Európa kereskedelmi ingatlanpiaca – befektetési piaci összefoglaló 2010 július

Az összbefektetések mértéke ebben a negyedévben 25,2 milliárd euróra rúg, amely 19 százalékos emelkedés az első negyedévhez képest.

Ismét a főbb piacok határozták meg a befektetéseket – Franciaország, Németország és Anglia tette ki az összes befektetés 64 százalékát, de a vásárlói kereslet Norvégiában és Svédországban is növekedésnek indult
• A közép-kelet európai piacok ismét keresettebbek, itt a befektetési volumen 61 százalékkal növekedett, míg a keleten fekvő Lengyelország, Oroszország és Törökország csak 16 százalékos emelkedést produkált
• A külföldi befektetők aktivitása 26 százalékkal növekedett a tavalyi év azonos időszakához képest, míg a hazai befektetések csak 15 százalék növekedést mutattak mellyel piaci részesedésük 38 illetve 35 százalékra növekedett 2009-ben.
• A kiskereskedelmi aktivitás 30 százalékkal esett vissza az első negyedév kiemelkedő eredményéhez képest, míg az irodapiacon 43 százalék csökkenés volt érzékelhető. Az Ipari ingatlanok piaca a negyedév során 7 százalékról 13 százalékra emelkedett
• Az elsődleges kiskereskedelmi lokációk továbbra is érdekesek maradnak a növekvő étvágyú vásárlóknak, míg a hasznok zsugorodásával egyre több ingatlan kerül a piacra
• Az ingatlanok értékei 3,7 százalékkal növekedtek az év során, mely az első éves szintű növekedés 2008 második negyedéve óta. Az 1,8 százalékos növekedés a legmagasabb volt 2007 második negyedéve óta
• A hozamok csökkennek, jelenleg átlagosan 7,1 százalékon állnak. Az elmúlt két negyedévben egyaránt 12 bázispontot csökkentek
• A bérlői piacok stabilabbak lettek, a bérleti díjak csupán 1,9 százalékkal csökkentek ebben az évben, sőt az elmúlt negyedévben 0,4 százalékkal növekedtek  is, mely 2008 harmadik negyedéve óta nem volt tapasztalható
• Az ingatlanok legmagasabb elérhető értéke 22 százalékkal csökkent, míg a bérleti díjak 9,4 százalékkal estek
• A vonzó árazás a történelmi átlagokkal ellentétben várhatóan fenntartja a prémium ingatlanok iránti befektetési keresletet
• A nem kiemelkedő minőségű ingatlanok iránti kereslet várhatóan növekszik, de az államadósság miatt a befektetők óvatosabbá válnak
• A kínálat lassú fellendülése jó hatással lehet a befektetésekre, az összbefektetések mértéke várhatóan 20-25 százalékkal növekedhet az év második felében és az év végére akár 105 milliárd euróra is rúghat  

A papírforma szerint az elmúlt negyedévben a befektetési volumen 19 százalékos növekedésével, a hozamok zsugorodásával, az ingatlanok értékének növekedésével valamint a főbb országok jobb megítélésének hatására Európa ingatlanpiaca tovább fejlődött, a legmagasabb elérhető bérleti díjak 2008 harmadik negyedéve óta először mutattak növekedést. Bár az időszak jól indult, a piac a negyedév felénél az államadósság, valamint a kockázatkerülőbb magatartás hatására megtorpant, mely a hozamok és a megítélés stabilizálódásához vezetett. Ugyanekkor a továbbra is korlátozott banki finanszírozás nem támogatta a kereslet fellendülését.

Michael Rhydderch a Cushman & Wakefield EMEA régió külföldi befektetésekért felelős vezetője szerint: “Míg a második negyedév egyaránt hozott jó és rossz dolgokat, talán kicsit optimistábban nézünk a második félév elébe, tekintettel a kereslet és a befektetések várható növekedésére, ami kötvényhozamok csökkenésének köszönhető.”

„A piac legnagyobb és legaktívabb részét még mindig a kockázatkerülő befektetők adják, akik a főbb projektekre fókuszálnak a nagyobb, likvidebb piacokon, de a jelenlegi mutatók szerint több befektető a legversenyképesebb és legkeresettebb piacokon, mint Anglia és Franciaország a hozzáadott értékeket keresi. Ezt állítjuk szembe az egyre inkább diverzifikálódó piaci háttérrel, bérleti díj növekedéssel, bérlői és befektetői kereslettel és a városok, valamint ingatlanok szerint változó hozam trendekkel.
Különösképpen, hogy Görögország összeomlását követően a befektetők tisztában vannak a kisebb, kijjebb eső területeken található és kevésbé likvid piacok kockázataival.”

„A jelenlegi események hatására elképzelhető egy erősebb érdeklődés az ingatlanbefektetések iránt a kockázatkerülő vevők részéről, akik a biztos bevételre várnak” fűzte hozzá Rhydderch, „a növekvő kínálat jeleit érzékelhetjük továbbá a piac ingadozásának köszönhetően, ami azt sugallja a vevőknek, hogy az árak visszatérése az elkövetkező időszakban még nem lesz jellemző. Az árverések gyakorisága is egyre több ingatlant hoz a piacra és amíg a bankokat csak kissé nyomasztja az kényszer értékesítés, várhatóan több bank lép majd a befektetési piacra a nyár végeztével.”

„A hozamok csökkenése egy kicsit tovább tart, mint amire számítottunk” vonta le a következtetést Rhydderch „de a legjobb ingatlanok és piacok iránti kereslet tovább csökkenti a hozamokat – kiváltképp, ha a kötvények hozamai a jelenlegi alacsony szinten maradnak. A piacon a túlságos függés a tőkétől vezethet majd egy követelőzőbb kockázat árazáshoz.”

David Hutchings a Cushman & Wakefield európai piackutatási vezetője hozzáfűzte: “Összefoglalva, amíg a befektetői trend gyengébb a vártnál, a bérlői piac jobban teljesít, mint ahogy azt a legtöbben várták. A fellendülés leginkább az irodapiacon érzékelhető. Az iroda és az ipari ingatlanpiac az év második felében várhatóan profitál majd a multinacionális végek keresletéből, de a fogyóban lévő szabad ‘A’ kategóriás irodaterület miatt továbbra is fennáll majd a kínálati hiány. A kockázatkerülő befektetők továbbra is a minőségi kiskereskedelmi ingatlanokat részesítik majd előnyben, de a vásárlói piac a közszféra megszorításai miatt gyengül. Az alacsonyabb infláció, az alacsony kamatok és a magánszféra biztatóbb álláslehetőségei ezt várhatóan ellensúlyozni fogják.”

„Várhatóan elmulasztjuk a gazdasági fellendülés egy-két momentumát és a közszféra konszolidációja csökkenti majd a növekedést, sőt néhol visszaeséssel is fenyeget majd 2011-ben. Ezek a megszorítások új lehetőségekkel is szolgálnak, leginkább a közszféra tulajdonainak értékesítésére. Meg kell jegyezni továbbá, hogy azon városokban is, ahol jellemzőbb a magánszféra fellendülése és nem csak a közszféra megszorításai hatnak majd kevésbé a vártnál, ezek a dolgozók közti versengés csökkentésével és a magánszféra kiszorításának ellensúlyozásával akár keresletet is stimulálhatnak egyes területeken. Ez általában akkor tapasztalható, amikor a közszféra nagyon sokat költekezik” foglalta össze Rhydderch.