Nem csak az MNB költ milliárdokat budapesti irodaházakra

2014-ben valami megfordult a budapesti irodapiacon, több eseménytelen év után mind a bérlők, mind a befektetők aktivizáltak magukat, sőt már a fejlesztők is elkezdtek gondolkozni a következő projekteken. A Portfolio által megkérdezett szakértők szerint jövőre is folytatódni fognak az idén elindult kedvező folyamatok és tranzakciók hadára számíthatunk már 2015 elején is.

“Az idén a hazai ingatlanszakma az irodapiac újjáéledésétől volt hangos, sorra követték egymást a jelentős tranzakciók, folyamatosan csökkent a kihasználatlanság. Mit gondolnak, 2015-ben is növekvő befektetői aktivitásra számíthatunk, vagy csak egyszeri tényezők által kiváltott érdeklődésről van szó? Esetleg az új fejlesztések is beindulhatnak?” – ezeket a kérdéseket tettük fel a szakértőknek.

Borbély Gábor, társigazgató, elemzési és tanácsadási vezető, CBRE

Ahol a befektetők jól érzik magukat, ott a fejlesztők is szívesen mozgolódnak. Ennek jeleit már idén is láttuk, és egyre több cég keresi az ideális terméket, amivel, mint fejlesztő “visszatérhet” az ingatlanpiacra. Hosszú évekig a portfolió-optimalizálás, majd a vásárlásokon keresztül történő portfolió-bővítés jellemezte az iparág szereplőit, és a klasszikus fejlesztői funkció a háttérbe szorult. Mivel az ingatlanállomány kihasználtsága és ezáltal annak jövedelemtermelő képessége javul, már nem a nyomott bérleti díjak melletti kényszerű túlélés a cél, hanem egyre több tulajdonos tovább tud lépni és régi/új terveinek a megvalósításán tud dolgozni. Ehhez most a bérlői piaci fundamentumok adottak: még egy esetleges keresletcsökkenés mellett is az egyensúly mutatók (kihasználtság, bérleti díjak) javulása várható, hiszen nincs kínálat oldali nyomás a piacon. A finanszírozók és a fejlesztők mértékletessége mellett ez a szolid, de stabil növekedési pálya tartható, és a budapesti piac vonzó maradhat minden szereplő számára.

David M Johnston, MRICS Associate, Head of Office Agency at Cushman & Wakefield Budapest (budapesti irodaügynökség vezető, Cushman & Wakefield)

Az év első három negyedévére vonatkozó 342 000 négyzetméteres bérbeadottsági adatból kiindulva elképzelhető, hogy az egész éves érték a legerősebb lesz a piaci mérések 2005-ös kezdete óta. A 2014-es szám meghaladhatja a 2009-es 410 000 és a 2011-es 400 000 négyzetméteres értékeket is. A fellendülés tehát, úgy tűnik, nem csak tartósnak bizonyult, hanem az üteme is megnőtt. Ezt tovább erősíti az, hogy a kihasználatlansági ráta 16,9%-ra – öt éves minimumra – csökkent, ahol legutóbb a válság előtt tartózkodott.

Nem csak az új kereslet növekedése, hanem összetételének alakulása is jól mutatja a fellendülés mértékét. 2009 óta a szerződés-hosszabbítások és a bővülések teszik ki az új kereslet jelentős részét a budapesti bériroda piacon. Habár ez a trend 2014-ben is folytatódott a már jelen lévő a SSC-knek köszönhetően, új cégek is megjelentek a piacon. A 2013-as év négy új belépője (Systemex, GE Corporate, Computacenter, AVIS) után idén is fogadott új cégeket Budapest: a Krisztina Palace és a Váci Greens irodaházakban egyaránt regisztrálhattunk jelentős tranzakciókat külföldi bérlőktől, akik SSC egységeik számára kerestek új irodaterületet. A HIPA (Nemzeti Befektetési Ügynökség) szerintlegalább 36 cég érdeklődik budapesti irodák után, ami tovább erősítheti a fellendülést. Az új belépők és a már itt lévő, de terjeszkedő cégek át fogják alakítani a piacot 2015 második negyedévére, a jelenleg bérlőknek kedvezőről egy középutasabbá.

