“Emelkedni fognak a lakásárak” – Beszélgetés Petrovszky Gáborral (Tópark)

Ki áll a Tópark befektetőjeként ismert Walker & Williams Investment Group mögött? Mitől lesz versenyképes a Tópark? Miért kényszerülnek rá a hazai fejlesztők, hogy az állam és az önkormánnyzatok helyett maguk kezdjenek hatalmas, átfogó fejlesztésekbe? Valóban nem emelkednek a lakásárak? Miért maradunk le a régióban? Többek között ezekről beszélgettünk Petrovszky Gáborral, a Tóparkot fejlesztő Walker & Williams képviselőjével. Interjú.

Petrovszky Gábor meghívott előadója a december 4-én megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak.

Deutsche Bank a Tópark mögött

Portfolio.hu: Nem sokat lehet tudni a Tópark mögött álló Walker and Williams Investment Group-ról…

Petrovszky Gábor: A Walker & Williams kb. hét évvel ezelőtt vásárolta az első projektjét, ez a Márvány utcai irodaház volt. Ez egy tipikusan Európára létrehozott befektetési alap, akkor londoni székhellyel indult, de a valós ügyvezetés Svájcból történt. Svájcban a Deutsche Bank-portfolióba tartozó DBMG látja el a tulajdonosi felügyeletet, ők adják az instrukciókat, tőlük kérünk forrást, ha szükség van rá. Tehát a DBMG által gründolt alap vagyunk, amit az ő saját befektetői jegyeznek. Ez az általuk összegyűjtött pénz, tipikusan magyarországi befektetésekre. Az első időben ez úgy nézett ki, hogy a tőke nagy része nem Magyarországon volt, és folyamatosan fektettek be Magyarországon. Az elmúlt években a Walker & Williams vett először egy irodaházat, utána egy nyugdíjasházat, s ezek máig megvannak, bérbe vannak adva, tehát mint egy zárt ingatlanalap működik. Utána a W&W vásárolt egy logisztikai központot Biatorbágyon, de a Tóparkhoz viszonyítva ez ma már valóban a portfoliónak csupán kis százaléka. Minden évben ment föl szépen a kreditünk, először egy 5 millió eurós programot, utána egy 10 milliósat, utána egy 30 milliósat engedélyeztek . Ez egy kreditépítési folyamat végeredménye volt, hét év alatt.

A Walker and Williams nem egy cég, hanem több céget összefogó csoport. Minden projekt egy önálló cég, mindegyik projektnek önálló menedzsmentje van. A Tópark is több valós projektcég önálló igazgatókkal. Az irodapark projektcége önmagában jelenleg több, mint 100 embert, a bevásárlóközpont projektcége 40 embert foglalkoztat.

P.: Az alap zárt vagy nyílt végű?

P.G.: Ez egy zártkörű alap, nincs vége. A háttérbefektetőit a DBMG rendszeresen a saját befektetői körében allokálja. Arról nincs tudomásunk, hogy ezt hogyan teszi. Magyarországról eddig nem ment ki pénz, hanem bejött ide pénz. Tehát ők legfeljebb az átértékelésekből, az újabb eladásokból tudnak profitot keletkeztetni. Nem árulok el titkot azzal, hogy a jövőben a portfolió azon elemei, amelyek már túl kicsik, eladásra kerülnek. Az 5 millió és a 20 millió eurós beruházás kezelhető egy rendszerben, de a 20 milliós és a 250 milliós nyilvánvalóan nem.

P.: Mikor szereztétek meg a földterületet a Tóparkhoz?

P.G.: Az ötlet onnan indult, hogy Biatorbágyon volt egy fejlesztésünk, amely elkészült. Built-to-suite rendszerben építettük, megvolt rá a bérlőnk. Mellette néztünk egy területet Biatorbágyon, nagyon sokáig gondolkodtunk rajta, hogy építsünk egy olcsó irodaparkot. Ezt nagyon jó ötletnek tartottuk, de nem volt meg benne a kellő spiritusz. Lehetett volna építeni egy Infopark típusú irodaparkot. Megkaptuk rá az engedélyt, amikor bejött a Sasad részéről ez a lehetőség, mert az ő előző vevőjük nem tudott fizetni, nekünk meg volt egy jóváhagyott projektünk a környéken, egyharmad-egynegyed méretben. A területnek az volt a legnagyobb baja, hogy túl nagy volt. A Sasad kitartotta az árát, hiszen nagy része szabályozási tervvel ellátott volt, teljes mértékben belterület, minden kivonással kapcsolatos illeték befizetve, stb. Amikor támadt ez a lehetőség, felmerült, hogy az engedélyezett projektet szorozzák fel hárommal, és egy komplexebb fejlesztésben gondolkodjunk, amelyben már megvan az előzőekben hiányolt spiritusz. Elmentünk a Tóparkba, megnéztük, és nem volt kérdéses, hogy ez a terület mire jó. Egy utolsó terület a beépített zónák között, két oldalról autópályák határolják, tehát ingatlanfejlesztési szempontból az “arany háromszögben” van.

