az illetékes ingatlanügyi hatósághoz a formai követelményeknek megfelelő adásvételi szerződést nyújtunk be. Bár korábban már ezen a blogon is olvashatott több bejegyzést is erről a témáról, de szerintem nem árt, ha minden részletre kitérően most összefoglaljuk a legfontosabbakat, még akkor is, ha esetleg az olvasók nagyjából otthon vannak ebben. Szóval itt vannak az alaki követelmények:

• Az ingatlan adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Azaz a puszta szóbeli megállapodás alapján az ingatlan tulajdonjoga nem szerezhető meg.

Az írásbeliségen túl az ingatlan-nyilvántartási törvény (1997. évi CXLI. tv.) az alábbi formai követelményeket támasztja:

• A szerződésben fel kell tüntetni a felek természetes személyazonosító adatait (családi és utónevét, születési családi és utónevét, születési helyét, születési idejét és anyja születési családi és utónevét), lakcímét és személyi azonosítóját, valamint adóazonosító jelét.
• Amennyiben valamelyik fél statisztikai számjellel rendelkező szervezet (klasszikusan valamilyen gazdasági társaság), abban az esetben fel kell tüntetni megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát, ez utóbbi a cégjegyzékszám, illetve a nyilvántartó hatóságot is illik jelölni.
• Kötelező tartalmi elem továbbá a  szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozata. Azaz a feleknek a szerződésben nyilatkozniuk kell, hogy milyen – jellemzően persze magyar – állampolgárok.
• Fel kell tüntetni továbbá a szerződésben az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám, illetve lehetőség szerint az ingatlan pontos címe) és a bejegyzéssel (vásárlással) érintett tulajdoni hányadát.
• A szerződésnek tartalmaznia kell továbbá az érintett jog vagy tény pontos megjelölését. Ez ingatlan adásvétele esetén értelemszerűen a tulajdonjog lesz, azonban érintett jog lehetne például a haszonélvezeti jog, vagy zálogjog, illetve érintett tény lehetne például a tulajdonos kiskorúsága, amely szintén feljegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba. Ingatlan adásvétele esetén tehát egyértelműen jelölni kell a szerződésben, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására kerül sor.
• Fel kell tüntetni a jogváltozás jogcímét. Így például azt, hogy a tulajdonjog adásvétel, ajándékozás, csere, stb. útján kerül átruházásra.
• A szerződésnek tartalmaznia kell az érdekeltek megállapodását. Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy a szerződésből ki kell tűnnie, hogy a felek miben állapodtak meg. Egy adásvétel esetében a megállapodás jellemzően az lesz, hogy a vevő megveszi, az eladó pedig eladja az ingatlant. Itt a megállapodásnál fontos megjegyezni, hogy a szerződés csak akkor jön létre megfelelően, ha a felek a lényeges (ilyen lehet például a vételár, a birtokba adás szabályai) és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben (pl. szavatosságvállalások) megállapodtak. A lényegesnek minősített kérdésben való megállapodás akkor feltétele a szerződés létrejöttének, ha a fél egyértelműen kifejezésre juttatja, hogy az adott kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni.
• Tartalmaznia kell továbbá a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát. Ez azonban az ingatlan-nyilvántartási törvény értelmében megadható külön okiratban is, amelyre leggyakrabban azon adásvételek esetén kerül sor, amikor a vételárat teljes egészében nem fizetik meg az aláíráskor. Ilyenkor ugyanis a tulajdonos a vevő tulajdonjogának bejegyzésére és a saját tulajdonjogának törlésére vonatkozó feltétlen és visszavonhatatlan engedélyt általában csak az utolsó vételárrészlet kézhezvételét követően szokta kiadni.
• Kevésbé köztudomású, azonban szintén szükséges tartalmi elem az ingatlan energetikai tanúsítványának sorszáma.
• Nagyon fontos szabály, hogy a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie a keltezés helyének és idejének.
• Ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez olyan szerződés kell, amely formáját tekintve közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Nagyon fontos tehát, hogy mindenképpen vagy közokirati formában kell létrehozni a szerződést (pl. közjegyzői okiratban), vagy ügyvéd közreműködését kell igénybe venni, azaz a pusztán a felek által aláírt szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartási hatóság (régebbi nevén földhivatal) a tulajdonjogot nem fogja bejegyezni.
• Az ügyvédi ellenjegyzés akkor szabályos, ha az tartalmazza az ügyvéd nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az „ellenjegyzem” megjelölést, valamint az ügyvéd bélyegzőjének és szárazbélyegzőjének lenyomatát.
• Fontos továbbá, hogy amennyiben a szerződés több lapból áll, a felek, illetve az ellenjegyző (ügyvéd) kézjegyét minden lapnak tartalmaznia kell.
• Valamint a felek és az ellenjegyző nyilvánvalóan azonosítható aláírásának is meg kell jelennie. A nyilvánvaló azonosíthatóság akkor teljesül, ha az aláírás alatt olvashatóan megjelölték az aláírók nevét és az okirat szerinti ügyletkötői minőségét (pl. eladó, vevő).

Hasznos a fentiekkel tisztában lennünk, hiszen ezek hiánya az ingatlan-nyilvántartási hatóság részéről hiánypótlási felhívást, vagy akár a tulajdonjog-bejegyzési kérelem elutasítását is eredményezheti.

Természetesen a fentieken túl további speciális kritériumok is előfordulhatnak bizonyos ingatlanok (pl. termőföld) esetén, illetve külön jogszabályok további formai követelményeket is megállapíthatnak. Így – az ellenjegyzés követelményén túl – önmagában a formai kritériumok miatt is érdemes ügyvédhez fordulni, hogy biztosak lehessünk abban, hogy a szerződésünk minden követelménynek megfelel.

Üdvözlettel

Őszinte Ingatlanos

(A cikk elkészítéséhez a Dr. Olasz Balázs Ügyvédi Iroda szakértője nyújtott szakmai segítséget, www.drolasz.hu)