Mit hoz a jövő? – Ingatlanos vélemények

A sok éve tartó globális ingatlanpiaci szárnyalás kétségkívül véget ért, s az elmúlt másfél évben a világ számos országában pukkantak ki hangosan a kövérre fújt ingatlanpiaci buborékok. Joggal vetődik fel hát sokunkban a kérdés: mire számítsunk a magyar ingatlanpiacon?

A szektor szereplői
mondták el véleményüket, várakozásaikat a hazai ingatlanpiacról.

Thierry
Delvaux, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó ügyvezető
igazgatója

Magyarország gazdasági kilátásai sajnos nem túl fényesek –
2009-ben gyakorlatilag negatív gazdasági növekedésre kell számítanunk. Az
ingatlanpiac pedig nagyon erősen függ a makrogazdaságtól és természetesen a
pénzügyi szektortól, így az ingatlanpiac itt is nehéz időszak elé néz 2009-ben.

Az ingatlanpiacon az elmúlt évtizedben számos nehéz időszakot élünk át:
2001 és 2002 például nagyon kemény két év volt a szektor számára. 2003-ban
némileg javult a helyzet, 2004-től 2008-ig pedig viszonylag jó éveket éltünk
meg. Jó éveket, de korántsem nevezném ezt aranykornak… A magyar ingatlanpiacon
valójában soha nem volt aranykor: soha nem volt például olyan erős a piac és
olyan magas a kihasználtság, hogy markáns bérletidíj-növekedést tapasztaljunk.
Az ingatlanpiac tehát az utóbbi években jól teljesített, de ez a teljesítmény
még az erősebb kelet-európai piacokhoz sem hasonlítható, nem beszélve az érett
nyugat-európai piacokról. Úgy vélem tehát, hogy igaz, hogy magasról nagyon
nagyot és fájdalmasat lehet esni, de Magyarországon ettől nem kell tartanunk,
mert a piac ehhez sosem volt elég magasan – a helyzet nem lehet a jelenleginél
sokkal fájdalmasabb.

Egyelőre még nem sok kényszerértékesítésre váró
ingatlan van a magyar ingatlanpiacon, de valószínűleg lesznek majd ilyenek, és
természetesen vannak olyan tőkeerős befektetők, akik csakugyan a
kényszerértékesítésekre vadásznak. Ezek a vevők valószínűleg addig fognak várni,
amíg az eladók igazán nehéz pénzügyi helyzetbe nem kerülnek, és a végsőkig
engednek az árból. Ennek tükrében az év első felében várhatóan még nem bukkannak
fel ilyen típusú tranzakciók – még mindig a kivárás dominál a piacon.

2009-et egyszerűen túl kell élnünk, idén valószínűleg nem sok örömteli
dolog történik majd. Egyetértek a legtöbb elemzővel, akik szerint a piac
legkorábban 2010 második negyedévében kezd majd éledezni. A felépülés éppen a
negatív hatások fordított sorrendjében fog megvalósulni: először a pénzügyi
piacok felől érkezik javulás, így a javulás a befektetési piacokon látszik majd
legkorábban, majd ezeken a hatásokon keresztül az irodapiac és a többi terültet
is erőre kap – de ez csak jóval később következik majd be.

Futó
Gábor, a Futureal Holding Zrt. vezérigazgatója

2009-ben drasztikusan csökkenő aktivitást
várok az ingatlanpiac minden szegmensében. Úgy vélem, hogy a fejlesztési piacon
egy-két sikertörténettől eltekintve – és ilyen a Corvin Sétány is, ahol
gyorsítunk a fejlesztési tempón – gyakorlatilag nem lesz új projekt indítás,
azok eltolódnak 1-2, akár 3 évvel. A fő ok természetesen az, hogy nincs
finanszírozás, illetve, csak nagyon szigorú feltételek mellett. Újabb fejlemény
piacon, hogy bizonyos projektek mögül akár a végső vevők is eltűnhetnek: piaci
információk szerint néhány korábban lezárt forward purchase ügylet mögül
próbálnak kihátrálni a vevők. Ezeket a tranzakciókat még egy nagyon jó piacon,
pozitív gazdasági kilátások mellett zárták le, most viszont többen megpróbálják
megragadni lehetőséget a kiszállásra, a projektek pedig visszakerülnek a
fejlesztőkhöz.

