“Miért ne lehetne a Corvin Sétányt elvinni a Rákóczi térig?”

Hamarosan negyedik üteméhez érkezik Közép-Európa legnagyobb belváros-megújítási programja, és egyben Budapest legnagyobb ingatlanfejlesztési projektje, a Corvin Negyed. A 2004-ben indult beruházás befejező üteme egy tudáspark felépítését foglalja magában. Erről és az eddigi tapasztalatokról beszélgettünk Berki Jánossal, a Futureal projektigazgatójával, aki reméli, hogy a rendelkezésre álló telkek beépítése utána is folytatódik a Corvin projekt.

Portfolio: Hamarosan indul a Corvin Negyed projekt negyedik, befejező üteme. Milyen fejlesztések várhatók ebben?

Berki János:

P.: A 80 ezer négyzetméter hány ütemet jelent?

B. J.: 2-3 ütem az optimális méret, nyilván ez attól is függ, hogy előbérleti szerződésekkel hogyan tudunk előre menni ezzel a projekttel. Több nagy bérlővel is tárgyalunk az első ütemre, nyilván ez nem egy amőba, amit 10-20 ezrekkel lehet változtatni. Az első ütem, amit tervezünk, kb. 25 ezer négyzetméter irodaterületet jelent.

P.: Az eredeti koncepcióhoz képest változott valami? Lesznek más funkciójú épületek?

B. J.: Érdekes módon a Corvin Sétány pont az eredeti terveknek megfelelően alakul. Ott vannak irodák, lakások, kereskedelmi egységek a sétányon belül, ahol eredetileg is terveztük. Az látszik, hogy egy kicsit ugrunk előre. Ha megnézzük, hogy hol tartanak a lakások, érezhető, hogy a válság miatt egy picit lelassultunk. A lakásoknak elvileg már el kellett volna érni a negyedik ütem tömbjéig, de most lesz két üres telek, amit átugorva fejlesztünk tovább. De mindez nem jelenti azt, hogy a lakások ne lennének sikeresek, sőt. A negyedik ütem első üteme mindenképpen iroda lesz, és remélem, hogy a többi üteme is, de ha úgy változik a piac, hogy oda lakásokat kell tenni, mert akkora a kereslet, akkor lakások lesznek. Ezt majd az idő meg az ütemezés eldönti. 

P.: Mennyibe fog kerülni a negyedik ütem?

B. J.: Ezt még nem tudjuk. Egy ilyen projektet mindig megelőz egy erős értékelemzés, amikor megnézzük, hogy mit szeretnénk betenni a házba, milyen anyagokkal fogunk dolgozni, vagy milyen technológiák épülnek be. Ez olyan, mint amikor egy csapat összeteszi az A16-os Audit, és megnézi, hogy mi az, amit érdemes beletenni, mi az, amit az emberek szeretnének, vagy trend, és visszajön az ára, vagy mi az, amit felesleges. Mi a BREEAM mellett tettük le a voksunkat a fenntarthatósági fejlődés kapcsán, egy külön csapat csak azon dolgozik, hogy milyen zöldenergiák kerüljenek be a házba.

P.: Bérlői oldalról érezhető az érdeklődés a zöld irodák iránt?

B. J.: Nemrég volt egy eladásunk, a Vision Towers északi tornyát értékesítettük az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alapnak. Ez egy BREEAM very good certifikációval rendelkező épület, amit nemcsak a bérbeadásnál, hanem az eladásnál is lehet érezni. Ez mérhető. Azt nem tudnám megmondani, hogy a bérleti díjban ez hány eurócentet jelent, vagy a vételárnál milyen hozamszázalékban kifejezett értéknövekmény, de az biztos, hogy ezek a minősítések prémiumnak számítanak. Aki most a világnak ezen a részén jó áron vesz ingatlant, az tényleg a legjobbat akarja megvenni. Azt gondolom, hogy a bérlői oldalon is ugyanaz a helyzet. Nem fogok hazudni, van néhány olyan bérlő, akinek a táblázatában ez csak egy pipa, előírták neki, hogy valamilyen zöldet tudjon a ház, de vannak, akik ennek figyelmet szentelnek. A közös költséget persze a saját bőrükön is érezhetik a bérlők. Azt gondolom, hogy ez most nem egy trend, ami jött, és majd megy.

P.: Hogyan tervezitek a finanszírozást biztosítani a negyedik ütemhez?

B. J.: A Futureal eléggé erős, akkor is el tudunk kezdeni egy projektet, ha nincs finanszírozásunk. De mindig van. Ami változott, hogy a finanszírozásokra még mindig vannak bankok, ők ugyanúgy a legjobb projektek közül választanak. Nem az van, mint régen, hogy ha van rengeteg projekt, akkor minden bank minden projektre ad ajánlatot, hanem azt mondják, hogy ebben az évben két projektet fogunk finanszírozni, majd megnézik, hogy ki a fejlesztő.

