Izgalmas részletek a plazaépítések körül

A 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmények bővítéséhez az illetékes Kormányhivatal szakhatósági engedélye, akkor is szükséges, ha építési engedélyre egyebekben nincs szükség.

A közelmúltban elfogadott kormányrendelet útján bevezetett rendeltetésmódosítási eljárás tovább szigorította a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmények kialakításával, illetve átalakításával kapcsolatos szabályokat. A rendeltetésmódosítási eljárás a gyakorlatban azzal jár, hogy a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű építmények tulajdonosai az új rendeltetésmódosítási engedély beszerzése nélkül már nem tudják az építmények kereskedelmi rendeltetésű területét növelni úgy, hogy nem építési engedélyköteles munkálatokkal a már meglévő, nem kereskedelmi rendeltetésű építményeket (pl. irodákat, tárolókat) átalakítják.

Jogszabályi háttér:

A kereskedelmi építmények építésével, átalakításával, bővítésével és rendeltetésmódosításával kapcsolatos, a köztudatban “plázastop törvény” néven meghonosodott szabályozást több jogszabály tartalmazza:

a) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: “Éptv.”) IV/A fejezete, amelyet 2018 augusztusában egészítettek ki;

b) a rendeltetésmódosítási eljárás során alkalmazandó részletes szabályokról szóló 143/2018. (VIII. 13.) Korm. rendelet (a továbbiakban: “Kormányrendelet”), amely 2018 augusztusában lépett hatályba;

c) a 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építményekre vonatkozó előzetes szakhatósági állásfoglalás kiadása iránti kérelem tartalmi követelményeinek, az eljárásban közreműködő Bizottság működésének egyes szabályairól szóló 5/2015. (I.29.) Korm. rendelet.

Az augusztusi módosítások hatályba lépése előtt csak a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmények építési engedélyköteles eljárásaiban kellett alkalmazni a speciális szabályokat, azonban a módosítások következtében már a nem építési engedélyköteles átalakítási munkálatoknál és építmények rendeltetésének módosításánál is szigorú eljárási rend alkalmazandó.

A következőekben külön-külön bemutatjuk az építési engedélyköteles és a nem építési engedélyköteles eljárásokat az érintett, 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű építmények vonatkozásában.

Építési engedélyköteles eljárások:

Az építési engedélyköteles eljárásokra az Éptv. IV/A fejezetének 57/B. §- 57/E. §-sai az irányadóak.

A “hagyományos” építési engedélyköteles eljárásoknál szigorúbb szabályok a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmények építésének, átalakításának, valamint a 400 m²-t meghaladó bruttó alapterületre való bővítésének építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában alkalmazandóak.

Kereskedelmi építményként az Éptv. 57/B. §-sa az üzleteket és a bevásárlóközpontokat jelöli meg, azonban ezek pontos definíciója kapcsán a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvényre utal.

A kereskedelmi törvény alapján az üzlet “kereskedelmi tevékenység folytatása céljából létesített vagy használt épület, illetve önálló rendeltetési egységet képező épületrész, helyiség, ideértve az elsődlegesen raktározás, tárolás célját szolgáló olyan épületet vagy épületrészt is, amelyben kereskedelmi tevékenységet folytatnak.” A bevásárlóközpont pedig olyan “komplex kialakítású, vegyes rendeltetésű épület, amelyben állandó jelleggel több kereskedő folytat túlnyomórészt üzletekben különböző típusú kereskedelmi tevékenységet, és ahol emellett jellemzően a szabadidő eltöltésével összefüggő szolgáltatási tevékenységet is folytatnak.”

A kérelmező (azon személy, aki az építési engedély iránti kérelmet benyújtja az építésügyi hatósághoz) az építési engedélyköteles építési, átalakítási és bővítési munkálatok megkezdése előtt az építésügyi hatóságtól köteles engedélyt kérni. Az építésügyi hatóság ügyintézési határideje 75 nap a kérelem benyújtásának napjától számítva. Az építésügyi hatóság a hatósági engedélyezési eljárásában az országos illetékességgel eljáró Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal (a továbbiakban: “Kormányhivatal”) szakhatósági állásfoglalását köteles beszerezni. A Kormányhivatal ügyintézési határideje 60 nap, ami az építésügyi hatóság 75 napos ügyintézési határidejébe beleszámít. A Kormányhivatal eljárása során egyeztet az építésügyi szabályozásért és építéshatósági ügyekért felelős miniszter, a kereskedelemért, a településfejlesztésért és településrendezésért, a környezetvédelemért, valamint a közlekedésért felelős miniszterek képviselőinek részvételével működő bizottsággal, amelynek véleménye a Kormányhivatalra nem kötelező érvényű, a Kormányhivatal azonban a bizottság véleményének beszerzése nélkül nem dönthet.