A 10-20 hektáros fejlesztéseknek mindig az a bajuk, hogy valamilyen irányuk lehet, de nem lehet komplexitásuk. Itt pedig erre lehetőség van. Emellett itt a tó, amely hihetetlen környezetet ad, a méret a Margitsziget kb. 80 százaléka, a tó körül pedig egy 3.6-3.8 km-es futópálya keletkezik. Azt mondtuk, hogy ez az a természetes közeg, amivel lehet valamit kezdeni. Nagyon jó a domborzata is, lejtése van, mint egy régi görög színház, a tóra van tájolva a terület. Én nagyon sokat dolgoztam a MOM-park fejlesztésében, ez volt az első komplex városnegyed-fejlesztés. Ma már nem emlékeznek az emberek, de pl. a MOM-park kifejezetten rossz lokáció volt, gyárterület, mindenki szkeptikus volt. A fejlesztéssel, tervezéssel járó utat mind végigéltem, jó tapasztalat volt számomra. Utána könnyebben tudtam ezekben a léptékekben gondolkodni. Rengeteg nemzetközi fejlesztést láttam, megnéztünk olyan beruházásokat, amelyek hasonlítanak a Tóparkra, csináltunk egy három hónapos elméleti, majd egy három hónapos gyakorlati kört, utána alakult ki, hogyan fog kinézni a Tópark. A végső változat egyébként nincs messze az elsőtől.

P.: Mivel indul a fejlesztés?

Irodával indulunk és egy bevásárlóközponttal. Lakóingatlant csak minimálisat építünk.

P.: A tervekben szerepel közel 180 lakás megépítése is.

P.G.: Igen, de azok bérlakások lesznek. Az azért van, mert már most tudjuk, hogy ki az, aki bérbe szeretné venni a lakásokat. Van egy cég, amely szeretne ideköltözni, Svájcból jönnének, 800 munkahelyet teremtenek, 300 embert hoznak, 200 lakásra szükségük van. Remélem, hogy egy éven belül végleges bérleti szerződést tudunk kötni. Több oka van annak, hogy a lakásépítés marad a végére. Az első, hogy az irodabérlő is ide tudjon jönni. Így tudtunk idehozni kvalitásos cégeket külföldről. A másik, hogy a Tópark ne legyen egy alvó városközpont. Az iroda és a bevásárlóközpont egyszerre fejeződik be, az utóbbi később indult fél évvel, de egyszerre lesznek készen. Mind a kettő építési engedéllyel rendelkezik, finanszírozással, bérlőkkel, szándéknyilatkozatokkal, a bevásárlóközpont szándéknyilatkozatokkal rendelkezik, most kezdjük el aláírni a bérleti szerződéseket, az irodaparkra pedig végleges bérleti szerződéseket is kötöttünk már.

500 ezer ember naponta

P.: Nem láttok túlságosan nagy kockázatot e kereskedelmi egységben? Több példát is láthattunk arra, hogy egy bevásárlóközpont 100%-os bérlői feltöltöttséggel nyitott, aztán mégis megbukott a koncepció.

