Áramlik a tőke a szomszédba – Zuhannak a hozamok Romániában

A közelmúltban biztossá vált 2007 januári EU-csatlakozással Románia egyértelműen népszerűbb célpont lett a befektetők körében. Keleti szomszédunk kereskedelmi ingatlanpiacába az elmúlt félévben rekord mértékű külföldi tőke áramlott, ám a rendkívűl dinamikusan bővülő román gazdaság étvágyát továbbra sem csillapítják a fejlesztők.

Minőségi irodaépületekből továbbra sincs elég a román fővárosban, az irodaházak kihasználtsága 97%-nál is magasabb. A bérleti díjak a budapestinél érzékelhetően magasabbak, a hozamok pedig folyamatos csökkenést mutatnak. A kedevző piaci környzetben az osztrák befektetők felvásárlási kereslete hihetetlenül erős, a romániai ingatlanpiacon egyértelmű az osztrák dominancia.

Ideális fejlesztői környezet

Az egész KKE régió legintenzívebb hozamesése Bukarestben figyelhető meg, a tranzakciós hozamok az A-kategóriás irodaházak esetében a 2 évvel ezelőtti 11%-os szintről 7.5%-ra estek le. Ez azt jelenti, hogy a prémium bukaresti hozamszint jelenleg csupán 75 bázisponttal alacsonyabb a budapestinél, hiszen hazánkban eddig az IVG portfólió (Infopark) értékesítésekor realizált 6.75%-os hozam számít a legalacsonyabbnak, bár kínálati hozamként piaci források a 6% körüli szintet említik meg. A hozamesés dinamikája – a globális és a regionális trendeknek megfelelően – érezhetően lassul majd, s jövőre várhatóan 6% fölött marad majd. Mihnea Serbanescu, a DTZ romániai vezetője a Portfolio-nak elmondta, hogy 7% alatti hozamok kizárólag prémium termékek esetében lesznek elképzelhetőek. A szakember szerint KKE elsődleges piacaihoz konvergálnak a romániai hozamok, s várakozásai szerint a prágai, varsói, budapesti szinten fognak stabilizálódni.

A kihasználatlanság rendkívűl alacsony, mindössze 2.6%-os szinten áll, s a DTZ várakozásai szerint ez az arány 2008-ban – 2 év alatt több, mint 400,000 nm-nyi új átadást feltételezve – is csak 4% lesz majd. A spekulatív fejlesztéseknek tehát bőven van még terük Bukarestben, a minőségi termékek iránti kereslet ugyanis szakadatlan. A bérleti díjak ennek megfelelően viszonylag magasak, a prémium irodaházakban kb. 16-19 euró/hó/nm-t kell fizetni a bérlőknek. Az irodapiac stabilitása mellett figyelembe véve az igen dinamikus gazdasági növekedést és a valóban közelgő EU-csatlakozást, egyáltalán nem meglepő a külföldi befektetők fokozott érdeklődése a román piac iránt.

Osztrák hegemónia a román fővárosban

Az első intézményi befektető 2003-ban jelent meg a bukaresti ingatlanpiacon. Akkor az osztrák Europolis vásárolta meg az akkori legfejlettebb terméket, a Europe House-t. Azóta a külföldi befektetők kereslete jellemzően meghaladja a piac kínálatát. A pionír szerepet vállaló osztrák befektetők jelenleg is uralják a piacot, ám az EU-csatlakozás bizonyossá válásával megjelentek a brit, a német és az amaerikai alapok is. A teljes bukaresti irodaterület több mint 30%-a jelenleg az osztrák ImmoEast tulajdonában áll.

A minőségi termékek hiánya és a kedvező befektetői környezet egyre keményebb versenyhelyzetet teremt a befektetőknek, így elsősorban az osztrák beruházók által alkalmazott forward purchase konstrukció egyre népszerűbb megoldásnak számít Bukarestben. Az osztrák ImmoEast a közelmúltban jelentette be, hogy joint ventur-re lép az egyik helyi fejlesztővel, s mintegy 200 millió eurós beruházást valósítanak meg.

Az ImmoEast és az Europolis mellett a román kereskedelmi ingatlanpiacon aktív még a CA Immo és az Erste Bankhoz tartozó Sparkassen Immobilien is. A Ziarul Financiar román üzleti napilap információi szerint az osztrák intézményi befektetők ingatlanberuházásai összesen hamarosan elérik az 1 milliárd eurót.