A Kormányhivatal a szakhatósági hozzájárulás megadása során azt vizsgálja, hogy a kereskedelmi építménnyel kapcsolatos építési, átalakítási és bővítési munkálatok a településre és vonzáskörzetére nem okoznak-e olyan hátrányos következményeket, amelyek aránytalanul meghaladják az építési, átalakítási és bővítési munkálatoktól várható előnyöket.

A kérelmező kérheti a Kormányhivataltól előzetes szakhatósági hozzájárulás megadását is. Ilyen esetben a kérelmező a szakhatósági hozzájárulás megadása érdekében közvetlenül nyújtja be a kérelmét a Kormányhivatalhoz, még mielőtt építési engedély iránti kérelmet nyújtana be az építésügyi hatósághoz. Ennek előnye az, hogy ebben az esetben az építésügyi hatósághoz a kérelmező a már beszerezett szakhatósági hozzájárulással együtt tudja benyújtani az építési engedély iránti kérelmét. A megadott szakhatósági hozzájárulást a kérelmező a kézbesítéstől számított egy éven belül használhatja fel az építési engedélyezési eljárásban.

Nem építési engedélyköteles eljárások:

A 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű építmények vonatkozásában a nem építési engedélyköteles, de a “plázastop törvény” hatálya alá tartozó eljárások szabályait az Éptv. 57/F. §-a (az 57/F. §-sal 2018 augusztusában került kiegészítésre az Éptv.) és a Kormányrendelet tartalmazza. Ezen nem építési engedélyköteles eljárásokat az Éptv. és a Kormányrendelet összefoglaló néven rendeltetésmódosítási eljárásoknak nevezi.

A Kormányrendelet 1. §-a határozza meg pontosan, hogy mely építményekkel kapcsolatos, milyen tevékenységek tartoznak a rendeltetésmódosítási eljárások körébe:

a) a 400 m² vagy azt meghaladó bruttó alapterületű építmények rendeltetésének kereskedelmi rendeltetésre változtatása;

b) kereskedelmi építmény olyan átalakítása iránti eljárás, amely építési engedélyhez nem kötött, és amelynek során a kereskedelmi tevékenységgel érintett építmény bruttó alapterülete meghaladja majd a 400 m²-t;

c) a 400 m² bruttó alapterületet meghaladó kereskedelmi építmény nem építési engedélyköteles átalakítása.

A fenti a) ponttal bevezetett szigorítás következtében már nincs arra lehetőség, hogy a 400 m² vagy azt meghaladó bruttó alapterületű építményekben a Kormányhivatal hatósági állásfoglalását kikerülve úgy alakítsanak ki üzleteket, hogy a már meglévő építmény rendeltetését megváltoztatják kereskedelmi rendeltetésre. Ebből következően tehát, amennyiben például egy ingatlan tulajdonosa irodahelyisége(ke)t kíván átalakítani és üzletként használni, köteles a rendeltetésmódosítási eljárást elindítani, feltéve, hogy az érintett építmény bruttó alapterülete legalább 400 m².

A fenti b) pont értelmében a rendeltetésmódosítási eljárás hatálya alá esnek azon bővítések is, amelyek során az egyébként 400 m²-nél kisebb, nem kereskedelmi rendeltetésű helyiségek (pl. iroda, tároló helyiség) átalakításával olyan kereskedelmi építményt bővítenek, amelynek bruttó alapterülete a bővítéssel meghaladja majd a 400 m²-t.

A fenti c) pont alapján a rendeltetésmódosítási eljárás hatálya alá kerültek a 400 m² bruttó alapterületet meghaladó kereskedelmi építményekkel kapcsolatos, építési engedélyhez nem kötött átalakítások is.