P.: Tehát még nem dőlt el?

B. J.: Nem. Még tárgyalunk bankokkal. Ami érdekes, hogy nem itt dől el. Régebben a finanszírozások zömmel itt dőltek el, most már semelyik bankvezetés hatásköre nem terjed ki erre. A bankok központjában döntenek, ott kell bemutatni a projektet. Mivel egy kezükön meg tudják számolni, hogy Magyarországon hány projektet fognak finanszírozni a következő egy évben, ezért figyelemmel is kísérik. Nincs már Kánaán, nagyon kevés projektet finanszíroznak, viszont amelyik projekt jó, arra bejelentkezik akár 2-3 bank is.

P.: A negyedik ütem már viszonylag messze van a Nagykörúttól, a közlekedését hogyan tervezitek megoldani?

B. J.: Ahhoz a projekthez már a Klinikák metrómegálló van közel. Ennek ellenére, akikkel tárgyalunk, majdnem mindenki azt mondja, hogy valószínűleg inkább lesétálnak majd a Corvin-negyed metróállomásig, mert a sétány egy szolgáltatási környezet, ami ennek a projektnek a mozgatórugója. Ennek a városrésznek van egy kis belső hangulata, Budapesten egyedülálló módon minden egy sétálóutcában van felfűzve, és nagyon jól érvényesülnek a szinergiák. Ami viszont az autós közlekedést illeti, mielőtt az első kapavágás megtörtént volna, nagyon sokan dolgoztak azon, hogy hogyan alakuljon ki ez a projekt. A területrendezés pl. a Harvard építészkarának egyik évfolyamának köszönhető, erről egy kiadvány is megjelent. Tudtuk, hogy azzal, hogy ide beépül majdnem 600 ezer négyzetméter új fejlesztés, az egy nagy terhelést okoz autóügyileg is. A kerülettel és a fővárossal együtt, egy modellező szoftver segítségével megváltoztattuk az utcák forgalmát, egyirányúsítását. 

P.: Az első ütemben még túl sok parkolót építettetek, kiderült, hogy a tervezettnél többen használják a tömegközlekedést. Most hogyan alakul a parkolók száma?

B. J.: A törvény nem változott. Budapesten ez mindig vita a fejlesztők, a városvezetés és a jogalkotók között. Mi járjuk a világot, Frankfurtban például maximálják a parkolók számát, mert így tudják szabályozni a belváros forgalmát. Nálunk ezzel szemben azt határozzák meg, hogy minimum mennyi parkolót kell megépíteni. Az egyetlen felmentés, ha a metró 300 méteres körzetében épít valaki, akkor ezt meg lehet felezni. Mi ezt mindig kihasználjuk, minden irodaházunk benne van ebben a körben, de még ezzel a felezővel is sok parkolóhely épül. Úgy gondolom, hogy egyrészt sokan járnak tömegközlekedéssel, mert ugyan panaszkodnak a budapestiek, de nagyon jó a tömegközlekedés, gyorsan el lehet érni bárhonnan bárhová. Reneszánszát éli a bicikli, így az irodaházainkat most már tárolókkal is felszereljük. Kíváncsi leszek arra, hogy ha bevezetik a dugódíjat, ez milyen irányba mozdul el, hogyan fognak reagálni a nagy flottával rendelkező cégek. Továbbra is kitartanak az autó mellett, vagy elkezdik eltolni a közlekedési kultúrájukat a tömegközlekedés felé.

P.: Vagy kiköltöznek olyan irodaházba, ahol nincs dugódíj.

B. J.: Arra is biztosan lesz példa. De ettől azért nem félek annyira, mert találkozunk olyan cégekkel, amelyek viszont kintről jönnek befelé, mert kint sokkal nehezebben találnak munkaerőt. Van esély rá, hogy a teljes Váci úti irodafolyosó benne lesz a dugódíjban, de képtelenségnek tartom, hogy onnan egyszer csak elmennek a cégek.

P.: Nem lehet előre tudni, hogy kik lesznek a bérlők és 6 vagy 600 parkoló kell majd egy irodaháznál. Vannak-e olyan trükkök, hogy ki lehessen használni az üresen maradt parkolóhelyeket?

B. J.: Bárcsak lennének. Az, hogy egy bizonyos parkolószám elő van írva, nem csak egy ideig-óráig szóló kötöttség. Nyilván senki nem is hazardírozik ilyennel, nem láttam még olyat, hogy a hatóság kiment, és megállapította, hogy két parkolót beépítettek, és büfét nyitottak. Mi a Corvinon azt csináltuk, hogy megkerestük a környékbeli lakókat, akiknek kint állt a kocsijuk, kidolgoztunk nekik egy kedvező parkolási csomagot, rövid, határozatlan idejű szerződésekkel kedvezményesen parkolhatnak.

