Még mindig tízezrekkel olcsóbb a frankhitel

Egyre több lehetőséget kínálnak a bankok azoknak a vevőknek, akik szívesen költöznének új lakásba, ám nemhogy a megvásárolni kívánt ingatlan teljes ára, de még az induláshoz – és a hitel felvételéhez – szükséges önerejük sincs meg. Az önerő nélküli hitelekkel azonban nagyon kell vigyázni, mert az egyes feltételek és a törlesztők között hatalmas eltérések lehetnek.

Az elmúlt időszakban az élesedő versenynek köszönhetően a bankok egyre előnyösebb feltételekkel bíró hiteltermékekkel jelentek meg a lakáshitelezési piacon. Ennek eredményeként ma már több bank kínálatában is szerepel mind a lízing, mind az önerő nélküli hitel lehetősége – fogalmaz Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője.
A frankos még mindig jobb

A leendő lakás kiválasztásához saját szempontjaink figyelembevétele mellett – elhelyezkedés, lakásméret, felszereltség, tájolás – nagyon fontos meghatározni, milyen hosszú futamidőre mekkora havi törlesztőrészletet tudunk vállalni. A tervezgetésnél érdemes a realitások talaján maradni; a háztartás havi szabad jövedelmének 70-80 százalékát egyik bank sem fogja a hitelbírálat során megítélni.

Murányi úgy látja, a piacon jellemző gyakorlat szerint havi jövedelmünk 30-35 százaléka az az összeg, amelyet a bankok elfogadható törlesztőrészletnek tartanak. Ez természetesen bankonként eltérő lehet. Továbbra is nagyon meg kell gondolni, milyen devizanemben adósodjunk el – a Duna House adatai szerint a frankos hitel még mindig sokkal jobb, mint a forintos.

Látható tehát, hogy az árfolyamkockázattól tartva sem érdemes forinthiteleket választani. A legkisebb különbség is havi 13 606 forint a forintos és a frankos törlesztőrészlet között, ami tíz év alatt 1 632 720 forintnyi differencia egy 7 millió forintos hitelfelvétel esetén. Tízéves futamidőnél 16, 30 évesnél 56 százalék a különbség a forintban és a frankban fizetendő törlesztőrészlet között.
Érdemesebb lízingelni?

A kölcsönfelvétel mellett önerő nélkül juthatunk otthonhoz lakáslízinggel is. Vagyis szinte önerő nélkül, a folyosítási és egyéb költségek miatt ugyanis egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelése körülbelül 250 000 forintnyi egyszeri, induló költséget jelent.

A lízing feltételei sokat változtak a konstrukció múlt év végi megjelenése óta. A lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd a vásárlónak birtokba adja – a futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába megy át az ingatlan. Fontos tudni, hogy ellentétben a klasszikus lakáshitelekkel, a törlesztés évei alatt nem jutunk tulajdonhoza, ez csak a törlesztések végeztével történik meg – de természetesen létezik előtörlesztési lehetőség is.
Klasszikus és fészekrakós 0 százalék

Ha valaki mégis a klasszikus lakáshitelt választja, talál olyan hitelterméket, amely a hitelbiztosítási érték 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 forint önerővel történő lakásvásárlás (természetesen a folyósítási és egyéb költségek miatt itt is kell néhány százezer forint). Árnyalja a képet, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forintalapon érhető el, vagyis eléggé drága.

Aki megfelel a feltételeknek, annak kedvezőbb megoldás az állami támogatású Fészekrakó program. A Fészekrakóhoz a “szocpol” felvételével teremthetjük meg a vásárláshoz szükséges önerőt, így a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, ám a szocpol felvételéhez szükséges gyerekvállalás megfontolt döntést igényel. Teljesen üres zsebbel itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt általában csak a vásárlás végső szakaszában folyosítják, így a lakás lefoglalásához szükség van alaptőkére.

Negyedik megoldásként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből). Ezek azonban összességében jelentősen magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, mivel a személyi hitelek THM-je jóval nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.