Nagyot ugrottak előre a válság korábbi vesztesei

Az európai első osztályú ingatlanok piacának szűkössége és a beáramló tengerentúli tőke hatására változnak a befektetési célpontok – ezáltal előnyt szerezhet Budapest is – derül ki az Urban Land Institute (ULI) és PwC közös, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2015 című előrejelzéséből. A tanulmány szerint, befektetői szempontból növekszik azon városok népszerűsége, amelyeket a legutóbbi piaci hanyatlás érzékenyen érintett. Komoly változást láthatunk a befektetők számára vonzó városok idei rangsorában, a legnagyobbat Madrid, Athén, Birmingham, Amszterdam és Lisszabon ugrottak előre. Budapest idén a 22. helyet szerezte meg, 5 pozíciót javítva, ami azt bizonyítja, hogy a befektetők érdeklődnek a közép-kelet-európai ingatlanpiac iránt.

A gazdasági bizonytalanságok ellenére az ingatlanok jövedelmező befektetési lehetőséget jelentenek. A tanulmány szerint a befektetők 70%-kal több saját- és idegentőke beáramlására számítanak a legjobb ingatlanok piacán. Legnagyobb problémaként a kínálati hiánnyal, emellett a szabályozások kihívásaival és a finanszírozás költségeivel szembesülnek. A befektetők többsége (82%-a) szerint a megfelelő eszközállomány elérhetősége hatással lesz az üzletre az idei évben.

Mindezek eredményeképp az ingatlanbefektetők – ázsiai és észak-amerikai nemzeti vagyonalapok és nyugdíjalapok által biztosított tőkével felfegyverkezve – olyan piacok felé mozdulnak, ahol gyengébb a verseny, másodlagos színvonalú eszközök és fejlődési lehetőségek érhetőek el. Berlin például elhódította Münchentől az Európa legvonzóbb városa címet, hiszen más német nagyvárosokhoz képest kevésbé költséges. 

  
A vezető befektetési célpontok 2015-ben az alábbi városok lehetnek 

Berlin felfelé törve a listán, letaszította Münchent az első helyről. Hagyományosan a hazai vásárlások által dominált piac megváltozott a nemzetközi befektetők hatására. Tekintve, hogy a média és technológia központjaként tartják számon és számos fiatal él a városban, megnőtt vonzereje a lakóingatlanok piacán is.

Dublin újra erős évet zárt, a tavalyival azonos második helyen. A városban pozitív folyamatok zajlottak: megnövekedett bérleti díjak az alacsony kínálat hatására, a foglalkoztatottsági szint növekedése és fejlődő gazdaság. Az irodapiaci kereslet és a bérleti díjak emelkedése ellenére a válság előtti csúcsot nem érte el a piac.

Madrid előre tört a befektetési kilátások rangsorában, számos tengerentúli befektető érdeklődik a város iránt. Hevesen vitatott azonban, hogy mennyire képes szilárd, hosszú távú üzleti kilátásokat nyújtani.

Hamburg egy hellyel lecsúszott a listán, azonban nem a város népszerűsége csökkent, csupán átrendeződtek a befektetők preferenciái, a kisebb piacok iránti érdeklődés következtében. A nemzetközi befektetők áramlanak Hamburgba, 2014 első három negyedévében a 2,4 milliárd eurónyi befektetési volumen fele köszönhető nekik. A lakosság számának növekedésével virágzik a lakóingatlanok piaca.

Athén 23 helyet előrelépve az idei év legnagyobb meglepetése. Korábban már jelezték a befektetők, hogy érdeklődnek Spanyolország, Írország és Olaszország iránt, de Görögország csak most került reflektorfénybe. Bár Európa legsúlyosabban legyengült gazdasága továbbra is törékeny, néhány úttörő befektető kihasználná a fellendülés előtti lehetőségeket.

Simon Hardwick, a PwC Legal ingatlanügyekkel foglalkozó cégtársa, a tanulmány egyik szerzője szerint, az ingatlanpiacot elárasztotta az Európán kívülről beáramló tőke, mely egyrészt jó dolog, másrészt az árak növekedése várható kínálati hiány miatt. A bizonytalan európai gazdasági környezet ellenére a befektetőknek új lehetőségeket kell mérlegelniük, melyek kihívásokat rejtenek magukban. Az európai piacot elárasztó tőkeerős befektetők okosak és kifinomultak, a vagyon megőrzésére, illetve növelésére irányuló törekvéseik elmozdíthatja néhányukat a kevés értéket teremtő piacokról, olyan eszközök, fejlesztések és városok felé, amelyek nagyobb megtérülést hozhatnak. A szociális és demográfiai változások hatására megváltozik életmódunk, így az intelligens befektetések figyelembe veszik a népesség növekedését, az urbanizációt, az öregedő társadalmat és a technológiai innovációkat.

Magyarország: elmozdulás a mélypontról és átrendeződés

Az ingatlanpiaci szereplők általános véleménye alapján 2014 során itthon is megtörtént az elmozdulás a mélypontról. Az elmúlt időszak egyes folyamatai optimizmusra adnak okot, ugyanakkor a különböző ingatlanpiaci szektorok helyzete erősen eltérő.

2014-ben az ingatlanpiaci befektetések volumene határozottan növekedett Magyarországon, főként a jelentős irodapiaci tranzakcióknak köszönhetően, miután évközben három jelentős új irodafejlesztés is értékesítésre került, és december folyamán további két tranzakció is lezárult. Az irodapiacon a fejlesztői aktivitás is erősödött az elmúlt időszakban, és a kihasználtság is várakozáson felül javult – bár a meglévő kínálat még mindig számottevően meghaladja a keresletet, mondta Fekete Miklós, a PwC Magyarország üzleti tanácsadási csoportjának cégtársa.

A kiskereskedelmi ingatlanok piacán ma elsősorban várakozás tapasztalható. Az év során a kiskereskedelmi forgalom javulása volt jellemző, de a vasárnapi zárva tartás és az egyéb közelmúltban hozott rendelkezések várhatóan – több területen is átrendeződést okozva – jelentős hatással lesznek a szektorra.

Bár a használt lakások iránt megélénkült a kereslet az utóbbi időben, az új építések tekintetében tovább folytatódik a mélyrepülés. Az ipari-logisztikai ingatlanok esetében az év közepén a bérlői piac kiemelkedően aktív volt, a szektorra még így is az üres területek igen nagy aránya, a nyomott bérleti díjak és a kevés fejlesztés a jellemző. A kevés ipari fejlesztés egyértelműen vidékre összpontosul (mivel a korábbi logisztikai fejlesztésekről az autóipari és elektronikai beruházásokhoz kapcsolódó fejlesztésekre helyeződött át a hangsúly), ugyanakkor ettől eltekintve elmondható, hogy a fenti trendek elsősorban a fővárosra jellemzőek, vidéken a fellendülés várat magára.