Még mindig olcsó – Mekkora üzlet a bolgár ingatlan?

Az angolok és az írek hajtják a bolgár ingatlanpiacot. A tavalyi évhez képest alacsonyabb áremelkedést várnak ugyan a lakáspiacon, ám a piac optimizmusa alapvetően továbbra is töretlen. Várhatóan idén a nagyvárosok helyett inkább az ezidáig kevésbé frekventált területek értékelődhetnek fel. Az árakat 2006-ban is elsősorban a külföldi befektetők keresleti nyomása határozza meg, kiegészítve a bolgár jelzáloghitelezés dinamikus bővülésével.

A bolgár ingatlanpiac rohamos növekedéséért elsősorban a külföldi befektetők, azon belül is az írek és az angolok felelősök. A szigetországi magánbefektetők mellett egyre több intézményi befektető fordul a dél-kelet európai piacok, s így Bulgária felé is. A külföldi keresleti nyomás jelentős területi egyenlőtlenségeket alakított ki az amúgy nem túl nagy piacon. Ezek a különbségek várhatóan kiegyenlítődnek majd az elkövetkezendő években.

Szófiában az elmúlt 1-2 évben pl. a duplájára nőttek az ingatlanárak és a Fekete-tenger melletti Várnában is 60-70 százalékos áremelkedést regisztráltak. Az Industry Watch elemzői szerint a legtúlértékeltebb város a tengerparti Burgasz, mely gyönyörű strandszakasza és nemzetközi repülőtere miatt igen népszerű a brit magánbefektetők körében. Lényegesen olcsóbb a frekventált helyeknél Pleven, Plovdiv, Rousse és Shoumen.

Angliában a Halifax nemrég készült felmérése szerint közel minden harmadik állampolgár gondolkozik külföldi ingatlan vásárlásán. Jelenleg mintegy 257,000 britnek van külföldön háza vagy lakása összesen kb. 34 milliárd euró értékben. Ebből a hatalmas piacból Bulgária – a régió legaktívabb marketingtevékenységével – egyre nagyobb szeletet hasít ki magának. 2005-ben ugyanis a külföldön ingatlant vásárló brit állampolgárok 10 százaléka már Bulgáriában vett második otthont magának.

A bolgár ingatlanpiac nemcsak az olcsó tengerparti nyaralók iránt érdeklődő magánszemélyek, hanem a nagy nemzetközi intézményi befektetők körében is igen népszerű, hiszen a hozamok régiós viszonylatban is magasnak számítanak. Többen azonban a túlfűtöttség jeleit vélik felfedezni és óvatosságra intenek.

Kedvezőbbnek tűnik a hozam-kockázat relációban Bulgária, mint Románia, ahol mintegy 150 bázisponttal alacsonyabbak a prémium kategóriás irodapiaci hozamok, annak ellenére, hogy a két ország a mostani tervek szerint 2007-ben együtt fog csatlakozni az EU-hoz. A 2006-ra prognosztizát 9 százalékos szófiai hozamszint Bukarest (7.5-8 %) fényében egyértelműen magasnak tűnik.

9 százalékos hozamra számít a brit Equest Balkan Properties is, mely márciusban vásárolt meg egy 45,000 négyzetméteres szófiai bevásárlóközpontot 94 millió euróért, mellyel a bulgáriai portfóliója 209 millió euróra növekedett. Az Equest Balkan csak egy a sok tőzsdén jegyzett angol ingatlantársaság közül, mely prioritásának tekinti a bolgár piacon való akvizíciót. Több elemző azonban arra figyelmeztet, hogy a hatalmas tőkeáramláshoz képest túl kicsi a bolgár piac, s könnyen túlfűtötté válhat. Ezen a véleményen lehet a Bluehouse Accession Property is, mely a héten bejelentette, hogy határozatlan időre elhalasztja bulgáriai akvizíciós tervét.

Az ingatlanpiac fejlődése mellett szól az is, hogy a balkáni állam azon kevés európai országok közé tartozik ahol van jogi lehetőség REIT-et alapítani és a tőzsdén bejegyezni. Az Egyesült Államokból indult társasági forma Bulgáriában is népszerű, a REIT-ek összkapitaliációja jelenleg kb. 69 millió euró, ami elemzők szerint megtöbbszöröződhet az elkövetkezendő években.