Új trendek alapján működnek az irodapiacon a vállalatok

Megjelent a Jones Lang LaSalle legfrissebb EMEA Corporate Occupier Conditions riportja. A nemzetközi ingatlan szaktanácsadó vállalat idén már ötödik alkalommal adja ki a publikációt, mely a piaci feltételek elemzését tartalmazza az EMEA régió több mint 70 ingatlanpiacán, különös figyelmet fordítva a vállalati bérlők szempontjaira.

A jelentés a 2011 negyedik negyedévének piaci adataira és a 2012 elején megfigyelt folyamatokra támaszkodva rámutat, hogy a vállalati bérlők továbbra is óvatosak maradnak az irodapiacon; az alacsony jövőbeni kínálat kihívást fog jelenteni a bérlőknek, míg a prémium irodaterületek növekvő költségekkel fognak járni.  A piaci előrejelzések azt sugallják, hogy egy ‘új norma’ van kialakulóban mind a piacra, mind a vállalati ingatlan szakemberekre vonatkozóan.  Mindez azt takarja, hogy a bérlői aktivitás szintje továbbra is nyomott marad, hiszen a vállalatok ingatlanstratégiái megfontoltabbá válnak. A kínálati oldal kihívásai következtében egyre több bérlő kényszerül vagy előbérleti szerződést kötni, vagy régi, „retro” irodaterületeket felújítani illetve egyéb kompromisszumos megoldásokhoz folyamodni. A költségek, különösen a bérleti költségek, növekedni fognak, de kevésbé szélsőségesen, mint az elmúlt időszakban. 

Vincent Lottefier, az EMEA régió Vállalati Megoldások vezérigazgatója szerint a legtöbb bérlő a következő kérdést teszi fel mostanában: „Csupán egy átmeneti szünet állt be az irodapiacon az eddig soha nem tapasztalt gazdasági körülmények miatt, vagy elkezdődött egy ’új norma’ kialakulása, mely alapvető változásokat fog hozni a piaci környezetben és a vállalati ingatlanszakértők munkafolyamataiban? Véleményünk szerint a bizonyítékok egyre inkább e felé mutatnak. Annak ellenére, hogy sok bérlő rendelkezik biztos anyagi háttérrel, visszafogott tranzakciós aktivitás jellemző a  piacon, hiszen a vállalati ingatlanszakértők a bővülés helyett arra törekednek, hogy megváltoztassák munkamódszereiket.  A szakértők figyelme egyre inkább a hatékonyság növelésére, a rendelkezésre álló adatok jobb feldolgozására és meggyőzőbb üzleti modellek készítésére koncentrálódik.”

Egybehangzóan Vincent nézetével, Dr Lee Elliott, az EMEA régió Vállalati Piackutatás vezetője így nyilatkozott: „Egyértelmű, hogy a bizonytalanság továbbra is megmarad és annak ellenére, hogy a bizalom javul, még mindig törékeny. A piaci mutatók a jövő szempontjából vegyes képet festenek. A piac kínálati dinamikája nem változik, de számos piacon a keresleti oldalé sem.  Azokon a piacokon, ahol a fejlesztések volumene visszafogott, polarizálódás lesz megfigyelhető korlátozott kínálattal és már-már elavult irodaállománnyal. Mivel ilyen esetekben korlátozott a bérlők bővülési lehetősége, így arra kényszerülnek, hogy a lehető legnagyobb hatékonysággal hasznosítsák meglévő ingatlanjaikat. Az év előrehaladtával ez a folyamat is új normává fog válni.”

James Berry, a Jones Lang LaSalle magyarországi irodájának bérbeadási vezetője elmondta: „Az említett normák Budapesten is megjelentek. A bérlők továbbra is igyekeznek a legtöbbet kihozni ingatlanjaikból, mind a kihasználtságot, mind az értékét tekintve. A szerződéshosszabbítások nagy száma jól mutatja, hogy a bérlők maximalizálni szeretnék ingatlanjaik értékét.  Mivel csökken az azonnal elérhető nagy területű épületeknek száma, azt tapasztaljuk, hogy számos, nagyobb irodaigénnyel rendelkező bérlő úgynevezett built-to-suit (saját igényre tervezett) épületbe költözik.”

Bepillantás a riport néhány kulcsfontosságú statisztikai adatába:

Mintegy 2,9 millió m² iroda bérbeadás történt Európa-szerte a negyedik negyedévben. Ez 2%-os csökkenést jelent negyedéves szinten és 9%-os csökkenést 2010 negyedik negyedévéhez képest, melyet a vállalati bizalom csökkenése illetve a bizonytalanság alakított 2011 második felében. Ám néhány piac határozottan a bérlőkre fókuszál, 24 európai index piacból 15 a bérbeadási volumen növekedését tapasztalta 2011-ben – köztük a legfigyelemreméltóbb München és Luxemburg.

Az összes közép- és kelet európai (CEE) piac erős bérlői keresletet tapasztalt 2011-ben, mely a bruttó bérbeadások 21%-os növekedéséhez vezetett 2010-hez képest. Moszkva, Prága és Budapest aktívabb piacok voltak negyedéves szinten, miközben a régióban több 2. és 3. szintű város kezd a figyelem középpontjába kerülni, ahogy a bérlők egyre inkább a hatékonyságra törekednek BPO és Shared Service Centre aktivitáson keresztül.

A 24 alapvető európai piacból10 esetében a hosszú távú átlagos nettó abszorpció aránya jobb eredményeket ér el éves szinten az elkövetkezendő négy évben. Ez a dinamizmus a vállalati bérlők folyamatos erőfeszítéseit tükrözi a régióban, hogy átalakítsák portfóliójukat és arra összpontosítsanak, hogy hogyan tudnak kevesebb területet jobban kihasználni. Új területek természetesen szükségesek lesznek, ám egy nagyobb mennyiségű régi irodaállomány megsemmisítése is szükségessé válhat.