Mini-buborék Tokióban? – Akik a globális boom-ból kimaradtak

A jelenlegi globális ingatlan-boom a legintenzívebb és földrajzilag a legjobban elterjedt az elmúlt 35 évben, legalábbis a Financial Times szerint. Az mindenesetre kétségtelen, hogy hihetetlen árrobbanás ment végbe több országban is, elsősorban az Egyesült Királyságban, Kelet-Európában, Észak-Európában és a mediterrán térségben. Érdekes kérdés azonban az is, hogy felzárkóznak -e a többiekhez az eddigi emelkedésből kimaradók. Mekkora növekedési potenciál van a német és a japán ingatlanpiacban?

Amíg pl. az Egyesült Királyságban a Blair-korszak kezdete, 1997 óta átlagosan mintegy 180 százalékkal nőttek, (ám frekventáltabb helyeken nem ritka az árak megduplázódása vagy triplázódása sem), addig Németországban az elmúlt évtizedben az RICS adatai szerint főként stagnáltak, illetve csökkentek a lakásárak. A középtávú kilátások nem egyértelműek, a piaci hangulat azonban mindenképpen javuló tendenciát mutat.

A nemzetközi befektetők bíznak a német piac növekedésében, a brit beruházók ugyanis a jelenlegi viszonylag alacsony árszint és a szintén rendkívűl alacsony saját tulajdonú lakások arányának emelkedését prognosztizálják. Az RICS elemzése azonban közel sem ilyen derűlátó. Szerintük ugyanis az EKB várható további kamatemelései (elemzői várakozások szerint 2006 végére 3-3.25%) lassítnai fogják az euró-zóna jelzáloghitel piacát.

A makrogazdasági folyamatok alapvetően bizakodásra adhatnának okot, hiszen 2006-ra 1.6-1.8 százalékos GDP-bővülést várnak, míg 2005-ben mindössze 0.9 százalékkal nőtt a német gazdaság. Ugyanakkor semmilyen racionális érv nem szól amellett, hogy a német lakáspiac jellemző vonásai alapvetően megváltoznának, azaz, hogy Európa többi országához képest nagyon kevesen vásárolják meg lakásukat, s kisebb a hajlandóság a lakosság eladósodására.

A saját tulajdonra való törekvés egyébiránt Angliában is egyre kevésbé jelent racionális alternatívát a lakásukat bérlő fiatalok számára. Míg az elmúlt évtizedben a legtöbben a jelzáloghitel kamatainak fizetését választották a lakbér helyett, addig mostanra a jelentősen megnövekedett lakásárak miatt letesznek a lakásvásárlsáról. A lakásárakkal szemben ugyanis a lakbérek nem emelkedtek számottevően az elmúlt években.

Japánban elsősorban a kereskedelmi ingatlanpiac alakulását érdemes nyomon követni, ebben a szektorban ugyanis jelentős változások mentek végbe és a beáramló külföldi tőke, valamint az idén hosszú idő óta emelkedő árak is bizakodásra adhatnak okot. A deflációnak még éppen, hogy csak a múlté, Tokióban azonban máris buborékot emlegetnek.

A japán ingatlanpiac a gazdaság fellendülésével párhuzamosan élénkült meg az elmúlt időben és a telekárak 1990 óta idén emelkedtek először. A prémiumkategóriás irodapiacon erős verseny alakult ki, mely a hozamok dinamikus eséséhez vezetett a nagyvárosok esetében. A Japan Real Estate Institute adatai szerint az A-kategóriás hozamok az 1999-es 6.3 százalékról mára kb. 4.5 százalékra estek le, ami jelentős árnövekedést sejtet. A közelmúlt legdrágább projketjei esetében a hozam egészen 3 százalékig esett, ami a legalacsonyabb szint a világon.

Mindemellett a bérleti díjak esetében is emelkedést regisztráltak, s a Mitsubishi Real Estate közlése szerint legújabb fejlesztésében, egy Tokió belvárosában épülő irodaházban 127 euró/hó/nm-es bérleti díjjal számolhatnak majd a leendő bérlők. A Financial Times szerint a japán fővárosban 1990, a japán válság kirobbanása óta nem tapasztaltak ilyen magas bérleti díjat.

A fellendüléssel párhuzamosan megjelentek olyan vélemények, miszerint egy “mini-buborék” van kialakulóban Tokióban. A Bank of Japan sajtóértesülések szerint szigorítani tervezi az ingatlanhitelezéssel kapcsolatos felügyeleti tevékenységét, hogy elébe menjen egy esetleges ingatlanbuborék kialakulásának.