Trendforduló közeleg az irodapiacon

Két éven belül túlkínálatossá válhat a hazai irodapiac, és tovább emelkedhet a jelenleg 13,5 százalékos üresedési ráta – olvasható a GVA Hungary legfrissebb, 2005. második negyedéves ingatlanpiaci elemzésében.

Két éven belül túlkínálatossá válhat a hazai irodapiac, és tovább emelkedhet a jelenleg 13,5 százalékos üresedési ráta – olvasható a GVA Hungary legfrissebb, 2005. második negyedéves ingatlanpiaci elemzésében.

Várhatóan túlkínálat alakul ki az irodapiacon, ennek ellenére a GVA Hungary optimistán tekint a következő évekre. 2006-ban megközelítőleg 133,5 ezer négyzetméteres kínálatbővülésre lehet számítani, majd 2007-ben a jelenlegi felfokozott kereslet túlkínálatba csap át, trendfordulóra számíthatunk. Ennek következménye pedig az üresedési ráta egyre emelkedő száma lesz – foglalja össze a várható tendenciákat a GVA Hungary.

Még nincs vész

Ám egyelőre annak ellenére sincs túlkínálati veszély, hogy 2006-ban megközelítőleg 133,5 ezer négyzetméteres kínálatbővülésre lehet számítani. 2005 második negyedévében az üresedési ráta: 13,51 százalék. Az év második felében növekszik majd ez a mutató, mert sok új budapesti fejlesztés fejeződik be.

A 2004-es év vége óta az új átadások mennyisége megközelítette a 26 ezer négyzetmétert. 2005 első negyedévében 19 145 négyzetméter volt az új kínálat, a második negyedévben 6854 négyzetméter. 2005 második negyedévében adták át a Mozsár Trade Centert, a Xenter 13-at, valamint még ez év második felében átadásra kerül a legnagyobb területet kínáló projekt, a XI. kerületi 15 800 négyzetméteres irodahelyiséget biztosító IP West irodaház, melynek teljes területe 6500 négyzetméter lesz. A GVA Hungary adatbázisában szereplő ?A” és ?B” kategóriás budapesti irodaállomány 1,34 millió négyzetméter, az irodaházak közel fele a nem központi területeken helyezkedik el. A 2004-es “rekordév” után az ideitől is sokat vár a GVA, hiszen megismétlődhet a 200 ezer négyzetméter feletti tranzakciónagyság.

2005 második negyedévében 42 000 négyzetméternyi irodaterületet adtak bérbe a fővárosban, közel 110 bérleti tranzakció keretében. Az irodapiacon egyre erősödik az a trend, hogy a vállalatok egyre nagyobb irodaterületekre szerződnek és előtérbe kerül az előbérleti szerződés kötése. Továbbra is legfontosabb tényező az irodaterületet kereső cégek körében a jó megközelíthetőség, lehetőleg metróvonal, kiváló parkolási lehetőség és szép kilátás. A GVA tapasztalatai szerint a bérlők által legkedveltebb terület a pesti oldal, főleg a Váci út és környéke, a budai oldalon pedig Dél-Buda iránt érdeklődnek legtöbben.

Drágult a bérlet

A múlt év végi adatokkal összehasonlítva a bérleti díjak széles sávú növekedése figyelhető meg: 4-11 százalékos bérletidíj-növekedés érezhető. 2005. április 1. és június 30. között a kínálati bérleti díjak átlagos mértéke az ?A” kategóriás irodaházaknál négyzetméterenként havi 13,94 euró volt, a ?B” kategóriás épületeknél 11,91 euró. Az úgynevezett prime bérleti díj az idei évben átlagosan 17 euró, míg a GVA Hungary prognózisa szerint ez az érték 23 euróra növekszik. Az átlagos tervezett üzemeltetési költségek 3,1?3,7 euró között alakulnak négyzetméterenként és havonta. A parkolási díjak havi 70-100 euró között mozognak, annak függvényében, hogy felszínen vagy mélygarázsban találhatóak-e a parkolóhelyek.

Hosszabb a megtérülés

Az ingatlanberuházó cégek kismértékű növekedést várnak idén a beruházások tekintetében. A legtöbb ingatlanépítés és -felújítás a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban lesz. A fővárosban kevesebb ingatlant építenek, ezek átlagterülete azonban nagyobb lesz az előző évinél.

A hozamszintek általános csökkenése valamennyi részpiacon folytatódott. 2004-ben az ?A” kategóriás irodaingatlanok hozamszintje közel 0,5 százalékot esett, az év eleji 8 százalék körüli hozamszint év végére 7,5 százalékra csökkent. A GVA előrejelzése szerint a jelentősen megnőtt befektetői érdeklődés hatására a hozamszintek további csökkenése várható, így 2005 végére 7 százalék alatti megtérülési mutatóra is számíthatunk.

Januárig még biztos pang a lakáspiac

Az elemzés a lakóingatlanok piacát is érinti. Mint a GVA fogalmaz, a kormány áfacsökkentési intézkedési tervei pozitív hatással lehetnek az amúgy pangó lakáspiacra. Ennek hatása, különböző módokon ugyan, de akár már szeptembertől beépülhet az ingatlanok áraiba – legalábbis az új építésű lakások esetén. Ugyanakkor a GVA nem tartja szerencsésnek, hogy az áfacsökkentés­sel megvárták a jövő januárt, mert így a vevők egy része januárig ki fog várni a vásárlással, ami az amúgy is pangó lakáspiacon rövid távon további keresletcsökkentést okozhat.

Egyelőre várat magára a kormány azon bejelentése, miszerint a Fészekrakó program felső korhatárát 30-ról 35 évre emelnék. A GVA szerint ugyancsak indokolt lenne, ha az államilag támogatott lakáshitel futa­mideje növekedne, hiszen a jelenlegi legfeljebb 20 éves időintervallum meghosszabbítása esetén valamelyest csökkenhetnek a havi törlesztőrészletek, ami újabb résztvevők megjelenését eredményezhetné a lakáspiacon.