Nem szabad halogatni a lakásvételt

Idén, valószínűleg még az első félévben tetőzhet az eladatlan készlet a budapesti újlakás-piacon az Otthon Centrum felmérése szerint.

A vevőknek a most általánosan jó alkupozíció, az illetékcsökkenés, illetve a márciustól szigorodó hitelfeltételek mellett azért sem érdemes halogatni a vásárlást, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálniuk.

Mivel a válság a lakáspiacon  belül leginkább az új lakások  piacát érintette, ezért nem meglepő, hogy 2009 második felében sokéves mélypontot ért el a piaci felszívás, azaz az értékesített lakások száma a fővárosban. “Az arányok megdöbbentők: tizedannyi lakás talált gazdára tavaly júliustól decemberig, mint a 2005-2006-os időszakban, és még az egy évvel korábbi, 2008. II. félévi darabszám is hétszer ekkora volt.” – véli Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója.

Egész évet tekintve, 2009-ben alig több mint 1600 újépítésű  társasházi lakást értékesítettek a fővárosban. A legtöbbet, 200 feletti darabszámot a XI., X. és XIV. kerületekben, míg a hagyományosan közkedvelt VIII., IX. és XIII. kerületek – részben a szűkülő kínálatnak köszönhetően – hátrébb sorolódtak a ranglistán. Tavaly fordult elő először nagyobb számban, hogy a korábban, még a válság előtt vásárolók közül sokan visszaléptek a vételtől, módosítva így a felszívás egyenlegét. Így sok olyan beruházás van, ahol 2009-ben több lakás közül lehetett választani, mint egy évvel korábban.

Míg az értékesített új lakások  száma valószínűleg évtizedes negatív rekordot döntött, az átadott készlet, azaz az eladatlan lakások száma a már átadott beruházásokban most először haladta meg a háromezret, s 2009 végén 3800 körül alakult – derül ki az Otthon Centrum elemzéséből. Még jobban érzékelteti a piaci helyzetet, ha hozzászámoljuk, hogy a még épülő beruházásokban is gazdára vár emellett közel 3000 lakás. Jelen pillanatban tehát 6800 körüli lakásból választhat, aki új lakásba költözne.

Ennek oka, hogy az épített lakások száma az értékesítéshez képest jóval kevésbé esett vissza, s az összeszűkült piacon a beruházói lendület mindmáig kitart, azaz a már megkezdett építkezéseket a csökkenő kereslet ellenére többnyire befejezik a fejlesztők. 2009-ben mindössze 10%-kal, hétezerre csökkent a megépülő lakásszám 2008-hoz képest. Jóval nagyobb visszaesés várható azonban idén; az újonnan piacra kerülő lakásszám megfeleződhet, s elindulhat az eladatlan készlet felszívódása.

Idén, valószínűleg még az első félévben, 4500 körül tetőzhet az átadott lakáskészlet Budapesten. A vevőknek érdemes most körülnézni a piacon, hiszen a januári illetékcsökkenéssel, az ingatlanadó eltörlésével, illetve a továbbra is széles körben alkalmazott beruházói akciókkal, kedvezményekkel nincs ésszerű ok a vásárlás halogatására. Emellett érdemes a hitelkérelmeket február végéig beadni, hiszen márciustól csak jóval szigorúbb feltételekkel és magasabb önerővel lehet majd lakáshitelhez jutni. A kereslet korábbi évek szintjére történő visszatérésével bizonyos kerületekben akár fél- egy éven belül is felszívódhat az eladatlan készlet. Az újonnan elinduló beruházásokban pedig minden bizonnyal a mostaninál magasabb áron lehet majd lakást venni, mivel a beruházási költségek és a finanszírozási költségek is nőttek, és a korábbinál lényegesen magasabb saját erőt kívánnak meg a bankok a fejlesztőktől, akik a magasabb tőkeköltséget az árakban fogják érvényesíteni.

“A kevés számú értékesített lakás, illetve a már most is négyezer közelében járó eladatlan, de már átadott lakáskészlet egészségtelenül túlkínálatos piaci környezetet jelez. A kormányzat részéről vannak intézkedések, melyekkel gyorsabban visszaállítható lenne az egyensúlyi helyzet, azaz az eladatlan lakáskészlet csökkentése a kereslet beindítása által, majd az új építkezések ösztönzése. A GDP megtermeléséből és a foglalkoztatásból egyaránt 10% körüli arányban részesedő ingatlaniparágra már csak súlyánál fogva is nagyobb figyelmet kellene fordítani.” – hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor.

Plusz kiadással nem járna, sőt, a nőhetne is az államháztartás bevétele, ha például az új lakások kedvezményes, 5%-os áfakörbe kerülnének, akár csak átmenetileg is, a kereslet élénkítése érdekében. Könnyen számszerűsíthető hasznot hozna, ha meggondoljuk, hogy jelenleg 40-50% között van egy lakás bruttó bekerülési költségére vetített állami bevétel (áfa, adók, járulékok, illetve a foglalkoztatás miatt szociális és munkanélküli ellátásokon való megtakarítás).

Nagygyörgy Tibor szerint az alacsonyabb áfa és a csökkenő építési költség egyrészt árcsökkenést tenne lehetővé, másrészt az élénkülő beruházási kedv biztosabb adóbevételt jelentene, illetve a munkahelyteremtés által csökkennének az állam szociális és ellátási költségei. Hasonló pozitív hatása lenne – csökkenő építési költségek, fehéredő, stabilizálódó szektor, így magasabb adóbevételek, alacsonyabb szociális kiadások – az építőipari cégeknél dolgozó fizikai dolgozók számára “Start Építő” kártya biztosítása 2-3 évre, ahol csak minimálbéres vagy még alacsonyabb közterheket kellene megfizetni.