Nagy halnak a vízesés is jó

Miközben az állam jószerével kivonult a lakáspolitikából, a külföldi ingatlanmogulok éppen most látták elérkezettnek az időt arra, hogy nálunk is lépjenek.

Csendes évet hagy maga mögött az ingatlanpiac: bár a nagy hallgatások, várakozások és bejelentések okozta tavalyi sokkból magához tért, azok hatásain egy év múltán sem sikerült túllendülnie. A lakáshitel-támogatás megkurtítása óta nem csattant el újabb állami pofon, de apróbb legyintések az idén is érték a piaci szereplőket. Az új építésű lakások 40 ezres csúcsteljesítménye 25-30 ezerre esett vissza. A vásárlók rohamához szokott beruházók a hosszú felkészülési idő ellenére is nehezen váltottak irányt, néhányuknak ez nem is sikerült. A tervezőasztalról elkapkodott lakások kellemes időszakát a megépült, de eladhatatlan otthonok tömege miatti gondok váltották fel.

A sikeréveknek végük, új piaci kihívásokkal kell szembenéznünk – összegezte a helyzetet még az év elején Illy Péter, az AL Holding vezetője. Ez nem mindenkinek sikerült. Elárverezett lakóparkok, csendben értékesített projektek, évekig üresen álló társasházak, csődeljárásba taszított vállalkozások jelzik a piac átalakulását. S még korántsem vagyunk a végén. Az idei visszafogott pezsgés lassította a tisztulás fájdalmas folyamatát, de végleg aligha akasztotta meg. A kamatadó szeptemberi bevezetése például sokakat irányított az ingatlanbefektetések felé, legyen szó kiadásra vett lakásról vagy ingatlanalapról. A lakásvásárlók újabb körét igyekszik meghódítani a lakáslízing. Az újabb pénzügyi portékákat kínáló cégek elsősorban a kevés önerővel rendelkező, de nagyobb törlesztőrészletet vállalni tudó fiatalabb korosztállyal szeretnének üzletet kötni.

A megtakarítás nélkülieket célozták meg a különféle lakáshitelekkel akciózó bankok is – bár a korábbi állami támogatást élvező kölcsönkondíciókat egyelőre megidézni sem tudják. A kétes sikerért meglehetősen nagy árat fizet az állam, ráadásul évek óta. A kamattámogatás költségvetési terhe várhatóan az idén is jócskán meghaladja a 200 milliárd forintot, bár az első tervekben csak 192 milliárd szerepelt. Emellett nem sok jutott másra. A felemelt szocpol és a Fészekrakó program költsége együtt sem tette ki a fenti összeg negyedét. Igaz, többre nem is futotta volna. Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatalnak be kellett érnie soha meg nem valósuló szakmai programok kidolgozásával, magyarázkodó közlemények megfogalmazásával, illetve a vég nélküli egyeztetésekkel a gazdasági és a pénzügyi tárcával. A hivatal a nyár végén lehúzhatta a rolót. A lakás-, illetve építésügyi kérdéseket az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium hatáskörébe sorolták, ráadásul két külön államtitkársághoz.

A piac többnyire közömbösen reagált az állami pénzügyi akciókra. Az áfacsökkentés, az ingatlanközvetítői munka megadóztatása, a földhivatali illetékek emelése legfeljebb aprócska hullámokat kavart, ahogyan a százmilliónál drágább ingatlanokra kivetett luxusadó is.

Az áremelés azonban a lejtmenet ellenére sem maradt el, noha mértéke meglehetősen eltérő volt. Az átadott, de még nem értékesített lakással terhelt cégek legfeljebb az inflációt követő drágításig merészkedtek, míg az új, divatos projektekkel előrukkoló beruházók akár húsz százalékkal is feljebb srófolhatták az áraikat. Különösen meghökkentő ez az eltérés a fővárosban. Egy trendi helyen lévő új VIP-rezidencia négyzetméterára akár a tízszerese is lehet egy kevésbé divatos pesti kerületben épülő egyenotthonénak. Az év slágerfejlesztései mindenesetre azt mutatták, hogy a különleges ajánlatért a józan ésszel felfogható ár felett is hajlandók áldozni a lakáskeresők.

A minél olcsóbb, minél nagyobb kategória letűnőben van – helyét az ismert tervező által garantált különleges építészeti megoldások, minőségi anyagok és az ingatlan fekvése együttesen veszi át. A tömegigények kielégítése után ismét az egyedi hódít. A trendre ráérző ingatlanfejlesztők már elő is rukkoltak újabb beruházásaikkal. De a régi vágású átlagotthonból is akad a piacon bőven. Mert a vágyak és a lehetőségek között többnyire nagy a szakadék.

A piac más szempontból is pengeélen táncol. Az eladhatóságért az elfogadható ár alá csúszó fejlesztők ideig-óráig még átfolyathatják később indult beruházásaik bevételeit a korábbi projektekbe, de ez csak a probléma megoldásának elodázása. A munkáért folytatott versenyfutásban egyre több cég faragja szinte az anyagköltség alá ajánlati árait, amit azután nem tud, vagy csak silány minőségben képes tartani. A rossz minőségben készülő épületek pedig hosszú évekre megkeserítik az adósságcsapdában vergődő tulajdonosok életét. A silány, modern lakótelepekről alig néhány évvel az átadásuk után megkezdődött az elvándorlás.

A helyzetet tovább rontja a használtlakás-piac ragadós mocsara, amelybe akár évekre is beleragadhatnak a tucatáron kínált tucatlakások. Talán ennek is köszönhető az ingatlanközvetítők térnyerése. Úgy tűnik, minél inkább telítődik a hazai piac, annál ígéretesebbé válik. Az egyre nagyobb külföldi ingatlancápák megjelenése legalábbis ezt sugallja. A fejlesztők után az idén a közvetítők világába is megérkezett az első nagy hal. Majd meglátjuk, nem akad-e el a sekély hazai vízben.