Olcsóbb de nagyobb lakások a népszerűek
Számszerűsíthető változásokat generált a vevők lakásvásárlási szokásaiban a hitelfelvételi lehetőségek drasztikus szigorítása a 2008-as év utolsó két hónapjában, állapítja meg elemzésében Magyarország legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózata, az Otthon Centrum.
A vevők az olcsóbb lakásokat veszik, ugyanakkor a lakóingatlanok mérete nem csökkent, aminek egyik magyarázata az alkupozíció erősödése. A szakértők már 2008 októberében, a hitelválság begyűrűzésekor felvetették, hogy a válság egyik legszembetűnőbb – bár nem azonnal érvényesülő – hatása az olcsóbb lakások arányának növekedése lehet a volumenében visszaeső keresleten belül.
Tavaly októberben szó szerint napok alatt zajlott le a bankoknál az addig legkedvezőbb feltételekkel felvehető CHF-alapú hitelezés megszűntetése, illetve egységesen a lakáshitelek kamatainak drasztikus emelkedése. A lakásigények megváltozása ugyanakkor nem következik be egyik napról a másikra, a lakáshitelezési szigorítások és a törlesztőrészletek emelkedésének hosszabb időre kiható következményei vannak, hiszen az ingatlanvásárlás több hónapos vagy akár éves folyamat.
2008 utolsó két hónapjában háromféle vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó piacon: tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításait ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és már aláírt adásvételi (és esetleg hitel-) szerződéssel rendelkeztek; illetve akik valamilyen okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást – derül ki az Otthon Centrum, az Év franchise-hálózata díj győztesének elemzéséből.
“Ebben a helyzetben, sokan azok közül, akik még megtehették, tehát szerződés aláírása előtt álltak, inkább elhalasztották vásárlásaikat. – tette hozzá Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. Akik viszont nem halaszthatták el a tranzakciót, azok keresési preferenciáira rányomta bélyegét a problémás finanszírozási környezet. Ez pedig a konkrét tranzakciók lakás-paramétereiben is tükröződik, melyet kutatásunk is alátámaszt.”
Az Otthon Centrum hosszabb távon csökkenő lakásigényeket előre vetítő jóslata részben már a 2008. november-decemberi tranzakciós adatokat megvizsgálva bizonyítást nyert. Viszonyítási alapnak egyrészt 2007 hasonló időszakát, illetve a 2008-as év első tíz hónapját vettük.
Használt lakóingatlanok átlagára (ezer Ft/m˛)
2007. XI.-XII. |
2008. I.-X. |
2008. XI.-XII. |
|
Országos |
|||
Panel |
181 |
183 |
177 |
Tégla társas |
268 |
260 |
260 |
Családi ház* |
183 |
171 |
160 |
Budapest |
|||
Panel |
197 |
203 |
196 |
Tégla társas |
312 |
301 |
293 |
Családi ház* |
270 |
245 |
221 |
Forrás: Otthon Centrum ezres nagyságrendű tranzakciós adatbázisa.
*Sor- és ikerházzal együtt
“Az év utolsó két hónapjában az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen csökkentek a megvásárolt lakások fajlagos árai, csak a téglalakások országos átlaga nem változott tavaly. A folyamatos árcsökkenés pedig már 2007 végétől megfigyelhető. Ellentétes folyamat történt ugyanakkor az új lakásoknál: adataink szerint, 2008. november-decemberben 1-5%-kal magasabb árakat regisztráltunk minden kategóriában, mint az év első tíz hónapjában.” – hangsúlyozta Kühne Kata.
Az új lakások árának csökkenése egyelőre a beruházói költségek folyamatos emelkedése, illetve a viszonylag egyenletes kereslet, és az új lakások általános kedveltsége miatt nem indulhatott meg. Viszonylag kis mozgástér jellemzi a panellakások árát, hiszen ebben a szegmensben a kínálat nagyon hasonló lakásokból áll. Az energetikailag felújított, és külön mérőórás lakások viszont egyre keresettebbek, ami az árukban is egyre jobban meglátszik. A legdiverzifikáltabb a családi házas kategória, ami az átlagnál nagyobb árak miatt amúgy is érzékenyen reagál a kereslet változásaira.
Az Otthon Centrum elemzésében a használt lakóingatlanok átlagméretét is megvizsgálta. Ezek alapján, a válság idején megvásárolt lakóingatlanok mérete vagy ugyanakkora, vagy nagyobb, mint az év addigi időszakában, illetve 2007 utolsó két hónapjában.
Használt lakóingatlanok átlagmérete (m˛)
2007. XI.-XII. |
2008. I.-X. |
2008. XI.-XII. |
|
Országos |
|||
Panel |
53 |
54 |
55 |
Tégla társas |
58 |
58 |
59 |
Családi ház* |
121 |
123 |
148 |
Budapest |
|||
Panel |
53 |
54 |
54 |
Tégla társas |
58 |
58 |
60 |
Családi ház* |
118 |
121 |
151 |
Forrás: Otthon Centrum ezres nagyságrendű tranzakciós adatbázisa
*Sor- és ikerházzal együtt
A panellakások egy homogén kategóriát jelentenek, országszerte azonos lakástípusokkal. A legnagyobb változatosságot pedig a családi házas kategória adja, így a legnagyobb átlagméretű típusnál mutatkozik meg a keresett méret változása legszembetűnőbben. A fajlagos árak jelentősebb csökkenése és az átlagméretek enyhe növekedése összességében a lakások vételárának csökkenését eredményezte a vizsgált időszakban. Kivétel a családi házak, ahol a nagyarányú méretnövekedés az összárak emelkedése irányába hatott.