A finanszírozás hiánya miatt csökken az üres irodák aránya Közép-Kelet-Európában

Az építés alatt álló irodaházak csekély száma, illetve az elégtelen finanszírozási háttér miatt csökkenhet az üres irodák aránya Közép-Kelet-Európában. – derül ki a CBRE globális ingatlan-tanácsadó legfrissebb elemzéséből.

Szinte alig van építés alatt álló irodaház Közép-Kelet-Európában, és jelentős előbérleti szerződések hiányában a fejlesztőknek nehezen találnak megfelelő finanszírozást. Varsó az egyetlen kivétel a régióban, ahol számos spekulatív fejlesztés indult el 2011 során. Az üresen álló irodák aránya 6,7 százaléktól (Varsó) egészen 22 százalékig (Szófia és Belgrád) szóródik a régióban. A kihasználatlanságban a legnagyobb esést Szófiában (-350 bázispont) mérték, míg Kijevben ( 410 bázispont) és Zágrábban ( 390 bázispont) éppen ellenkező irányba tart a piac. Jos Tromp, a CBRE regionális kutatási és tanácsadási vezetője kifejtette: „a régióban az általános vélekedés szerint a legtöbb piac a csökkenő kihasználtság ellenére még mindig nincs egyensúlyban. A legbiztosabbnak Varsó irodapiaca tűnik, ahol – a növekvő építés alatti területek mellet is – az erős keresletnek és a jelentős abszorpciónak köszönhetően alacsony maradhat az üresen álló irodák aránya.”

A CBRE közép-kelet-európai (kelet-európai piacokat is mérő) súlyozott átlagos irodapiaci hozamindexe tovább, 8,7 százalékra csökkent 2011 második félévére, ami 65 bázisponttal alacsonyabb 2010 negyedik negyedében mértekhez képest, illetve 12 bázisponttal marad el 2011 második negyedévi szintjétől. A hozamesést főleg a kelet-európai városokban tapasztalt mozgások okozták, Közép-Európa piacai stabilak maradtak 2011 második felében. Összességében a hozamok a régióban 52 bázispontot csökkentek, miután 2008 első negyedéve és 2010 első negyedéve között 170 bázispontot estek.

A bérlői aktivitás lassult a tavalyi év másik félévében, a nettó bérbeadás szintje Varsóban, Bukarestben és Prágában 20-40 százalékkal maradt el 2011 első félévéhez képest. Ez akkor történt, amikor a teljes bérbeadás rekordot döntött a lengyel fővárosban, ami azt mutatja, hogy a szerződések megújítása még mindig fontos szerepet játszik a régió piacain. A tény, hogy az üresedés nem nőtt jelentősen Bukarestben és Prágában, főleg az építkezések alacsony mennyiségének köszönhető.

A magyar piacról Borbély Gábor, a CBRE helyi kutatási és tanácsadási vezetője azt mondta: „Budapesten az üresen álló irodák aránya ma 19,5 százalék, szemben az egy évvel ezelőtti 20,5 százalékkal. A ráta az első három negyedévben változatlan volt, a negyedik negyedévben pedig a rekordméretű nettó abszorpciónak köszönhetően esett egy százalékpontot. A bérbe adott terület Pest központi részén nőtt a legnagyobb mértékben, így az üresedés 830 bázisponttal esett egy év alatt és most a fővárosban ott a legalacsonyabb, 15,6 százalék. Más központi alpiacokon (központi üzleti negyed, Közép-Buda, Váci út) negatív vagy nulla felszívódás volt tapasztalható, így az üresedés emelkedett. Más, nem-központi alpiacon lényegében nem nőtt az elfoglalt terület.”

Jos Tromp hozzátette: „A kereslet fellendülése azokon a piacokon lehetséges, ahol az outsourcing szolgáltatás lényeges tényező, másrészt pedig ott, ahol nem függnek annyira Európa gazdasági növekedésétől. Németország erős teljesítménye 2011-ben pozitív továbbgyűrűző hatással lehet a keresletre olyan országokban, mint Csehország vagy Szlovákia, bár egyelőre a 2012-es kilátások elég bizonytalanok.”