Még bizonytalan a lakásépítések hosszú távú alakulása

Az utóbbi időben sorra jelennek meg optimista ingatlan piaci elemzések a lakásépítések alakulásáról. A statisztikák azonban nem teljesen egységesek, ezért a helyzet tisztázására, elemzésére kérte a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesületre (TLE) Kiss Gábort, a Metrodom ügyvezetőjét, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnökét.

A múlt év során nem sok minden adott okot optimizmusra a lakásépítéseket illetően egészen addig, amíg a kormány be nem jelentette az új otthonteremtési támogatásokat. Az ezek bevezetése óta eltelt pár hónap után talán most már látni lehet, hogy merre indult /valóban lendületbe jött-e a lakásépítési ágazat. A beszélgetés első részében ezt járják körbe.

Igylakunk.hu (TLE): — Még tart a járványhelyzet, de talán már látjuk a végét. A kibővített otthonteremtési program is elindult év elején. Hol tartunk most?

Kiss Gábor: — A múlt év nagyon nehéz volt, mert három dolog is nehezítette a lakásépítések helyzetét: az új építésű lakások áfája visszaemelkedett 27%-ra, aztán jött a pandémia, ami önmagában is korlátozta a keresletet és egyáltalán a piac működését. Ehhez jött még a rozsdaövezeti program, amit májusban bejelentettek, júniusban lett is belőle törvény, de aztán nem lett belőle térkép, hogy hol lehet majd építeni. Mivel mindenki kivárt, ez még jobban lefagyasztotta a fejlesztéseket.
A nagy fejlesztők azért tudták folytatni az értékesítéseket, de a kisebbeknél a lakásértékesítés teljesen lecsökkent. Ezzel együtt új beruházásindítások alig történtek és az új építési engedélyek száma is nagyon alacsony volt (22.556) az előző évekhez képest. Különösen a társasházakra kért engedélyek száma (525 épületben 8824 lakás) esett vissza, a 2008-as válság mélypontjával azonos szintre.

Ugyanakkor kedvező jelek vannak. Az áfa megint 5%, a járványt is talán most már megállítja az oltás. Ez utóbbi azért is nagyon fontos, mert ezzel visszatér az emberek jövőbe vetett hite, ami jelentős tényező a lakásvásárlásnál. A rozsdaövezeti program is továbblépett egy új jogszabállyal. Ehhez jön természetesen az otthonteremtési program számos eleme, amelyek az új építések szempontjából is nagyon kedvezőek. Ezek szélesebb rétegek számára tették elérhetővé a lakásvásárlást.

Ha a teljes csomagot nézzük, a babaváró hitellel, csokkal, csok-hitellel áfa visszaigényléssel, jelzáloghitel-elengedéssel, illetékmentességgel együtt, akkor körülbelül 37 millió forintnyi összeg jön össze a háromgyerekeseknek. Ez az otthonteremtésben piacot nyitott a családoknak Budapesten a belvároson kívüli zónában, illetve a vidéki területeken. Ez elég erős keresletélénkítő hatás.

Így az idén nagyon kedvezőek a kilátások.

igylakunk.hu: Most mennyi új építésű lakás van a piacon és mennyi épül, vagy van már tervben?

KG: — Tavaly nagyon kevés beruházás indult el, ami nyilván az idén majd meglátszik az átadott lakások számán, amit 17 ezer körül várunk.
Az idén viszont nagyon sok projekt indult be, ennek később lesz csak látszata az építési számokban.

igylakunk.hu: A lakásépítések felfutásának vannak-e korlátai? Elsősorban a kivitelezésekre gondolok.

KG: A kereslet – az otthonteremtési programok, a járványhelyzet javulásának hatására, illetve a piac sajátosságai miatt – gyorsabban nő, mint a kínálat. A hirtelen elfutó keresletet a kínálat nem tudja azonnal lekövetni, hiszen egy lakást előállítani 2-3 éves folyamat, az átadással együtt akár 4 év is. Ez feszültséget okoz.

Nyilván a kínálat is emelkedni fog, de ehhez elegendő építési kapacitás is kell. Ez érvényes mind a munkaerőre, mind az építőanyagokra. Utóbbiaknál most az látszik, hogy több gyártó küzd most a hirtelen megnőtt kereslettel. Nem hitték el, hogy ilyen gyorsan emelkedés lesz, és most, amikor újraindulnak a folyamatok, nem tudnak kellő mennyiségű terméket a piacra hozni. Az alapanyag- és késztermék-kínálatnak újra fel kell épülnie. Ehhez is idő kell.

Munkaerőoldalról is hasonló a helyzet: tud növekedni, de nem olyan gyorsan, mint azt a beruházások megkívánnák. Ezek egy organikus trendbe illeszkedve tudnának megfelelően növekedni.

A hirtelen keresletnövekedés, amit nem tud követni a kapacitáskínálat, költségemelkedést okoz. És ez, a 2016-os tapasztalatok alapján is megint a lakásárak emelkedésének irányába mutat. Akkora árnövekedésre nem számítunk, mint a 2016-2018-as években, de 10%-os emelkedés benne van a pakliban.

igylakunk.hu: Mennyire lehetünk optimisták a közeljövőt, illetve a távolabbi jövőt illetően?

A válasz és az interjú további része itt olvasható:

https://www.igylakunk.hu/blog/a-rozsdaovezeti-lakasepitesek-hosszab-tavon-is-vonzo-beruhazasok-maradhatnak