Jöhet a zöld útlevél – már a magyar ingatlanpiacon is közel a fordulópont!

Az irodapiacon már egy ideje tendencia, hogy a bérlők a korszerű, energiatakarékos, megújuló energiát is használó zöld irodaházakban bérelnének, és erre az emelkedő energiaárak még inkább ráerősítettek. Mit jelent mindez fejlesztői oldalról? Egyelőre még a jogszabályi környezet is hiányos, de úgy néz ki közel a fordulópont.

Bár Magyarországon egyelőre még nincs olyan jogszabály, ami kifejezetten zöld fejlesztést írna elő. A várhatóan idén tavasszal életbe lépő beruházási törvény már előírhat bizonyos „zöld” feltételeket az állami beruházások esetében. Az építészetről szóló törvény tervezett módosítása, pedig várhatóan bevezeti az épületek zöld kártyáját, melyről már korábban itt írtunk.

Mindkét jogszabálytervezet célja egy mérhető követelményrendszer felállítása, a zöld kártya az ingatlanpiacon egyre inkább elvárt zöld minősítési rendszert egységesen és rendszerszinten meghonosíthatja – hangzott el a Baker McKenzie ügyvédi iroda és a CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó vállalat közös kerekasztalbeszélgetésén.

Az ingatlanpiacon, azon belül is az irodák piacán egyre nagyobb hangsúlyt kap az ESG (Enviroment, Social, Governance), azaz a vállalat környezeti és társadalmi hatásaira, illetve etikus vezetésére vonatkozó komplex követelményrendszer. Az ESG fókuszában az a holisztikus látásmód áll, mely szerint egy vállalat működése nemcsak pénzügyi indikátorokban fejezhető ki, hiszen működése hatással van többek közt a munkavállalóira és a környezetére is. Mindez természetesen az ingatlanszektorban is érvényes – és ahogy a fenntarthatósági követelményeknél általában, a teljes életciklust kell figyelembe venni, ami az anyagválasztástól kezdve az energiafelhasználáson keresztül egészen az épület környezetbe való illeszkedéséig terjed.

Az ingatlanszektorban már most is számos előírás, minősítés és kötelezettség vizsgálja különböző aspektusokból az ESG-kompatibilitást. „Az uniós szabályozás egy cél felé mutat: az igény az, hogy ezek az egyelőre sokszor nehezen mérhető hatások a pénzügyi eredményekben is tükröződjenek” – mondta Horváth Áron, a CBRE fenntarthatósági vezetője az egyik legnagyobb hazai gazdasági portálnak. „Mindez a befektetői oldalon is megjelenik: ma már általános elvárás a fenntartható projektek finanszírozása, és ennek érdekében az ingatlanszektorban is igénylik a működés ESG szempontból releváns mérhetőségét.”

Hogyan hat mindez az ingatlan piaci értékére?

Jogosan merül fel tehát a kérdés, hogy hogyan hat az ESG az ingatlan piaci értékére. Pontosan nem számszerűsíthető ez a hatás, ahogyan egyéb tényezők sem standardizálhatók az ingatlan piaci értékében.

Az ingatlanértékbecslők alapvetően négy, főként a környezetvédelemhez kapcsolódó területen gyűjtik az adatokat és igyekeznek azonosítani az ESG szempontjából releváns tényezőket. Ezek az alábbiak:

• Van-e az épületnek minősítése?
• Milyen az energiahatékonysága?
• Hagyományos vagy megújuló energiát használ-e?
• Milyen zöld tanúsítványa van?

Mészáros Margaréta, a CBRE értékbecslési főigazgatója elmondása szerint: „A piacon egyre kevésbé beszélhetünk zöld prémiumról – azaz arról, hogy a fenntartható épületek iránti egyre növekvő igény eredményezi a magasabb piaci árat és bérleti díjat eredményez –, sokkal inkább ennek ellentéte, a barna diszkont jellemző: azaz a nem fenntartható épületek értéke csökken, kevesebb és más jellegű befektetők érdeklődnek irántuk. Ugyanakkor a CBRE kutatása azt mutatja, hogy a jobb műszaki-fizikai állapotú, energetikailag hatékonyabb épületek esetén magasabb bérleti díj érvényesíthető. Ennek következtében az értékük valóban magasabb. A piacon is megfigyelhető, hogy a 2000-es évek elején épült ingatlanok a mai bekerülési költségekhez képest jóval alacsonyabb áron cserélnek gazdát.”

Melyek az ESG szempontjából releváns jogszabályok?

Az EU direktívája a tőzsdén jegyzett nagyvállalatoknak előírja a nem pénzügyi jelentéstételi kötelezettséget. Ez az előírás már a magyar számviteli törvényben is megjelent. A vállalati fenntarthatósági jelentésekről szóló új irányelv (CSRD) 2024-ben fog hatályba lépni Magyarországon. Ez alapján pedig nemcsak a tőzsdén jegyzett, hanem a 20 millió eurós eszközállománnyal vagy 40 millió eurós bevétellel rendelkező cégeknek is kell nem pénzügyi szempontú jelentést készíteniük, azaz a rendelkezés a vállalatok egyre szélesebb körét érinti.

Ezen kívül, ahogyan arról már a bevezetőben is írtunk, Magyarországon egyelőre még nincs olyan jogszabály, ami kifejezetten zöld fejlesztést írna elő. A hamarosan életbe lépő beruházási törvény és az építészetről szóló törvény tervezett módosítása azonban ezt célozza.

„Ha a magyar jogszabályi környezetbe belekerül a kötelezettségek és az ösztönzők rendszere, az lesz a fordulópont.” – jegyezte meg dr. Kovács Benedek, a Baker McKenzie partnere, az ingatlancsoport vezetője, akinek elmondása szerint – „Trendváltozás tapasztalható a bérleti szerződések tekintetében: megjelennek azok az igények, hogy az épület az ESG-vel kapcsolatos elvárásoknak megfeleljen, legyenek nemzetközi zöld minősítései, illetve megújuló energiaforrásokat vegyen igénybe.”