Ők építik tovább Budapestet

A budapesti irodapiacon 2014-ben tapasztalt fellendülés 2015-ben is folytatódott. Bár az idén jóval kisebb mértékben fog növekedni az irodaállomány, mint tavaly, szép lassan érkeznek a hírek jelentősebb fejlesztésekről, melyek kifutása az elkövetkezendő három évben várható. Hogyan látják jelenleg a fejlesztői piacot? Számítanak-e az aktivitás további növekedésére? Ezeket a kérdéseket tettük fel a Budapesten jelenleg is aktív ingatlanfejlesztőknek.

Borbély Zoltán, Country Manager, Atenor Group

Az Atenor 2008-ban kezdte meg első magyarországi projektjét, a Váci Greens fejlesztését, amely a 2010-ig tartó időszakban szinte az egyetlen épülő irodafejlesztés volt. Az akkor talán bátornak tűnő fejlesztésünket a piac igazolta, az épületek bérbeadását maximális siker koronázta. Az első két épület 100%-os bérbe adás mellett működik, 2015-ben a Váci Greens “C” épületén kívül nem lesz másik új iroda átadás. A 2016 elején átadásra kerülő harmadik épületre is ígéretes tárgyalásokat folytatunk.

Azt gondolom, hogy a Váci Greens projekt indításakor jól mértük fel, hogy a világszínvonalú, energiahatékony, valóban “zöld” irodaházak iránt erőteljes kereslet fog mutatkozni a budapesti irodapiacon. Tapasztalataink szerint a komoly nemzetközi cégek szinte kizárólag ilyen házakat keresnek, különöse mivel olyan épületekben, mint például a Váci Greens épületei, jelentősen alacsonyabb összköltség mellett tudják korábbi irodamegoldásaikat vadonatúj, a legaktuálisabb igények szerint kialakított és felszerelt, hatékony munkahelyekre cserélni.

A még mindig alacsony új iroda kínálat és a lassan, de folyamatosan növekvő kereslet fényében a budapesti irodapiacon további erős bérleti potenciált és fokozatos növekedést látok az elkövetkező 2-4 év távlatában, amely legerősebben az AAA kategóriás energiahatékony új fejlesztések irányába fog jelentkezni. Erre alapozva az Atenor újabb területet vásárolt meg a közelmúltban a Váci úton, amelyen a Váci Greens irodapark hatodik épületét tervezzük felépíteni, amellyel együtt összesen közel 135 000 négyzetméteres bérbe adható irodaterülettel rendelkezik majd az Atenor első magyarországi iroda fejlesztése.

Tóth Mariann, Leasing Manager, HB Reavis Csoport

Valóban, a tavalyi évben elindult fellendülés 2015-ben is folytatódik a budapesti irodapiacon, melyet a Váci Corner irodaház sikerei is bizonyítanak, ugyanis a 2015-ös évben eddig több mint 8500 négyzetméter került bérbe adásra, így az épület elérte a 83%-os telítettséget. A fellendülés mind keresleti, mind kínálati oldalon megjelenik. Az elmúlt 6 év legalacsonyabb, 14,2%-os üresedési rátája arra ösztönzi a fejlesztőket, hogy újabb épületeket hozzanak a piacra. Az új házak megjelenése főleg 2016 és 2018 között várható, amelyek nagy része “built to suit” vagy “pre-lease” alapon épül, de szerencsére néhány fejlesztő előbérleti szerződés nélkül is belevág az építkezésbe.

Erre jó példa a HB Reavis új fejlesztése, mely az Árpád híd lábánál egy 120 000 négyzetméteres iroda- és bevásárló komplexum. Tervek szerint egy 20-25 000 négyzetméteres házzal indul a projekt, de amennyiben bérlők hajlandóak elkötelezni magukat előbb, úgy nyitottak vagyunk ezzel párhuzamosan akár további épületeket is megépíteni a bérlői igények alapján.

Szerencsére az új épületek megjelenése már nem csak egy fejlesztői álom, mert a piac – és erre nagyon jó példa, hogy a 2015 második negyedévében 80 000 négyzetméter irodaterületre írtak alá előbérleti szerződést – igényli az új, fenntartható irodaépületeket. A kis- és középvállalkozások mellett már a Magyarországon működő nagyvállalatok, SSC-k is elkezdtek kitekintgetni a piacra és a több mint 8-10 éves 5000-15000 négyzetméteres irodájukat egy modernebb, hatékonyabb, zöldebb irodára készek cserélni.

Bízunk abban, hogy ez a tavalyi évben elindult felfelé ívelő tendencia – mely vonatkozik a keresletre és a kínálatra, valamint a bérleti díjak emelkedésére is – megmarad, sőt, a következő években csak tovább emelkedik, így Budapest irodaállománya felfrissül és minőségében is megerősödik.

