Rehabilitációs ingatlanfejlesztések a budapesti belvárosban

A budapesti belvárosban fogyóban vannak a jó fekvésű, ingatlanfejlesztők számára vonzó foghíj telkek. A fejlesztők számára a megoldást a rehabilitációs ingatlanfejlesztések jelenthetik. A védett épületek esetében ilyen fejlesztések magasabb költséget jelentenek, de az értékek megőrzésével a városképbe jól integrálható épület hozható létre.

A rehabilitációs ingatlanfejlesztések célja, hogy elavult épületek felújításával, bontásával egy új, korszerű épület szülessen, amely új funkcióival, esetleg a korábbi funkció hatékonyabb ellátásával szolgálja a környéken élőket és minden használóját. A tervezés során kiemelt szempont, hogy az új épület illeszkedjen az organikus fejlődés, és az építési szabályozás nyomán kialakult, már meglévő városképbe. “Ennek megvalósítása nagy szakértelmet kíván meg az ingatlanfejlesztőtől, és nagy felelősséggel jár, kimondottan, ha az épület a város olyan frekventált részén épül, mint a Blaha Lujza tér. A jól sikerült rehabilitáció azonban megéri a költségeket és fáradtságot. Egyrészt értékeket őrzünk meg amivel javítjuk a városképet, másrészt ha a közvélemény elfogad és értékel egy új épületet, az a benne működő funkcióknak is előnyére válik.” – mondta Lovro Adrienn, az ABLON nemzetközi ingatlanfejlesztő csoport ügyvezető igazgatója. Az ABLON Kft egyik rehabilitációs projektje a Blaha Lujza téren épülő Europeum, ami egy bevásárlóközpontnak, illetve egy 235 szobás, Marriott Courtyard szállodának ad helyet.

Budapesten a nagykörút városképi védettséget élvez, ami többek között azt is jelenti, hogy egy rehabilitáció során az épületek homlokzatait meg kell tartani. A nagykörúti homlokzatok nem mindegyike áll műemléki védettség alatt. Találunk több egyforma homlokzatot is a körúton, mivel több ház épült meg ugyanazon – bécsi standard – tervek alapján, a védettséget a nagykörút városképben betöltött szerepe biztosítja számukra. Legyen szó műemléki, vagy városképi védettségről a rehabilitációs projekt során elkészülő épület formáját, stílusát jelentősen befolyásolja, ha meglévő épület vagy homlokzat köré épül fel. “A fejlesztőnek nagy felelősége van ilyen jellegű rehabilitációs projektekben. Az új épületnek harmonikusan kell kapcsolódnia a megmaradt épületrészekhez, és az azokat körülvevő szomszédos épületekhez, illetve szervesen kell illeszkednie a városképbe.” – tette hozzá Lovro Adrienn – “A fejlesztőnek meg kell találnia a tökéletes egyensúlyt a régi és az új stílusok között. A 21. században nem építhetünk 20. századi, vagy még korábbi épületeket, nem akaszthatjuk meg az építészeti stílusok fejlődését.

Az Europeum a Blaha Lujza téren az évekig üresen álló, lepusztult Sajtószékház épületének helyén épül. A rehabilitációs projekt több telket is érint. Talán csak kevesen tudják, hogy a régebben előbb a Szabad Nép, majd a Népszabadság, az Esti Hírlap, a Szabad Föld, meg a Nők Lapja után legutóbb az Új Magyarország, a Magyar Fórum és más újságok, folyóiratok szerkesztőségének otthont adó épület eredetileg öt épület összeépítésével jött létre. Az egyik épület a mai József körút 5. és a Somogyi Béla utca 4. telkeinek egyesítésével létrejött területen állt. 1893-tól az úgynevezett újságpalota még csak a Somogyi Béla utca felöli épületrészben működött. Akkoriban a Budapesti Hírlap szerkesztősége és nyomdája működött a házban. A sajtóvállalat 1915-ben költözött be a körút felöli szárnyba is. Akkor már a teljes, József körút és a Somogyi Béla utca között álló épület rendelkezésére állt. Az 1930-as években a Fórum sajtóvállalat tulajdonában állt az épület, majd 1945. után a Szikra Lapnyomda lett a tulajdonos. A volt Sajtószékházat alkotó másik épület, ami a mai Blaha Lujza tér 3-5. szám alatt állt, szintén 1893-ban épült. A korábbi bérházat 1949. után építették egybe az újságpalotával. Az 1954-ben befejeződő építkezés nyomán a két épület homlokzatát teljesen egyesítették, hogy az egy épületnek hasson. A rehabilitáció során a Sajtószékház épülete teljesen lebontásra került, de a József körút 7. szám alatt álló bérház homlokzata a nagykörúti védettség miatt megmarad. A homlokzat ma is nagyon jó állapotban van, nem vakolt, hanem kőből készült architektúra, részletes díszítésekkel.