A bérlői piacokon kettős hatás érvényesül: az egyik
oldalon a nyilván a bizonytalanság miatt sok bérlő elhalasztja a költözését, a
másik oldalon viszont éppen költségcsökkentési és racionalizálási törekvések
késztetik új irodaterületek bérlésére a vállalatokat. Rengeteg cég kényszerül a
munkavállalók elbocsátására vagy szervezeti felépítésének átalakítására, a
költözés pedig jó okot szolgáltat különböző telephelyek összevonására, új
alaprajz kialakítására, és a bérelt területek csökkentésére. Mindez újabb
motivációt jelent a bérlőknek, hogy erre az időszakra időzítsék költözésüket.
Globális szinten a költségcsökkentés szintén arra ösztönzi a vállalatokat, hogy
olcsóbb lokációra – például a Budapestre – telepítsék bizonyos üzleti
folyamataikat, s ez további aktivitást hoz a keresletoldalon.

Nem szabad
elfelejtenünk ugyanakkor, hogy a közeljövőben átadásra kerülő kínálatot a piac
egy idő után bizonyosan felszívja, ezzel egy időben azonban az új fejlesztések
leállnak. Ez azt eredményezi, hogy 2-3 év múlva gyakorlatilag kevés lehet az
irodapiaci kínálat, s a bérlők pedig nem találnak megfelelő irodaterületet –
vagy csak jóval drágábban. Rövidtávon ugyanis előfordulhat, hogy csökkennek a
bérleti díjak, 2-3 éves távlatban viszont drasztikus, 25% körüli áremelkedést
tartok valószínűnek. Ennek egyszerű oka az, hogy az új hozamkörnyezetben a
korábbi bérleti díj szintek mellett már nem lehet profitábilisan irodaházat
fejleszteni, így ha újra lesz kereslet az irodapiacon, akkor annak magasabb
bérleti díj-szinteket kell magával hoznia. Vagy meg is fordíthatjuk: amíg nem
lesznek magasabbak a bérleti díjak, addig nem lesznek új fejlesztések.

A
piaci hozamokkal kapcsolatban is kettős hatás érvényesül: egyrészt a kockázati
prémium a tőkepiac minden szegmensében drasztikusan növekedett, a nagy
tőkeáttételű iparágakban az átlagosnál jobban, mely az ingatlanpiacon az elvárt
hozamok növekedését jelenti, másik oldalon viszont a kamatkörnyezet kezdi
történelmi magasságokba emelni az ingatlanpiaci hozamok és az államkötvény
hozamok közötti különbséget, mely az ingatlanbefektetések felé hajthatja a
tőkét. Azt sem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanok infláció védett
befektetések, mely a jövőben újra fontos szempont lehet.

Hajnal
István, a Biggeorge’s-NV Zrt. vezérigazgatója

Könnyen lehetne negatív várakozásokat
megfogalmazni a magyar ingatlanpiaccal kapcsolatban a 2009-es évre, azonban
mégsem ezeket látom elsősorban fontosnak.

A múlt év közepétől kezdődően
egy piaci átrendeződésnek vagyunk tanúi, ahol a magyar ingatlanpiac
fundamentumaira eddig érvényesnek gondolt evidenciák kezdenek eltűnni, illetve
átalakulni, ami együtt jár egy piaci tisztulással is. Azok az üzleti modellek
(magas tőkeáttétel, alacsony hozamok, stb.), amelyekkel eddig a fejlesztők
dolgoztak, ezentúl már nem fognak működni, mert az újonnan alakuló versenypiac
nem bírja el ezeket.

Azok a jól átgondolt, és kevésbé spekulatív alapon
megtervezett projektek számíthatnak sikerre, amelyek az új ingatlanpiaci
fundamentumokon is megállnak, és amelyek hosszú távon, értékesíthető termékként
is működnek. A jövőben nem fognak megélni azok a projektek, amelyeket csupán
csak befektetési terméknek szántak; hosszú távú bérlők, végfelhasználók nélkül
nem lehet életképes egy ingatlanfejlesztési projekt – és ez mind a
kereskedelmi-, mind a lakóingatlan-piacon érvényes lesz.

Úgy gondolom,
hogy kevesebb, de jobb termék fog mostantól a piacra kerülni, és a rossz
termékek a vevői és a finanszírozói válogatás következményeképp rostálódnak majd
ki. A bankok sokkal jobban megnézik majd, hogy kinek és mire nyújtanak
finanszírozást, a lakásvásárlók alaposabban döntenek, a bérlők pedig szintén
jobban megválogatják, hogy milyen irodaházba költöznek. Mindez arra sarkallja a
fejlesztőket, hogy jobban átgondolják a termékeiket.

A befektetési
piacon a nagy nemzetközi tőkebeáramlás ideje lejárt. A jövőben kisebb lesz majd
ez a piaci szegmens – valószínűleg kisebb forgalom és gondosabb szelekció
jellemzi majd ezt a piacot is.