Miért különleges státusz a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság?

A Parlament 2011. június 14-én benyújtott új szabályozásának célja, hogy Magyarország a közép-kelet-európai régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon. A magyar jogrendbe bevezetendő új kategória, a SZIT egy különleges státuszt jelent, az alábbi követelményeknek való megfelelés esetén a Nemzeti Adó- és Vámhivatal bejelentés alapján tartja nyilván ekként a társaságot.

SZIT az a társaság lehet, amely – többek között

–          A tőzsdén (legalább 25%-os közkéz hányaddal) jegyzett, minimum 10 milliárd Ft-os indulótőkével rendelkező nyilvánosan működő részvénytársaság;

–          kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételt, bérbeadást, üzemeltetést és kezelést, valamint vagyonkezelést végez Magyarországon;

–        ún. Projekttársaságokon, más SZIT-en és épületépítési projekt szervezéssel foglalkozó társaságon kívül egyéb vállalkozásban nem rendelkezik részesedéssel (az utóbbi kettő esetében max. 10%-os tulajdoni hányad engedélyezett);

–          eredményének legalább 90%-át tulajdonosainak osztalékként kifizeti.

A fent használt Projekttársaság fogalmat a törvényjavaslat külön definiálja. Ennek értelmében Projekttársaság a SZIT 100%-os tulajdonában álló belföldi társaság, amely a SZIT-hez hasonlóan csakis ingatlanokkal foglalkozik (ugyanakkor nem tarthat részesedést). A Projekttársaság nyereségének 100%-át köteles osztalékként kifizetni a SZIT-nek, mint tulajdonosának. A SZIT, valamint Projekttársaságai tulajdonában álló ingatlanokat („ingatlanportfolió”) – a törvényjavaslat által részletezett szabályoknak megfelelően – legálabb negyedévente értékelni kell, illetve az esetleges könyv szerinti, illetve piaci érték közötti különbözeteket számvitelileg el kell számolni. Megjegyeznénk, hogy bár a törvényjavaslat szövegéből nem olvasható ki, hogy az előírt értékelést független szakértővel kell elvégeztetni, a törvényjavaslat indoklása külső értékelő alkalmazását említi.

A SZIT-re, illetve Projekttársaságaira vonatkozó eszköz- és forrásportfólió szabályok közül az alábbiakat emelnénk ki:

–          A SZIT (konszolidált, amennyiben alkalmazandó) mérlegfőösszegének 70%-át ingatlanportfolióba kell fektetni, úgy, hogy egy ingatlan értéke sem haladhatja meg a mérlegfőösszeg 20%-át;

–           egyéb eszközként csak bankbetétet, állampapírt, tőzsdei részvényt, illetve a fentiekben említett részesedéseket tarthat;

–          a SZIT-nek legfeljebb az általa birtokolt ingatlanok összértékének 65%-val (Projekttársaság esetében 70%-al) megegyező értékben lehet idegen forrása.

SZIT adózása

SZIT, illetve Projekttársasága által fizetendő vagyonszerzési illetéket az általánosan alkalmazandó illetékmérték 25%-ának felszámításával kell megállapítani. Szintén ezen kedvező szabályok alkalmazhatók, amennyiben a vagyonszerző – Projekttársaság esetén, annak tulajdonosa – nyilatkozatban vállalja, hogy az év végén, amelyben az illetékkötelezettség keletkezik teljesíti a SZIT nyilvántartásba vételre vonatkozó szabályokat. Mindazonáltal, amennyiben a feltételek nem teljesülnek az „illetékkedvezmény” kétszeresét kell pótlólag megfizetni.

A SZIT a társasági adó alanya, azonban adófizetési kötelezettség nem terheli mindaddig, amíg SZIT-nek, illetve Projekttársaságnak nem minősülő kapcsolt vállalkozásával nem köt olyan ügyletet, amely eredményeképpen adózás előtti eredményt növelő transzferár korrekciót kellene alkalmaznia (ebben az esetben az adót a különbözet után kell megfizetni).

A SZIT nyilvántartásból való törlés esetén a társaságot közbenső mérlegkészítési kötelezettség terheli, amely alapján a SZIT státusszal rendelkező időszakra vonatkozóan részben speciális szabályok alapján kell megállapítani a fizetendő társasági adó összegét. Ugyanakkor, az adóév fennmaradó részében az általános szabályok az alkalmazandók. A SZIT, valamint Projekttársasága mentes a helyi iparűzési adó alól.

Egyéb kapcsolódó módosítások

A törvényjavaslat előirányozza, hogy a társaság ügyeit ellátó ügyvéd, könyvvizsgáló, jogtanácsos, közjegyző is elláthassa a részvénykönyv-vezetés feladatát. “… vagyonszerzési illetéket az általánosan alkalmazandó illetékmérték 25%-ának felszámításával kell megállapítani… adófizetési kötelezettség