P.G.: A koncepció szót emelném ki, a koncepciótlanság bukott meg. Ha van koncepció, a projekt tud működni. Másokról nem szeretnék beszélni, a mi koncepciónk triviális, komplexitása vitathatatlan. Mindenki makroelemzésekkel kezdi, azután átmegy mikróba. Zárójelben megjegyzem, hogy lehet elemezni az adatokat, de a végén a pszichológia fog dönteni. Az adatok pedig egyszerűek. Ma 500 ezer ember közlekedik az M1-es és az M0-s érintett szakaszán mindennap. Egy ilyen méretű bevásárlóközpontnak a nemzetközi szabályok szerint és a magyar GDP lebutított verziója alapján naponta 30-35 ezer belépőre van szüksége ahhoz, hogy minden üzlete megéljen. 500 ezer ember mindennap ott van, és akkor még senkinek nem adtunk új célt. Ez a fogyasztói kosár bőségesen elegendő. Nekünk egy óriási szerencsénk van más projektekhez képest: ott van a vevő. Amiben nagyon hiszünk, az a közvetlen autópálya-lehajtó. A Tescóhoz egy sávos, körforgalmas lehajtót tettek, állandó a dugó, mégis megy az üzlet. Nálunk kétsávos autópálya-behajtó megy az M1-esről, ugyanez az M0-sról, Bécs felől egy sáv.

P.: Hasonló adottságú területen, a tervek szerint az Etele téren is épül egy hasonló komplex központ bevásárlóterületekkel. Nem tartjátok közvetlen konkurenciának?

P.G.: Ott van az 500 ezer ember naponta? Nincs, 60-70 ezer van ott naponta. A metrómegálló miatt megduplázódhat. S még ha meg is épül a P+R parkoló, az sem old meg mindent. Ekkorát nem tudnak építeni, ilyen komplexitással. Továbbá kéne építeni egy Margitsziget méretű tavat, ami megfelelő elfoglaltságot, rekreációt és zöldfelületet jelenthet a vásárlások utáni, vagy közbeni sétákhoz. Egy városi bevásárlóközpontnak mindig van sok limitje. Nálunk a jövőt tekintve az sem kérdés, hogy a napi 500 ezer embernél vajon több, vagy kevesebb lesz az autópályán?

P.: Az irodák milyen igényeket szolgálnak majd ki? Amszterdamban pl. a városközponttól 30 km-re is kiköltöznek a cégek. Nálunk is meghonosodhat ez a fajta irodapiac?

P.G.: A kilométereket Budapest esetében a helyükre kell tenni. Ha Budapesten a 0 kilométerkőtől elindulok a XVI-XVII. kerület irányába, akkor 20-25 km-t teszek meg a főváros közigazgatási határán belül, dugóban araszolva több, mint egy óra alatt. A másik irányba 6-8 km-re van a közigazgatási határ. A mi projektünk a 13-as kilométernél van, ráadásul autópálya vezet oda. Az út a belvárosból maximum fél óra. Nem kérdés, hogy melyik a jobb. Mindig van egy pszichológiai tényező is. Budapestnek mindig a nyugati kapuja volt a legfejlettebb, legerősebb, a legmagasabban képzett emberek ebbe az irányba próbáltak tendálni. Budapesten a döntéshozó emberek lakása nem a belvárosban van, hanem a budai övezetben és a nyugati agglomerációban, Manapság, minden reggel ott araszol a dugókban 80 ezer ember, próbálnak bejönni a városba, a sor vége lassan Budaörsnél van. Mi pedig azt mondjuk, hogy nem kell bejönni.

P.: A Tópark irodáit jelenleg 10 eurós bérleti díjon hirdetitek. Ezzel jelentősen alámentek a piacnak…

P.G.: A 10, az nekünk 14-15. A 9.90 egy reklámár. Azért van, hogy a bérlők jöjjenek. Minél szebbek, minél jobbak, annál jobb. Természetesen ez nem egy örök ár, pár hónapon belül ezt a kedvezményt megszüntetjük. Műszaki színvonalát és technológiai fejlettségét tekintve “A” pluszos kategóriájú irodaházak épülnek. Aki ma innovatív, gyors, az ma ennyiért ki tudja bérelni. Maximum öt évet tudunk aláírni erre az időtávra, többet nem. Ez szerepel a terveinkben, ez a diszkont, ami gazdaságilag nyomja a lelkünket, de szeretnénk, hogy tényleg jó cégek jöjjenek ide. Az ár egyébként attól is függ, hogy ki mit szeretne. A 9.90-re még rájöhet fél vagy 1 euró az egyéni igényektől függően.

P.: A Tópark autóval való megközelítése vitathatatlanul ideális. Milyen lesz a tömegközlekedés?