P.: A negyedik ütemhez társulnak-e kapcsolódó fejlesztések az önkormányzattal karöltve?

B. J.: Igen, hiszen a sétányt szeretnénk folytatni. A lakóépületeknél kimarad egy-egy telek, de az ideiglenes sétány már megnyílt, végig lehet menni a Szigony utcáig. Nagyon érdekes volt, hogy amikor megnyitottuk, az emberek órákon belül elkezdtek zúdulni, nagyon várták az ottlakók. Én végig azt hittem, hogy ők a Klinikáknál szállnak le a metróról, de kiderült, hogy nem, inkább végigmennek a plázán, bevásárolnak, aztán megisznak egy kávét a sétányon, és úgy mennek haza. Ez ugyan hosszabb séta, de sokkal kellemesebb, hasznosabb, mint leszállni a Klinikáknál. Az önkormányzattal az a megállapodásunk, hogy közösen fejlesztjük a sétányt. Mire elkezdődik az építkezés, megkapja a végleges térburkolatot. A keresztutcák az önkormányzatnál vannak, meg van határozva a keretszerződés alapján, hogy mi az, amit mi csinálunk, és mi az, amit ők.

P.: Ez a projekt tulajdonképpen egyben városfejlesztés is. Van-e érezhető hatása a környező területre is?

B. J.: Ha megnézitek a használt lakások hirdetését, a VIII. kerületben minden másodikban az szerepel, hogy “a Corvin-negyed közelében”, “200 méterre a Corvin-negyedtől”, “rálátással a Corvin-negyedre”, mert ez növeli az ingatlan értékét.

P.: Ezt meg is fizetik?

B. J.: Megfizetik, olyannyira, hogy a kerületen belül a Corvin és vonzáskörzetében sokkal magasabbak a négyzetméterárak, és jobban lehet bérbe adni is. Lehet érezni, hogy ahogyan távolodsz a projekttől, leesnek az árak, akár 20-30 százalékkal is.

P.: Ha nagyon kötözködni akarnék, biztosan találnék a közelben olyan lakótömböt, ahová nem szívesen költöznék.

B. J.: Nem kétséges, hogy van ilyen, de hogy jóval kevesebb, mint 10 éve, az biztos. Ha ott lakik valaki egy társasházban, és egyszer csak azt látja, hogy jól el tudja adni a lakását, és ő nem akar ilyen drága környéken lakni, akkor el fogja adni. Ez egy öngerjesztő folyamat. Ha valaminek megy fel az ára, akkor eladod. Kivéve, ha azt mondod, hogy alig vártam, hogy megépüljön a Corvin-negyed, és itt akarok maradni. Amikor jönnek a vagyonosabb lakók, ők egy kicsit igényesebbek, olyan közös képviselőt fognak választani, aki el fogja érni, hogy újítsák fel először a belső gangot, aztán a lépcsőházat, aztán legyen lift, a homlokzat is újuljon meg, pályázzanak támogatásokra. Mi ezt látjuk: ha elkezdődik az itt élőknek egy olyan kicserélődése, akik nem véletlenül fizetnek többet akár a lakbérért, akár a lakás négyzetméteráráért, hozzák azt az igényességet, amivel szép lassan elkezdik felhúzni a lakásállomány minőségét. Ebben egyébként a kerület is sokat segít, folyamatosan felújítják az utcákat, például a Rákóczi tér vagy a II. János Pál pápa tér is vonzó lett. Lehet, hogy ez csak az én vízióm ezzel kapcsolatban, de most már olyan masszív hógolyó a Corvin-negyed, hogy tényleg jön fel a környék. Ez a vásárlóerőn is látszik.

P.: Ha minden a tervek szerint alakul, mikor lehet lezárni a Corvin-Szigony projektet?

B. J.: Remélem, hogy olyan nem lesz, mert bár a telkek száma nyilván véges, ha elfogynak a saját telkek, akkor lehet továbbmenni. Ha kinézek, látok olyan telket, amelyik kívül esik az eredeti terveken, de áll rajta egy romos ház, és lehetne tovább fejleszteni. Vagy miért ne lehetne a Corvin Sétányt elvinni a Rákóczi térig? Miért ne lehetne a Baross utcáig felújítani házakat? Nyilván nem mindenhová lehet irodát építeni, mert ahhoz nagyon fontos a metrókapcsolat. De lakás szempontjából szerintem lehet továbbmenni.