Zöldülőben a kereskedelmi ingatlanpiac

Korábban különlegességnek számított egy fenntartható módon, „zöld” értékek mentén fejlesztett ingatlan, amely manapság még mindig versenyelőnyt kínál a bérleti piacon, azonban a jövőbeli ingatlanfejlesztéseknél már egyenesen elvárás valamelyik minősítési rendszernek való megfelelés. A bérlők körében is egyre több a környezettudatos fejlesztéseket keresők aránya az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. és a Jones Lang LaSalle ingatlan-tanácsadó közös elemzése szerint.

Az épületek fenntarthatósági minősítése egyre nagyobb hangsúlyt kap világszerte, a tendencia pedig Magyarországon is mind inkább tetten érhető a fejlesztői koncepciókban – áll az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. és a Jones Lang LaSalle ingatlan-tanácsadó közös helyzetértékelésében. Ennek megfelelően ma már Magyarországon alig épül olyan spekulatív irodaház, amely ne törekedne valamelyik világszerte elismert minősítés megszerzésére, de a korábban épült ingatlanok esetében is látszik a minősítés utólagos beszerzése iránti erőfeszítés, ráadásul a bérlők körében is egyre nagyobb igény mutatkozik a környezetbarátabb és költséghatékonyabb épületek iránt.  

„A fenntarthatósági kritériumok mentén tervezett és fejlesztett, már átadott épületek esetében még versenyelőnynek számít a minősítés megléte, azonban a fejlesztés alatt álló irodaházaknál már kényszer, és olyan elvárás, amelynek hamarosan szinte kötelező lesz megfelelni” – mondja Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő vezérigazgatója. A versenyelőny több fronton is segíti a fejlesztőket és a bérbeadókat: a tapasztalatok szerint egy minősített, „zöld” irodaházra könnyebb bérlőket találni, valamint az sem utolsó szempont, hogy a fenntartható szemlélet alapján fejlesztett épületek befektetési szempontból is vonzóbbak a piacon.

„Jelenleg elsősorban a nyugat-európai és észak-amerikai hátterű cégek érdeklődnek a környezetbarát ingatlanok iránt, a vállalat társadalmi felelősségvállalási alapelvei és az anyacégtől érkező iránymutatás következtében” – mondta Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle vezető elemzője. Ebből következően a „zöld” irodaházak bérlői mixe is kedvezőbb összetételű lehet, hiszen nemzetközi, biztos hátterű cégek alkotják, ami által az épület befektetési szempontból is vonzóbb eszköz lesz.

Bár a minősítéssel rendelkező irodaházak nincsenek alulárazva, és akár az átlagos bérleti díjnál valamivel magasabb ár is jellemezheti őket, a bérlők számára hosszabb távon mégis kedvezőbb lehetőséget jelentenek. Azon túl ugyanis, hogy az üzemeltetési költségek terén kimutatható megtakarítás érhető el, a „zöld” épületeket kimondottan úgy tervezik meg, hogy biztosítsák az ott dolgozók maximális komfortérzetét. A jobb közérzetű alkalmazottak pedig hatékonyabban tudnak teljesíteni munkahelyükön is, ami egyértelműen előnyös minden cég számára.

Magyarországon és Kelet-Európában jellemzően a BREEAM minősítés a kedvelt rendszer, a régióban a minősítéssel rendelkező fejlesztések 60 százaléka rendelkezik valamelyik típusával. A BREEAM népszerűségét az adja, hogy Európából, azon belül is Angliából származik, míg a LEED rendszert Észak-Amerikában alkották meg. 

Magyarországon jellemzően az irodaprojekteket minősíttetik a fejlesztők, a kiskereskedelmi szegmensben ez alól kivétel a szegedi Árkád, valamint a budapesti Hegyvidék Központ, de utólagos minősítésre is több példát láthatunk már mindkét szegmensben. Az ipari ingatlanok és a hotelek esetében szintén megszerezhető a minősítés, azonban ezekben a szegmensekben még igen ritka ez a döntés.

A jelenleg fejlesztés alatt álló budapesti irodaépületek – a Váci Corner Offices, a Vision Towers, a Corvin Corner és az Eiffel Palace – mindegyike pályázik minősítésre, a belvárosi Eiffel Palace pedig egyedülálló módon mindkét rendszerben. A fejlesztés alatt álló épületek 2013-as és 2014-es átadásával a minősített irodaterületek aránya nagyjából 10 százalékra fog emelkedni a spekulatív budapesti irodaállományon belül.

Fontos változásra kell felkészülniük a minősítésben gondolkodó fejlesztőknek és üzemeltetőknek, ugyanis a zöld épületminősítési rendszerek közül több esetében is új szabályozás életbe lépése várható. A BREEAM rendszer esetében a minimumkövetelmények bővülése várható, valamint újabb kritériumok is megjelennek, így az kijelenthető, hogy a korábbiaknál is nehezebb lesz a minősítés megszerzése. A LEED rendszernél változás lesz, hogy a korábban csak oktatási épületekre vonatkozó előírások minden épülettípusra kötelezőek lesznek.