A fellendülés azt jelenti, hogy a nagy bérlők számára 2015-2016-ban lezárul a lehetőség, hogy kedvező feltételekkel költözzenek ‘A’ kategóriás irodaházba. A jelenleg építés alatt álló három legjelentősebb irodaházban (V17 – Wing, Váci Greens C & B épület – Atenor, Nordic Light – Skanska) már az irodaterület jelentős részére előbérleti szerződést írtak alá. A V17 szinte teljes egészét lefoglalta az E.ON, míg a Váci Greens C épülete – mely jövő nyáron készül el – már 40%-os előbérleti rátával rendelkezik a GE Healthcare-nek köszönhetően és véleményünk szerint az év végéig ez a ráta 100% közelébe emelkedhet. Ezek a példák jól mutatják, hogy a jelenleg jelentkező új kereslet bőven meghaladja a rendelkezésre álló új kínálatot.

Simonyi Balázs, társigazgató, üzletágvezető, DTZ

Magyarországgal kapcsolatban egyre pozitívabb jövőkép van kialakulóban, amelynek egyik kiváltó oka a stabilizálódó irodapiac, amit a 2012-től folyamatosan csökkenő üresedési ráta erősít. Amellett, hogy nőtt a fejlesztési aktivitás, az új kereslet bővülése is javított a piaci trendeken. A befektetői érdeklődés mellett magas a végfelhasználói oldalról származó befektetési volumen, amely az irodapiac mellett az ipari ingatlanpiacon is számottevő mértékben jelent meg. Saját vételre keresett irodák főleg az 5000 négyzetméter alatti kategóriában voltak jellemzőek.

2014-ben több éve nem látott szintet ért el az új kínálat, 65 500 négyzetméterrel. Ez viszont még mindig távol van nem csak a rekord évektől, de a 10 éves átlagtól is. Az építés alatt álló fejlesztéseket tekintve az aktivitás újra a Váci útra koncentrálódik. Emellett néhány alpiacon az év során tapasztalt jelentős keresletbővülés 10% alatti üresedési rátát hozott, ami kiemelkedően alacsony és nem csak az elmúlt évek, de az irodapiac teljes történetének viszonylatában. Vannak olyan irodapiaci lokációk, ahol jelenleg egy 1 000 négyzetmétert meghaladó minőségi irodaterületet kereső bérlő nem találna megfelelő irodaépületet a piac telítettség e miatt.

Az állami szektor nem csak a befektetések terén erősítette piaci pozícióját, hanem a bériroda piacon is aktív szereplőnek számított, számos több ezer négyzetméteres tranzakció köthető az állami szférához. Keresleti oldalon továbbra is számíthatunk új SSC operációk érkezésére. Ugyan kevesebb reflektorfényt kap, de legalább ilyen fontos a már működő szolgáltató központok jelentős mértékű bővülése.

Arra számítunk, hogy 2015-ben a jelenlegi kedvező tendencia mind a befektetési, mind a bériroda piac szempontjából folytatódni fog. Több nagy irodaépület és portfolió van eladás alatt, ami várhatóan hozzájárul a 2015 első fél éves befektetési volumenének további javulásához.

Tuza Rita, elemzési vezető, JLL

A kihasználatlansági ráta év végéig megközelítheti akár a 16%-ot is, ami az elmúlt 5 évben mért legalacsonyabb szint lenne. Nem kizárt, hogy az éves bruttó kereslet rekordot fog dönteni, míg a nettó bérbeadás szintén erősebb lehet az elmúlt két évben regisztrált volumennél. Január és szeptember között számos jelentős tranzakciót írtak alá, melyek hatására új fejlesztéseket is elindítottak. A spekulatív építkezésekkel természetesen továbbra is nagyon óvatosak a fejlesztők és nem várható, hogy jelentősen megváltozna a hozzáállásuk jövőre. Egyértelmű, hogy olyan fejlesztési aktivitást, amit 2007 és 2009 között tapasztaltunk, belátható időn belül nem várhatunk és nem is szükséges a jelenlegi piaci környezetben. Ennek ellenére számítunk új fejlesztések indítására 2015 során is, elsősorban built-to-suit vagy előbérleti konstrukció alapján.

A befektetési piac igen aktív és fordulatos volt az év során. Bár a hagyományos intézményi befektetők továbbra sem tértek vissza, új szereplők jelentek meg a piacon és egészen váratlan tranzakciók is történtek. Év végére az ingatlanpiaci befektetések volumene 550-600 millió euró körül alakul majd, ami nagyjából 80%-os növekedést jelent a 2013-as volumenhez képest. Fontos megemlíteni, hogy nagyobb értékű adásvételek tolódtak 2015 év elejére, így igen aktív lesz a jövő év eleje is és ikonikus épületek kerülhetnek új tulajdonoshoz.