P.G.: Van egy vonatunk: Budapest Déli pályaudvar-Kelenföld-Tópark. A jelenlegi pályatesten működhet a forgalom. Vasúti megállót építünk, magas színvonalút, a XXI. századnak megfelelőt. Ezen kívül autóbuszjárat is lesz a Déli pályaudvartól, illetve Ferihegytől. Később szerintem Kelenföld lesz a fő átszállási pont. Ezen kívűl terveink között szerepelnek 8-12 személyes kisbuszok is, amelyek célzottan szednék össze az embereket. Elektromos buszokat szeretnénk, már folynak a tárgyalások, egyelőre hibrid buszokról. Legkésőbb jövő év végéig kell megrendelnünk a buszokat. A Tópark területén viszont minden kisbusz elektromos lesz.

P.: Az első ütem 2009 végére valósul meg, de a további sikereket az határozza meg, hogy a további lépések milyen ütemben kerülnek sorra.

P.G.: Kétféle tervünk van, egy, amelyet jóváhagyattunk, ez 13 éves fejlesztés. Mi is tudjuk, hogy minél hamarabb vége van egy fejlesztésnek, annál jobban használható. Van egy másik dátumunk, optimistán azt mondjuk, hogy egy ilyen fejlesztést 7-8 év alatt be lehet fejezni. Ennek van realitása. Ezért is nem elégszünk meg azzal, hogy felépül és bérbe adjuk az irodákat. Az első ütemben több, mint 3000 ember fog beköltözni, mint dolgozó. Reményeink szerint ők lesznek a legjobb referenciáink, akik tobább ajánlják a helyet másoknak is. Ez a igazi garancia a további 8 ütemre. Az üzemeltetési csapat elkezdett felállni. Üzemeltetés alatt sokan a csavarhúzót meg a seprűt értik, de ez csak a töredéke. A vallás, az oktatás, a kultúra területét végig kell gondolni, a közbiztonságot, a tűzoltóságot, helyi mentő és kórházi szolgálatot stb. Rengeteg automatizmust akarunk beépíteni. Napelemet nem azért szeretnénk alkalmazni, mert megéri, hanem azért, hogy később, amikor már nem mi leszünk a tulajdonosok, takarékossági okokból ne kapcsolják le a közvilágítást. Ezeknek az ingatlanoknak mindig az a sorsuk, hogy bekerülnek egy nyílt, várhatóan nemzetközi ingatlanalapba. De nem szeretnénk, hogy aki megvásárolja, az takarékossági okokból később ne égesse a lámpákat. A vízről: van egy tavunk, ingyen locsolunk. Ez is hatalmas erő. Ez egy természetes vízgyűjtő terület, ökológiailag teljesen rendben van.

Nincs tudatos állami stratégia

P.: Ismeteresek az elmúlt időszak politikai eseményei Törökbálinton. A politika befolyásolhatja még a projektet?

P.G.: Nagyon nem szeretnénk, hogy a település számára komoly előnyöket jelentő beruházás politikai kérdéssé váljon. Kizárólag szakmai keretek között kívánjuk, a környező településekkel összhangban megvalósítani a projektet. Egyébként nincs olyan ügyünk az önkormányzattal, ami problémássá válna. Jogerős szerkezeti és szabályozási tervünk van, amelyben meg van határozva törvényileg, hogy mit lehet csinálni és mit nem. Mi nem akarunk többet építeni, mást építeni, azt akarjuk csinálni, ami a megvásárolt jogunk. Helyén kell kezelni a politikai kijelentéseket, mert ez nem több, mint a politikai csata egyik eszköze, amitől továbbra is elhatárolódunk. Az elmúlt évben sokszor végignéztük, hogy mit hibáztunk, fontos az önkritika, de semmilyen szabálytalanságot nem találtunk. El kell fogadni, hogy Magyarországon a politika ennyire rá tudja nyomni a bélyegét valamire. Természetesen számunkra fontos a helyi önkormányzatokkal a jó és konstruktív kapcsolat, ezért a továbbiakban is erre törekszünk.

P.: Idén egyértelműen slágertémának számít a hazai ingatlanpiacon a komplex városfejlesztés. Egyre több hasonló projekt indul be.

