Mi lesz veled újépítésű lakáspiac? Körkép a budapesti újépítésű lakások piacán

Történelmi mélypontján az építési volumen, stagnál a lakáskészlet, nőnek az eladások. Ezek voltak a hívószavak a budapesti újépítésű lakások piacán 2011 első három negyedévében. A fejlesztők között elindult egy alkalmazkodási folyamat, ami leginkább az új projektek lakásszámában mutatkozik meg. A piacnak némi lendületet adhat a jövő évben a szocpol, illetve a kamattámogatás, az azonban kérdéses, hogy a mélypont is felkerülhet-e az újépítésű lakások piacán használt hívószavak közé 2011-ben.

Stagnáló készlet, enyhén növekvő eladások

Az Otthon Centrum elkészítette 2011 első három negyedévére vonatkozó budapesti újépítésű lakáspiacot vizsgáló felmérését. A 376 értékesítés alatt álló budapesti projektet számláló adatbázis szerint 2011 harmadik negyedévének végén megközelítőleg 3.200 már átadott, de még eladatlan lakás közül választhattak a vevők. Az építés alatt álló, de már értékesített készletet ehhez hozzáadva, nagyjából 5 000 újépítésű lakás volt eladósorban. „Az év elején végzett felmérésünkhöz képest az átadott lakások készlete nem mutatott jelentős változást.” – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Az újépítésű lakáspiacról nehéz egzakt felmérést készíteni, de az adatok megbízhatóságát jól mutatja, hogy több piaci szereplő is nagyon hasonló adatokról számolt be az elmúlt időszakban.” Az eladási számok erősödtek, 2011 első három negyedévében csaknem annyi eladást jelentettek, mint 2010-ben az egész évben. Ennek megfelelően, az Otthon Centrum adatbázisa alapján, 2 400-2 500 újépítésű lakás eladásával lehet számolni 2011 év végére.

Az Otthon Centrum adatbázisa szerint 2006-ban még több mint 11 000 újépítésű lakás talált gazdára a fővárosban, de még 2008-ban is 6 000 körüli eladást regisztráltak. A válság hatására a kereslet gyorsan reagált, és az eladások csaknem negyedére estek vissza 2009-ben. Azóta lassan, de folyamatosan nő az eladások száma, így e tekintetben 2009 volt a mélypont. De a lassú növekedés nem a gazdasági környezet pozitív változását mutatja, inkább a jelentős és hirtelen kereslet visszaesés – melynek okai a finanszírozási lehetőségek szűkülésében, illetve a háztartások várakozásaink romlásában és erősebb kockázatkerülő hajlamukban keresendőek – korrekciója. Ezt támasztja alá, hogy 2009-ben, de még 2010-ben is több esetben fordult elő, hogy vevők visszaléptek a szerződéstől, túl kockázatosnak tartva az újépítésű lakásvásárlást. Ez a tendencia 2011-re már mérséklődött, de nem szűnt meg teljesen.

Kisebb projektméretek

A keresleti oldal mellett a kínálati oldal, a fejlesztők is alkalmazkodni kezdtek, és a megváltozott piaci viszonyokhoz alakították stratégiájukat. A kínálati oldal alkalmazkodása csak késleltetve jelentkezik a statisztikákban, főleg a kivitelezés átfutási ideje miatt. A fejlesztői aktivitás jelentős visszaesése mellett – a KSH adatai szerint Budapesten 2011 első három negyedévében az építési engedélyek száma 62 százalékkal, a használatbavételi engedélyek száma pedig 40 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest – nagy változás mutatkozik a projektméretekben. „A fővárosban csak elvétve találunk nagyobb volumenű projektet” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. „A 2011 után átadott, vagy még a jövőben átadni tervezett, tehát már a válság alatt elindított projektek közül csak 5 darab 100 lakásnál nagyobb projektről van tudomásunk, míg 200 lakást meghaladó, a válságban elindított projektből mindössze négyet számoltunk.”

A 2011 után átadott, jelenleg értékesítés alatt álló projektekben az átlagos lakásszám 22 körül alakul. Ugyanez a mutató a 2007 végén végzett felmérésünkben az idei csaknem háromszorosa, 60 lakás volt. Ezt támasztja alá a KSH azon statisztikája is, miszerint a 2011 első három negyedévében építési engedélyt kapott lakóépületek alapterülete 59 százalékkal kisebb az előző év ugyanezen időszakában mért szinthez képest, ugyanakkor az épített lakások átlagos nagysága változatlan maradt Budapesten. Az alapterület ilyen mértékű csökkenésére a közelmúltban nem volt példa, 2009-ről, 2010-re a fővárosban 10 százalékkal csökkent az építési engedélyt kapott lakóépületek alapterülete, míg 2008-ről, 2009-re 36 százalékkal.

Mit hozhat a jövő?

Az eladási számok növekedését jövőre tovább erősítheti az újra bevezetésre kerülő szocpol és kamattámogatási rendszer. A támogatások várhatóan trendfordulót nem fognak hozni a piacon, azonban a jelenlegi viszonyok között minden keresletstimuláló eszköz üdvözlendő. Hatékonyabbnak valószínűleg a kamattámogatás fog bizonyulni. Kamattámogatást újépítésű lakásvásárlására (és építésére) maximum 30 millió forintos ingatlanra, legfeljebb 10 millió forintos hitelösszegig lehet igényelni. A szocpol keretében igényelhető, vissza nem térítendő támogatás segítségével megvásárolandó újépítésű lakások esetében, gyerekszámtól függően, egy minimális alapterületet állapít meg az intézkedés. A minimális lakás alapterületet a KSH 2010-re vonatkozó, budapesti (350 000 Ft/nm) illetve vidéki (230 000 Ft/nm) újépítésű lakásáraival beszorozva jól látható, hogy a fővárosban a támogatás az ingatlan értékének 4–7 százalékát, míg vidéken 6–10 százalékát teszi ki. Ebből kiindulva a vissza nem térítendő támogatás hatékonyabb segítséget nyújthat vidéken, még ha önmagában ott sem hozhat trendfordulót az újépítésű lakások piacán. Ezt erősíti, hogy az újépítésű lakásvásárlására igénybe vehető kamattámogatásnál megszabott 30 millió forintos maximális ingatlanérték azt jelenti, hogy Budapesten egy maximum 85 négyzetméteres ingatlan megvásárlása lehetséges támogatott hitelből, amihez, gyerekszámtól függően, maximum 1,6 millió forint vissza nem térítendő támogatás járna.

Trendfordulót, illetve jelentősebb fellendülést, valószínűleg csak stabil gazdasági növekedés hozhat a piacon. A gazdasági környezet pozitív változására – ami a háztartások szintjén a javuló jövedelmi helyzetben és várakozásokban, erősödő hitelfelvételi kedvben mutatkozhat – a kereslet gyorsabban fog reagálni, így az újépítésű lakások piacán akár hiány is kialakulhat bizonyos lakástípusok esetén. Ez az árak ugrásszerű növekedésével járhat, amíg az újból beinduló kínálat le nem hűti az árak növekedését.