Tatár Tibor, CEO, Futureal Development

Egyre többen fogalmaznak meg pozitív gondolatokat a budapesti irodapiaci helyzettel kapcsolatban, jómagam azonban óvatosságra intenék, különösen a fejlesztéseket illetően. Annak ellenére, hogy a Futureal Csoport a válság alatt is egyike maradt a legaktívabb és legsikeresebb irodafejlesztőknek, mi visszafogott optimizmussal tekintünk a fővárosi irodapiacra.

Való igaz, a bérbeadási aktivitás 13%-kal nőtt 2014-ben az előző évhez képest. Való igaz, a nettó felszívás elérte a 125 ezer négyzetmétert, ami több mint duplája a 2013-as adatnak. Való igaz, az üresedési ráta 16,2%-ra csökkent. Ráadásul a javuló felszívási adatok mellett mindössze 68 ezer négyzetméter új iroda került a piacra. Akkor miért ne legyünk hurrá-optimisták?

Nos, a saját tulajdonú irodáktól megtisztított üresedési ráta valójában 20,2%, még mindig kiemelkedően magas. A 2014-es kötések 46%-a bérleti szerződés megújítást takarta, a bérlői piacon nem tapasztalható jelentős hangulatváltozás. A bérlők a mai napig hajlandóak jelentős kompromisszumot kötni az alacsony bérleti díj érdekében, Európa egyik legolcsóbb irodapiaca vagyunk. Ha egy bérlő 1000 négyzetméter alatti irodát keres, akár több tucat ajánlat közül válogathat és ezt az alkupozíciót a bérlők ki is használják. Általános gyakorlat, hogy a bérlők a piacon begyűjtött kétségbeesett ajánlatokkal revolverezik a jelenlegi bérbeadójukat.

Márpedig új fejlesztést elindítani csak 14 euró feletti bérleti díjon éri meg. Ez alá csak azok mennek 1-1,5 euróval, akik a telkük értékét a válság során nullára írták. Az előbérlet ritka, spekulatív fejlesztést azonban a bankok nem finanszíroznak. Így a projekteket bizonytalan ideig 100%-ig saját tőkéből kell finanszírozni, amire csak 1-2 olcsó belső finanszírozással rendelkező fejlesztő képes. Az “exit” bizonytalan, Magyarország nincs rajta a nemzetközi ingatlanbefektetési térképen.

Kell még 2-3 erős év, a 2014-eshez hasonló felszívással, hogy a bérleti piac kiegyensúlyozottá váljon. Ezzel párhuzamosan kell, hogy a bankok ismét kedvet kapjanak a projektfinanszírozáshoz, és hogy Budapest ismét felkerüljön a nemzetközi ingatlanbefektetési térképre. A következő 2-3 évben nem az új irodafejlesztések “kifutása” várható, legjobb esetben is csak néhány új fejlesztés elindulása.

Linczmayer Zoltán, Managing Director, Skanska

Az elmúlt évek alacsony fejlesztési volumene miatt hiány alakult ki a korszerű, energiatudatos, magas minőségű épületekből. Ma már alap követelmény, hogy egy épület valamilyen zöld minősítéssel rendelkezzen, ugyanakkor ez önmagában már nem elég. A bérlők egyre tudatosabban keresik azokat az épületeket, melyek a zöld minősítés mellett további hozzáadott értéket képviselnek. Fontos szempont az elhelyezkedés, az ergonomikus és a kreativitást ösztönző munkakörnyezet, valamint az épületben és környezetében elérhető szolgáltatások. Mindezek az épületben dolgozók kényelmét szolgálják, mely adottságok jelentősen felértékelődtek és azt jelzik, hogy az irodák kiválasztásánál a technikai kritériumok mellett már az emberi tényezők is azonos, vagy akár nagyobb súllyal befolyásolják a döntést.

A munkáltatók pontosan felismerték, hogy – míg az összes költségük jelentős része a bérköltség, addig az iroda költség sokkal kisebb tényező. Ugyanakkora megfelelően kiválasztott iroda kiemelkedő hatással van a dolgozók hatékonyságára, motiváltságára, kreativitására. A munkahely befolyásolja, hogy magához tudja-e csábítani egy cég a megfelelő talentumokat és meg tudja-e tartani őket hosszú távon.

A keresleti oldalról, a bérlői piac – ugyan még szerény, de érezhető – növekedését tapasztaljuk. Ez jellemzően a már itt lévő cégek bővüléséből, konszolidációjából ered. Sajnos az új belépők száma még mindig alacsony. Tapasztalatunk szerint a piacon jelen lévő bérlők a már említett prémium színvonalú megoldásokat keresik.

Befektetési szempontból az ország szintén egyre vonzóbb. Ez egyrészt köszönhető a jó gazdasági fundamentumoknak, illetve közrejátszik az is, hogy a környező térség megemelkedett kockázata helyett is a stabilabb Magyarországot választják a befektetők. A hazai befektetési aktivitás magas, de már sok külföldi szereplő is újra megjelent a piacon – immár nem csak érdeklődőként, hanem tényleges vevőként.

Mindezek alapján, úgy gondolom a fejlesztői aktivitás további növekedése várható. Mi mindenképpen további projektek indítását tervezzük.