Váci út és Dél-Buda a sláger

A múlt év második félévének eredményeit elemezve az Eston International megállapította: az irodapiacon bőven van még kereslet az új fejlesztésekre. Továbbra is a Váci út és Dél-Buda a legnépszerűbb alpiac, de a Hungária körgyűrű déli szakaszán is erőteljes fejlesztési tevékenység zajlik.

2019-ben mindössze 70 ezer négyzetméternyi új iroda került a piacra, ami jócskán elmarad az egy évvel korábbi mennyiségtől, ami 230 ezer négyzetméter volt. A csúszások oka – jelentős részben – a kivitelezési költségek növekedése, idén azonban felpörögnek a beruházók, hiszen mintegy 200 ezer négyzetméternyi új állomány érkezhet a piacra. Tavaly a Váci úti irodafolyosón és a Pest-Központi régióban valósult meg az új irodák közel 75 százaléka.

2019-ben a bérbeadások volumene 637 ezer négyzetméter volt, ami a 2015-ös csúcsot közel százezer négyzetméterrel haladja meg. Szintén rekordot döntött az előbérleti szerződések volumene (128 ezer négyzetméter), melynek keresleten belüli aránya is kiemelkedő (20%). Mindemellett a nettó kereslet aránya 57% volt (új szerződések, előbérleti megállapodások és területbővítések), ami 15 százalékpontos csökkenést jelent az egy évvel korábban mérthez képest. Az év során kilenc szerződés vonatkozott 10 ezer négyzetméternél nagyobb területre.

Minden idők legnagyobb előbérleti szerződése (27 ezer nm) az ExxonMobil új székhelyére vonatkozott a GTC Pillar irodaházában. Az irodabérletek átlagos mérete a tavalyi 785 négyzetméterről 950-re nőtt.

Az üresedés újabb rekordalacsony értéket ért el, hiszen 2019 végén mindössze az irodák 5,6%-a (208 ezer négyzetméter) állt üresen. A piaci felszívás a Pest Központ részpiacon bővült a legnagyobb mértékben, itt több mint 45 ezer négyzetméterrel nőtt a bérlő által használt területek volumene.

Az előző év végéhez hasonlóan a Nem Központi Pest részpiacon mérhető a legalacsonyabb üresedés, ahol a modern irodaterületek mindössze 1,4%-a állt üresen. A regisztrált adatok szerint, 2019 végén ezen a részpiacon nem volt olyan irodaház, ahol 1500 négyzetméternél nagyobb terület állt volna üresen.

A bérleti díjak dinamikus emelkedése 2019-ben is folytatódott, amit az elérhető területek szűkülő kínálata mellett az építési költségek további emelkedése és az építőipari kapacitás hiánya indokolt. Az A kategóriás ingatlanokra jellemző átlag díj intervallum Budapesten 14,5-16,5 EUR/nm. A befektetők hozamelvárása 5,8-6% között alakul, prémium ingatlanok esetén 5% alatt.

Jelenleg csaknem 600 ezer négyzetméternyi új iroda kivitelezése van folyamatban, amelyek közül cirka 13 épület átadása történhet meg idén. Továbbra is a Váci út a a number one, ahol öt épületben összesen több mint 125 ezer négyzetméter új iroda valósul meg. Így ezen a részpiacon az állomány 2020-ban átlépi az egymillió négyzetmétert. A második legnagyobb állomány-bővülés a Dél-Budai régióban várható 2020 végéig (50 ezer négyzetméter), emellett 2020-2021-ben várható a Nem Központi Pesti piac erősödése is.

A fejlesztési telkek piacán továbbra is élénkebb kereslet érzékelhető a Könyves Kálmán körút déli szakaszán és környezetében, az ún. Hungária körgyűrű mentén, ez egy új fókuszterületté válhat a következő években. A bérleti díjak emelkedése és az irodapiaci hozamok csökkenése – mérséklődő dinamikával – várhatóan 2020-ban is folytatódik.

A befektetők aktivitása előreláthatólag nem csökken, de a nemzetközi befektetők részesedése a tranzakciós volumenből várhatóan erősödni fog. Valószínűsíthető, hogy az előbérleti szerződéskötések száma szintén számottevő lesz, hiszen megfelelő kínálat híján a bővülő, illetve az újonnan betelepülő bérlőknek ez az egy lehetőségük marad.