Rosszak a magyar lakások – 13%-ban fürdőszoba sincs

Milyen a magyar lakásállomány? A kérdésre hajlamosak vagyunk egyértelműen negatív hangvételű választ adni, miszerint a magyar lakások többsége öreg, nem elég komfortos és ráadásul többségük még panel is. Ám nem árt, ha hazánkat ebben a tekintetben is összehasonlítjuk az Európai Unió többi tagállamával. Mi az alapvető különbség a régi és az új tagállamok lakáspiaca között? Mekkora szerepe van a jelzáloghitelezésnek a lakásállomány megújulásában?

A magyar lakásállomány összesen kb. 4.134 millió lakóingatlanból áll, ami azt jelenti, hogy 1,000 lakosra hozzávetőlegesen 402 lakás jut. Ha összehasonlítjuk ezt az arányt a többi tagállammal, akkor láthatjuk, hogy ez az érték egyáltalán nem számít rossznak. Sőt, megelőzünk olyan országokat, mint Írország, s Ausztriában is csak marginálisan nagyobb arányaiban a lakásállománya. Mindazonáltal láthatjuk, hogy általában a régi tagállamokban kedvezőbb az arány, mint a 2004-ben csatlakozott országokban.

Alapvető különbség Magyarország és régi EU-tagországok között a bérlakáspiacban mutatkozik. Hiszen míg a magyar lakosság 92-95 százaléka saját tulajdonú lakásban él, addig Nyugat-Európában ugyanezen arány mindössze 60-65 százalék. Sok embernek ily módon a lakása az egyetlen vagy legalábbis a legértékesebb vagyontárgya, így nem szívesen adják el egy alapvetően kínálat-orientált piacon, mint a hazai használt lakáspiac. Ezért sokan nem hajlandóak egy bizonyos szint alatt eladni ingatlanjaikat. Ez a jelenség a használt lakások piacának passzivitása mellett a munkaerő mobilitásáért is felelős.

A lakások komfortosságát tekintve sem tartozunk az európai élvonalhoz. Magyarországon az otthonok 87 százalékához tartozik melegvizes fürdőszoba, s a lakóingatlanoknak mindössze 52.9 százalékának van központi fűtése. Mindez tehát azt jelenti, hogy a hazai lakások 13 százalékában egyáltalán nincsen fürdőszoba, ami feltétlenül elgondolkodtató adat. Ez utóbbi aránnyal – a mediterrán országokat (Spanyolország, Portugália, Ciprus, Málta) nem számítva – utolsónak számítunk az Európai Unió régi és új tagállamai között egyaránt. A legjobb mutatókkal Svédország és Hollandia rendelkezik, ahol a lakások 100 százalékában van melegvizes fürdőszoba. Különösen rossza a helyzet viszont a balti országokban, a három kis ország egyikében sem éri el az arány a 70 százalékot.

Több ingatlanpiaci szereplő és szakértő a banki verseny erősödésében és a jelzáloghitelezés szélesebb körben történő elterjedésében látja a hazai lakáspiac növekedésének kulcsát. Tény, hogy a magyarországi jelzáloghitelezés meglehetősen gyerekcipőben jár nyugati barátainkhoz képest, s az is, hogy több európai ingatlan-boomban játszott kulcsszerepet a jelzáloghitelezés deregulációja és fejlődése.

Ha összehasonlítjuk a jelzáloghitel-állományokat a nemzeti GDP arányában, akkor világosan kirajzolódik a volt szocialista országok lemaradása a régi 15-ökkel szemben. A jelzáloghitelezés jelentőségét mutatja, hogy azokban az országokban, ahol a 90-es években szignifikáns lakásárnövekedés ment végbe, ott ez a jelzáloghitelezés előretörésével szorosan összefügve történt. Spanyolországban és Portugáliában pl. – ahol a 90-es évek egyik legdinamikusabb áremelkedését prognosztizálták – az elmúlt 10 évben a hitelállomány GDP-hez mért aránya mintegy meghármoszorozódott. Az ugyancsak aktív ír és holland piacon ugyanezen időszak alatt az arány duplájára nőtt. Magyarországon a folyamat mindenképpen pozitív, 2001-ről 2003-ra az állomány (a GDP százalékában) több, mint háromszorosára nőtt, s várhatóan a tendencia hosszú távon is folytatódni fog.

Fontos indikátor a Loan to Value (LTV) mutató is, ami az ingatlan értékének arányában fejezi ki a jelzálog hitelösszegét. Szembeszökő a különbség a régi és az új tagországok között, hisz amíg Csehországban 70, Magyarországon kb. 60 százalék az átlagos LTV, addíg Svédországban 90-100, Hollandiában pedig 112 százalék a jellemző arány. Piaci szakértők hosszú távon a banki verseny erősödésével a hazai jelzálogpiacon is a LTV növekedését prognosztizálják, ami természetszerűen a lakáspiac élénküléséhez vezethet. A jelzáloghitelek terén a másik fejlődési potenciált a futamidő meghosszabbodása jelentheti. A nyugat-európai 25-30 éves átlagos futamidőhöz képest Magyarországon még jellemzően 10-15 év alatt kell törlesztenünk a lakásunkra felvett jelzáloghitelünket.

Megfigyelhető továbbá, hogy Magyarországra főleg azokból az országokból érkeznek lakásvásárlók, ahol az elmúlt években (elmúlt évtizedben) a jelzálogpiacon jelentős fejlődés ment végbe és ahol ennek következtében a lakásárak meredeken emelkedtek. Az EU országai közül a legdinamikusabb lakásáremelkedés az Egyesült Királyságban ment végbe, s ahol az ingatlanok értékének szárnyalása jelenleg is töretlen. Az angolokat szorosan követik a budapesti lakáspiacon rendkívűl akítv írek, valamint a spanyolok és a hollandok.

Érdekes jelenség, hogy míg a lakásárak növekedése az elmúlt évtizedben az új EU tagországokban lényegesen mérsékeltebb tendenciát mutatott, mint Nyugat-Európában, addig a lakások bérleti díjai bőven az EU-átlagot meghaladó ütemben emelkedtek a közép-kelet európai volt szocialista államokban. Ez főként azzal indokolható, hogy ezekben az országokban rendkívűl szűk a bérlakások kínálata a rendszerváltást követő lakásprivatizációs hullám miatt. Ezzel szemben Németországban, mely Európa legnagyobb bérlakáspiaca, a jellemző bérleti díjak alig emelkedtek.