P.G.: Budapesten alapvetően városnegyedek vannak, amiket próbálnak rehabilitálni. Elméletileg és gyakorlatilag is beszélgethetünk erről. Ha a gyakorlatot nézzük, akkor van hely, és van rá ötlet. A Corvin-Szigony projekt is jó projekt, de megint csak a kínálat alapján teremti meg a keresletet, mert ott nincs kereslet új lakásra. A város elavult. A várossal nem az a baj, hogy kevés a lakásszám, hanem hogy elavul a meglévő ingatlanállomány. Nem fejlődik a város, nem érnek össze azok a szigetek, amelyeket fejlesztenek. Szerintem ennek politikai oka van. Nem azért, mert a politika ellenálló, sokkal inkább mindez a meglévő sok önkormányzatos struktúrákból fakad.

P.: Tehát szerinted a városrész-fejlesztések a tudatos állami-önkormányzati stratégia hiányának következményei.

P.G.: Így van. Mondjuk tegyük fel a Főváros úgy dönt, hogy a Kiskörúton belül minden épületet öt éven belül fel kell újítani. Aki ezt nem teszi meg, valamilyen eszközzel kötelezik erre (Párizsban, Londonban megadott évente kötelező a homlokzatokat felújítani). Első lépcsőben hatalmas csata várható a Föváros közgyűlésén, aztán ennél mégnagyobb a Főváros és az érintett önkormányzatok között, majd mindeközben egy harmadik dimenziójú hangulatkeltés és politikai vihar az országgyűlés a helyi testületek és a különböző érdekképviseletek között. Ezek persze nem népszerű intézkedések. Ezek politika által befolyásolt döntések, de ez csak egy tudatos állami-önkormányzati stratégiával megvalósítható ügy. Amikor bejön egy privát cég, vagy egy befektetői csoport, ő azt mondja, hogy ezt itt ledózerolom, megépítem, a politika csak sokkal kevesebbet tud beleszólni. Ezért tartom butaságnak a politika álláspontját sokszor a gazdasághoz, mert ha konstruktív lenne, akkor rengeteg szinergia lenne, melyből nem csak és kizárólag a gazdaság szereplői, hanem a választók, ezáltal a politika is jól járna.

Egyébként mi mindig törekszünk a jó kapcsolatra. Az a baj, hogy nagyon nehéz együttműködni olyan valakivel, aki nem egy személy, hanem sok, és annak a fele ilyen, a másik fele meg olyan. Tovább nehezíti a helyzetet, hogy Budapesten sok kerületben a polgármester kisebbségben vezeti a kerületet.

P.: Azt mennyire érzed veszélynek, hogy elkezdenek egy komplex beruházást, azután valahol félúton megakad, és mondjuk csak egy lakópark, vagy pl. a Tópark esetében egy irodapark lesz belőle?

P.G.: Ennek egy 10-15 éves életgörbén van jelentősége. Ha koncepciótlan, vagy egysíkú, akkor az a vége, hogy sikeretlenné válik a projekt és átépül olyanná, amilyennek lennie kellett volna. Hiszek abban, hogy vannak olyan nem leírt szabályok, amelyeket hiába akarunk áthúzni, megváltoztatni, rövid ideig tudjuk, de az idő, azt vissza fogja formálni. Meg lehet építeni rengeteg lakást, de ha nem lesz hozzá munkahely, akkor nem lesz jó hely. Az ilyen leegyszerűsített projektek már nem tudnak sikeresek lenni. Lehet, hogy a fejlesztő első időben jól járt vele (bár ezt kétlem), de lehet, hogy 10 év múlva, , végig fogjuk nézni, hogyan bontják le, vagy alakítják át a fejlesztését. Egy igazi ingatlanfejlesztőnek, tervezőnek ez nagyon fájó élmény.

Emelkedni fognak az árak

P.: Evezzünk egy kicsit más vizekre! Egyre több luxuslakásokat ígérő beruházás indul el Budapesten. Mennyire van erre igény a hazai piacon?

P.G.: A luxus szóval nagyon vigyázzunk. Ez a szó Magyarországon már már értelmét vesztette. Ha valóban lenne nemzetközi értelemben vett luxus lakás, azt gondolom rekord áron, nagyon gyorsan lehet értékesíteni. A legnagyobb hiba ezen a területen, hogy olyan emberek fejlesztik, tervezik, illetve építik a “luxus” lakásokat akiknek halvány fogalmuk sincs erről az életmódról. Nem állítom, hogy egyféle luxus van, de mindegyiknek az alapja a stílus, mely teljes hiányát látom a kiemelt szegmensben. Átlagos emberek, átlagos életmóddal (ezt nem pejoratívan, hanem tényként kezelve) nem tudnak igazi luxut alkotni. Ehhez úgy is kell élni, tapasztalni, ind itthon, mind nemzetközileg. A magyar ingatlanpiacot azért szokták temetni, mert nincs elég vevő, nem lehet eladni, erre mi azt mondjuk, hogy ez tévedés. Nem a vevővel van a probléma, a kereslet adott, egyszerűen a kínálat tragédia. Mindenki próbált már lakást venni, és elájult, hogy milyen lakásokban élnek emberek. És ehhez nem kell elmenni Budapest legrosszabb részére…