Az átalakítás vonatkozásában a gyakorlat az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (“OTÉK”) fogalom meghatározását használja, amelynek alapján az átalakítás a “meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének vagy külső megjelenésének, megváltoztatása érdekében végzett, az építmény belső térfogatát nem növelő építési tevékenység.”

Összefoglalva tehát, minden olyan kisebb átalakítási munkálat a fenti c) pontban utalt körbe esik, amely a helyiség alaprajzi elrendezését megváltoztatja, azonban nem építési engedélyköteles. A rendeltetésmódosítási eljárás szabályait kell alkalmazni például azokban az esetekben, amikor egy belső válaszfalat lebontanak, áthelyeznek vagy próbafülkék elhelyezését megváltoztatják.

A rendeltetésmódosítási engedély iránti kérelmet az építmény fekvése szerinti járás székhelyén működő települési önkormányzat jegyzőjéhez, a fővárosi kerületben a fővárosi kerületi önkormányzat jegyzőjéhez, a Fővárosi Önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi főjegyzőhöz (együttesen a továbbiakban: “rendeltetésmódosítási hatóság”) kell benyújtani. A kérelemhez a 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet 1. és 2. számú mellékletében felsorolt dokumentumokat kell csatolni (azon dokumentumokat, amelyeket az előzetes szakhatósági hozzájárulás iránti kérelemhez is csatolni kell).

A rendeltetésmódosítási hatóság az engedély megadása előtt, az eljárás megindulását számított 5 napon belül, megkeresi a Kormányhivatalt szakhatósági állásfoglalás kiadása céljából. A Kormányhivatal az állásfoglalás kiadás előtt egyeztet a fentebb említett miniszteri képviselőkből álló bizottsággal. A rendeltetésmódosítási hatóság ügyintézési határideje 75 nap a kérelem benyújtásának napjától számítva, amelybe a Kormányhivatal legfeljebb 60 napos ügyintézési határideje beleszámít.

A rendeltetésmódosítási eljárás abban tehát megegyezik az építési engedélyezési eljárással, hogy a kérelmező az elsőfokú hatósághoz (építési engedélyköteles eljárásban az elsőfokú építésügyi hatósághoz, jelen eseten pedig az elsőfokú rendeltetésmódosítási hatósághoz) nyújtja be a kérelmét, amely a Kormányhivataltól beszerzi a szakhatósági állásfoglalást. Mindkét eljárásban az elsőfokú hatóság ügyintézési határideje 75 nap.

Az építési engedélyköteles eljárások és a rendeltetésmódosítási eljárások viszont különböznek abban, hogy míg az előbbinél az építési engedélyezési eljárásban szükséges dokumentumokat kell csatolni (kivéve előzetes szakhatósági hozzájárulás kérése a Kormányhivataltól), addig az utóbbinál a 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet említett mellékleteiben felsorolt dokumentumokat. További különbség, hogy a rendeltetésmódosítási eljárásban nincs előzetes szakhatósági hozzájárulás iránti kérelem benyújtására lehetőség.

Ezen túlmenően fontos rendelkezés még, hogy a rendeltetésmódosítási eljárásban a rendeltetésmódosítási hatóság az építmény rendeltetésmódosítási engedély nélküli használata vagy átalakítása esetén megtiltja az építmény kereskedelmi rendeltetésű használatát és bírsággal sújtja azt, akinek a rendeltetésmódosítási engedély iránti kérelmet be kellett volna nyújtania.

Összefoglalva tehát, a rendeltetésmódosítási eljárás bevezetése a gyakorlatban egyrészről azt jelenti, hogy a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelemi építmények tulajdonosai már nem tudják az építmény területét növelni vagy 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű építmények rendeltetését kereskedelmi rendeltetésre módosítani a Kormányhivatal szakhatósági engedélye nélkül, másrészről pedig immáron az építési engedélyhez nem kötött átalakítási munkálatok elvégzéséhez is a Kormányhivatal hozzájárulása kell.

Szerzők: Dr. Rada Mátyás és Dr. Remes Attila, a DLA Piper Ügyvédi Iroda szakértői