“Mivel az Europeum a város egyik legforgalmasabb pontján, a Blaha Lujza téren áll, ahol naponta akár 300.000 ember is áthalad, folyamatosan szem előtt lesz. Nem akartuk, hogy az új épület konkuráljon a régivel, ezért a cél az volt, hogy az Europeumot a lehető leginkább integráljuk környezetébe. Amit nem a körúti épületek építészeti eszköztárának hamisnak tűnő utánzásával próbáltunk megtenni, hanem az új épület tömegarányainak környezethez való illesztésével” – mondta el Lovro Adrienn. “A földszinti homlokzaton egy passzázs kerül kialakításra, megnyitva a teret a járókelőknek, ezzel is elősegítve, hogy az épület környezetének szerves részévé váljon. Kiemelten fontosnak tartottuk az épület környezetének rendezését is. A Budapesten már észrevétlenségig megszokott – de valljuk be, mérhetetlenül lehangoló – bitumen burkolatot teljes felületen a nyugati nagyvárosokban már divatos térkőburkolattal fedjük le”.

A régi homlokzat megőrzése az építkezés alatt speciális kitámasztó állványzattal lehetséges. A teljes homlokzat felállványozása, megőrzése és felújítása egy modern homlokzat kialakítási költségeihez viszonyítva a teljes fejlesztési költségek tetemes részét teszi ki. A helyzetet tovább bonyolítja, hogy műemlékvédelem alatt álló épület felállványozása külön engedélyköteles, illetve a speciális kitámasztó állványzat technikai megoldását védettségtől függetlenül részletezni kell az építési engedélyben. A fejlesztők mégis vállalják ezeket a nehézségeket, de nem csak az építési és műemlékvédelmi előírások miatt. A homlokzat felújításával egyrészt értékeket tudnak megőrizni, másrészt könnyebben integrálhatják az új épületet a városképbe.

“Az Europeum régi homlokzatának megőrzése mellett más előírásokat is szem előtt kellett tartanunk az épület megjelenések megtervezése során. Az Europeum közvetlen szomszédságában áll a felújítására váró Corvin Áruház. Az áruház alumínium burkolat alatt megbúvó műemlékvédelem alatt álló homlokzatát az archívumokban fellelhető fotók és tervek alapján tanulmányoztuk. A minél jobb illeszkedés érdekében az Europeum 5. emeleti párkányát a Corvin homlokzatához igazítottuk. Ez majd csak akkor lesz látható ha lekerül a Corvinról az alumínium borítás.” – tette hozzá Lovro Adrienn.

A Sajtószékház egy rejtett kincse, Szűr-Szabó József karikaturista hajdan a székházban dolgozó újságírókat és politikusokat ábrázoló karikatúráival borított fal is méltó elhelyezést kap a rehabilitáció során. A kulturális örökségvédelem alatt álló, zsírkrétával, színes és szénceruzával rajzolt, nyolcszor három méteres falképet a székház bontása során az ABLON szakhatósági engedély és tervek alapján szakszerűen, darabokra vágva leszedette, amit részben már restaurálni is kellett. A helyreállított falkép a bevásárlóközpontban kerül majd kiállításra. Nagy valószínűséggel az étterem részen lesz elhelyezve, minél jobban integrálva a közösségi térbe, hogy minden érdeklődő megtekinthesse.