Formálódik a magyar Manhattan

Megjelent a magyar ingatlanpiacon az extraluxus kategória. Az elmúlt évek nagy garzon- és kislakás-építési hullámai után most a luxusszegmens teteje, a manhattani és párizsi négyzetméterárakkal vetekedő belvárosi lakások felé fordult a beruházók érdeklődése.

Két éve még a Várnegyedben épült Anjou Residence számított a luxus netovábbjának, a négyzetméterárak 820 ezer forintnál kezdődtek, és 1,4 millióig meg sem álltak. “Azóta utolért minket a piac, hiszen egyre több fejlesztő lát fantáziát az extraluxus szegmensben” ? mondja lapunknak Nőth Judit, a BHG Hausbau Kft. egyik ügyvezetője. Jelenleg legalább hét olyan luxuslakás-beruházás van folyamatban, ahol a négyzetméterárak meghaladják az egymillió forint. Sőt az Otthon Centrum elemzői arra számítanak, hogy 2006 végére a kétmilliós négyzetméterár sem lesz unikum. Ezzel már Manhattant is verjük: egy friss amerikai felmérés szerint 1,7 millió forint az átlagos négyzetméterár a legexkluzívabb New York-i negyedben.

Felértékelődik a Belváros

Az ING Ingatlanfejlesztési Kft. őszre elkészülő Vörösmarty téri irodaházának (volt ORI-székház) felső szintjére tervezett nyolc luxuslakás már egy éve elkelt, pedig akkor még csak papíron létezett a projekt. Már akkor aláírták a vevők a szándéknyilatkozatot, s ma csak egy-két olyan lakás maradt, amelyre még nincs aláírt szerződés, ezeket most véglegesítik. Úgy tudjuk, ezeket a lakásokat kizárólag magyar magánszemélyek vásárolták meg.

Az eredetileg külföldiekre számító Anjou Residence-ben is meglepve tapasztalták, hogy a vevők többsége magyar. Nőth Judit ezt azzal magyarázza, hogy főként az élet sűrűjébe vágyó fiatalok szemében újra felértékelődtek az olyan városrészek, mint a Belváros. Ide sorra költöznek vissza a gazdagok a városon kívüli zöldövezetekből. A régió országaiban dolgozó topmenedzserek is belvárosi luxusra vágynak, s arra, hogy ne kelljen a házfenntartás nyűgeivel foglalkozniuk.

Nőth Ildikót az lepte meg legjobban, hogy az Anjou Residence-ben sok vidéki vevő vásárolt lakást. Tehetős üzletemberek vidéki házuk mellé vesznek maguknak budapesti lakást vagy azért, mert a vállalkozás egy része már a fővároshoz kötődik, vagy azért, hogy ha például színházba vágyik a család, akkor is az odahaza megszokott színvonalon szállhassanak meg. Arról nem is beszélve, hogy milyen jó lesz a gyereknek, ha majd Budapesten jár egyetemre.

Többségben a külföldi vevők

A külföldi befektetők jelenléte azonban még mindig meghatározó a piacon. A negyvenmillió eurós beruházással épülő Palazzo Dorottya eddig eladott lakásait is zömében külföldiek vették meg, és a magyar piacon újnak számító külföldi beruházók is sok lakást értékesítenek külföldön. Az ír Gandon Holding építi a budai Vár alatt húzódó Szalag utcai Corvinus-palota lakásait, amelyeket Írországban is hirdetnek, s ennek megfelelően a külföldi vevők többségben vannak. Több, ebbe a kategóriába tartozó beruházást, például az V. kerületi Vadász utca 28. vagy a Paulay Eden nevű, Liszt Ferenc tér környéki tömb lakásait lényegében csak külföldön hirdetik. Utóbbiakat berendezve, akár bérlővel együtt adják el a külföldi befektetőknek.

“Még mindig tömegesen jelennek meg új külföldi befektetők a magyar piacon” ? mondja lapunknak Ezer Rezső, a Development Associates társtulajdonosa. Szerinte ezen nincsen mit csodálkozni, hiszen Nyugat-Európában olyan alacsonyak a banki betéti kamatok, és olyan szűkek a biztos befektetési lehetőségek, hogy érdemesebb itteni ingatlanban fialtatni a pénzt. Gyarmati Éva, az A1 Individual ingatlaniroda értékesítője szerint évek óta lett volna igény erre a kategóriára a külföldi bérlők körében. “Kicsit talán még meg is késett ez a mostani hullám” ? mondta lapunknak. Ám vannak, akik úgy érzik, a jelenlegi fejlesztések akár telíthetik is a piacot. Nőth Judit is elképzelhetőnek tartja, hogy ez már egy kicsit sok az extraluxusból Budapesten, de szinte lehetetlen felmérni a keresletet. “Nem is figyeljük a piacot. Annyira egyedi a termékünk, hogy nem lenne értelme” ? hallottuk Gyarmati Zoltántól, a Rózsadombon készülő Excelsior Parkot építő Pro Hill Kft. ügyvezető igazgatójától.

Luxus minden mennyiségben

“Ezek a lakások nem létező igényeket elégítenek ki. Inkább arról van szó, hogy ha egy vevő talál olyan lakást, amelyik tetszik neki, akkor megveszi” ? magyarázta Ezer Rezső az ingatlanpiac e szegmensének kínálatvezérelt mivoltát. Éppen ezért arra következtetnek, hogy a luxuslakások latens piaca jóval nagyobb, mint amit most sejteni lehet. Az ilyen potenciális vevő bármikor úgy dönthet, hogy Ferrari helyett inkább új lakást vesz ? ha talál ízlésének megfelelőt.

Az már most látszik, hogy a luxuslakásokon nem lehet gyorsan túladni. A 2004 végén átadott Anjou Residence ötvenkét lakásának alig a fele kelt még csak el. Mehetne persze gyorsabban is az értékesítés ? ismeri el Nőth Judit, de tudni kell, hogy az extraluxusra vágyó vevőknek nem sürgős a dolog, hiszen nem arról van szó, hogy nincs hol lakniuk. Ráadásul alaposan végigböngészik a kínálatot, mielőtt döntenének egy több százmilliós lakás megvételéről. Siettetni pedig nem szabad a pénzes vevőket.

“Lesznek olyan projektek, amelyekből csak néhány lakás marad, és olyanok, amelyek kevésbé sikeresek” ? mondja Ezer Rezső. Szerinte a siker attól függ, meg tudják-e a találni azokat a tényezőket, amelyek megfogják a gazdag vevőkört. “Mi egyelőre annyit tudunk róluk: azért akarnak a Belvárosban élni, mert igénylik a városi környezetet és az ahhoz kapcsolódó szolgáltatásokat.”