Nem éri meg irodaházat építeni

Az Eston kalkulációi szerint a jelenlegi alacsony bérelti díjak, illetve magas tranzakciós hozamok mellett nem éri meg Budapesten irodaházat fejleszteni. Ennek ellenére látnak befektetési lehetőségeket az irodapiacon. Most kell irodaházat vásárolni?

Az elmúlt évben számos negatív hatás érte az ingatlanpiacot, melyek közül a legfontosabb a kereslet visszaesése, ezen felül pedig a hitelpiaci források beszűkülése és megdrágulása volt. Csakúgy, mint a többi részpiacon, a fejlesztési telkek piacán sem láthattunk nagy volumenű tranzakciókat az elmúlt évben, csak a saját célra építkező végfelhasználók vásároltak. Több olyan fejlesztő is akadt, aki a fejlesztési boom idején számos telket felvásárolt, és egyszerre több projekt indítását tervezte. Bár az egyes területekre már korábban kidolgoztak egy-egy fejlesztési koncepciót, most új, a kialakult gazdasági helyzetre aktualizált megvalósíthatósági tanulmányok alapján igyekeznek meghatározni, melyik projekt maradhat életképes átárazott piac esetén, netán melyiktől lehet vagy érdemes szabadulni a megváltozott piaci körülmények hatására. Mivel ezek az üres területek semmilyen jövedelmet nem termelnek, valószínű, hogy a kevésbé tőkeerős, javarészt “egyprojektesnek” indult spekuláns fejlesztők telekrészei előbb utóbb a finanszírozó bankok kezére kerülnek.

Az Eston szerint akadnak azért olyanok is, akik a futó projekteket még éppen be tudják fejezni, de telekvásárláson, új projekt kidolgozásán már egyáltalán nem gondolkodnak. Ma, Budapesten a fejlesztési telkek többségén ugyan nincs kint az eladó tábla, de gyakorlatilag minden tulajdonos átgondolta korábbi elképzeléseit és több mint nyitott az értékesítésre. Amiben minden piaci szereplő jelenleg egyetért az az, hogy a budapesti fejlesztési telkekre a fejlesztők részéről most egyáltalán nincs, vagy csak alig van kereslet. A főváros egyes központi területei, például egyes belvárosi vagy bel-budai foghíjtelkek, vagy egyéb kiemelt lokációhoz kötődő, ám alkalmi vételek szintjén tapasztalható némi kereslet. A tőkeerős befektetők igyekeznek is kihasználni ezeket a limitált lehetőségeket.

Nem éri meg irodaházat fejleszteni

Az Eston egy fiktív irodafejlesztési projektet vett szemügyre: 8-9% közötti hozamot és 10-12 €/nm/hó bérleti díjat feltételezve, 1200 és 1620 euró között mozoghat egy négyzetméternyi irodaterület befektetési értéke. 1350 euró/nm projektköltséggel, – mely tartalmazza a tervezés és az engedélyeztetés díját, a telekrendezés és a kivitelezés költségeit, a nem várt kiadásokra képzett tartalékot, illetve ezen felül a finanszírozás, a marketing és egyéb soft költségeket – és 250-400 euró/nm-es telek bekerülési árral számolva (ezek a telkek még a válság előtt kerültek megvásárlásra) világosan látszik, hogy ma a legjobb esetben is kizárólag költségszinten történő értékesítésre van lehetőségük a fejlesztőknek.

Azonban a jelenleg illikvid piacon az értékesítés igen nehéz feladat. Így erre is csak abban a kivételes esetben van esély, amennyiben sikerült az épületüket 80-90%-os szintre feltölteni és jelentkezik komoly vevő (az elmúlt 12 hónapban nem volt “A” kategóriás befektetési tranzakció Magyarországon). Könnyedén megállapítható, hogy amíg a fenti feltételezett hozamok és bérleti díjak érhetők el egy adott piacon, addig nem lehet irodafejlesztéssel nyereséget realizálni. (2008 szeptemberét követően nem indított új beruházást egyetlen fejlesztő sem.) Amennyiben mégis lehetséges az értékesítés – a fenti árszinten -, úgy a fejlesztő nem realizált semmilyen hozamot a befektetésén, ellenben felszabadította tőkéjét.

Most kell vásárolni?

Az Eston szakértői olyan irodaházak megvásárlását javasolják a tőkeerős befektetőknek, ahol a bérlők már a válságra igazított, alacsony piaci bérleti díjakon költöztek be – tehát az épület már egy átárazott cash flow-t termel -, viszont a hozamok még a jelenleg becsült, 8-9%-os szinten vannak.

Az Eston becslései szerint a hazai, 2007-es ingatlan boom korabeli bérleti díjak mostanra 10-20%-ot estek, így átlagban 11,5 euró/nm körül mozognak, míg a hozamok továbbra is magasak (8,5%), bár benchmark tranzakciók hiányában pontos értékük ismeretlen. A fenti feltételekkel, valamint 30%-os önerő birtokában megvásároljuk ezt a képzeletbeli, bérlőkkel teli ingatlant, melynek egységre vetített eladási ára így 1624 euró/nm.

Feltéve, hogy a piaci várakozásoknak megfelelően 3 év múlva a bérleti díjak emelkednek – de még nem érik el a válság előtti szintet -, a hozamok pedig a válság előttinél magasabb szintre esnek vissza, az ingatlanunk már 2200 eurót érhet négyzetméterenként, így a különbség közel 500 euró, a saját tőkénk összege. Amennyiben sikerül eladnunk, akkor az 3 év alatt a befektetett saját tőkénk megduplázódását eredményezheti.