P.: Nekünk régóta vesszőparipánk, hogy míg a régióban hihetetlen lakáspiaci boom figyelhető meg, addig Magyarországon mindez nem igazán mondható el?

P.G.: Az egésznek az oka a kishitűség. 5-6 éve az egész szakma, a média azt publikálja, hogy esni fognak az árak, nem tudjuk, hogy mi lesz, elvették a lakásvásárlási kedvezményt, illetékkedvezményt, csökkennek az árak. Én azon kevesek közé tartozom, aki azóta is azt mondja, hogy emelkedni fognak az árak, méghozzá jelentősen.

P.: Egyetértek, hiszen Budapesten a jó lokációjú, jó termékek ára emelkedett, viszont pl. Varsóban a legrosszabb lakás ára is 30-40 százalékot emelkedett az elmúlt másfél évben. Prágában, illetve a balti államokban is hasonló a helyzet, és ez alapvetően nem pszichológiai kérdés, hanem piaci.

P.G.: Akkor beszéljünk arról, hogy miből keletkezik a lakáspiaci kereslet pénzügyileg? Honnan lesz egy vevőnek pénze? A jövedelméből, a meglévő lakás eladásából és bankhitelből. A bank pedig mit akar? Tiszta erőből hitelezni. Az emberek 90%-ának pedig van saját tulajdonú lakása, aminek az ára emelkedik, így csereértéke is növekszik. Tehát véleményem szerint minden adott a boom-hoz. Szerintem, mi nagyon beleszürkültünk a saját világlátásunkba, a régió más országaiban egy picit nagyobb az összetartás, és ez már elég ahhoz, hogy évente 10 százalékot emelkedjenek a lakásárak. Zárójelben megjegyzem, hogy Magyarországon sem ismerek olyan ingatlant, amelyet kevesebbért adtak el, mint amennyiért megvették. De ha mindig az kap teret, hogy nem megy a piac, akkor mindenki marad ahol van, ez pedig elviszi a mobilitást, így a keresletet és a kínálatot is. Ha egy kicsit meglökünk valamit, az beindul. Ki gondolta volna, hogy a Marina parkban 600 ezer forintos négyzetméterárak lesznek? Mégis étékesítették a lakásokat.

P.: Egy csepeli panel és egy XII. kerületi lakás négyzetméterára között mondjuk háromszoros a szorzó. Ez mennyire tartható?

P.G.: Párizsban egy házon belül 1:5 a különbség. Egy budapesti szintű város vonzáskörzetén belül 1:15 is lehet. A háromszoros szorzó tehát nem rossz, sőt sokkal nagyobb lesz. Külföldön már megfizetik a felújítási költséget, az extra lakásokat hamarabb és drágábban lehet eladni. Ez egy fiatal vásárlói társadalom. Ha 60 éves egy vásárló, akkor is fiatal, mert életében egyszer, vagy kétszer csinálta. Amikor pedig megjelenik majd az euró, azt fogja eredményezni, amit mindenütt eredményezett: a legtöbb szektorban drágulást, és ebbe szerintem abszolút beletartozik az ingatlan is.

P.: Mi is ezt a véleményt valljuk, aki most nem vesz ingatlant a II., XII. kerületben, az pár év múlva nem fog tudni, mert annyira fel fog menni az ára a minőségi termékeknek, bár még a statisztikai átlagok még nem mutatják szignifikánsan.

P.G.: De kevesen vannak, akik így gondolják. A magyarországi statisztikákra pedig Bartucz Tamás, az Ingatlanbank Petrocartel igazgatója azt szokta mondani, hogy ha a bal kezemet belerakom egy -100 fokos vízbe, a jobbat pedig egy +100 fokosba, akkor azt nem érzem 0-nak. Ennyit az átlagról.