Mennyi iroda fog üresen állni? – Kiszámoltuk

Az elmúlt időszakban, ha nem is történelmi csúcsokat döntöget, de öt éves magasságba emelkedett az üresen álló irodaterületek aránya a budapesti bériroda-piacon. Mindennek fényében megkíséreltük kiszámolni, hogy mekkora irodaterület állhat majd üresen az idei év végén, illetve 2010-ben.

Mivel az idei év hátralévő részében még jelentős mennyiségű új irodaházat adnak át a fejlesztők, ezért a kihasználatlansági ráta emelkedése várható, különösen, ha figyelembe vesszük, hogy a tényleges területfoglalással járó bérleti szerződések aránya jelentősen lecsökkent a keresleti oldalon belül.

2009
első felében megközelítőleg 100 ezer négyzetméternyi új irodaházat
adtak át a fejlesztők, s a folyamatban lévő fejlesztéseket megvizsgálva
kb. még 200 ezer négyzetméternyi új kínálat érkezése várható az év
hátralevő részében. 2010-ben a piac várakozásai szerint még
nagyságrendileg 100 ezer négyzetméter átadása várható, így két év alatt
összesen 400 ezer négyzetméterrel bővül a modern bériroda-piac
Budapesten. Ez a 2009 év eleji szinthez képest kb. 19 százalékos
növekedést jelent. Ez a növekedési dinamika alapvetően megegyezik az
elmúlt 10 év éves átlagával (az elmúlt tíz évben évente átlagosan 10
százalékkal bővült az irodaállomány), azonban most az összességében
átlagnak megfelelő bővülés recessziós gazdasági környezetben
realizálódik.

A
keresleti oldalon ugyanis már határozottan érzékelni a válság jeleit.
Az idei évben a keresleti oldalon belül érezhetően lecsökkent a
tényleges területfoglalásokkal járó, új bérleti szerződések aránya, s a
szerződésújítások, ill. az előbérleti szerződések dominálnak. Az első
félévben a tényleges területfoglalással járó bérleti szerződések
kevesebb mint 50 ezer négyzetmétert tettek ki, azaz nagyságrendileg 50
ezer négyzetméterrel bővült az üres területek száma a fővárosban. A
kihasználatlansági ráta tehát folyamatos emelkedést mutat, jelen
pillanatban a modern bériroda-állománynak kb. 18 százaléka áll üresen.
Ha “történelmi távlatba” helyezzük ezt a számot, akkor láthatjuk, hogy
ez közel sem jelent rekordot a budapesti piacon, hiszen 2000-ben 23
százalékon tetőzött az üresedési ráta, s csak 2004-ben csökkent 20
százalék alá ez az érték. A jelenlegi 18 százalék tehát öt éves csúcsot
jelent, azonban a kérdés az, hogy a következő másfél évben a piacra
érkező kb. 300 ezer négyzetméternyi új irodaház milyen magasságokba
repíti a kihasználatlanságot.

Mire számíthatunk?

A
kínálati oldal alakulását viszonylag pontosan meg lehet becsülni a
folyamatban lévő fejlesztések alapján. A Budapesti Ingatlan-tanácsadók
Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai és a Portfolio.hu piaci felmérése
alapján a fent említett összesen 300 ezer nm-nyi irodaházra
számíthatunk 2010 végéig. A kereslet alakulása sokkal összetettebb
folyamat eredménye, s kevesebb statisztikailag mérhető tényező van
segítségünkre a jóslásban. Megpróbálkozhatnánk a kereslet alakulását a
gazdasági növekedéssel relációba állítani, azonban a rendelkezésre
álló, csupán 10 évet felölelő idősorból nem olvasható ki explicit
összefüggés e tekintetben. Mindez persze nem jelenti azt, hogy a
gazdasági növekedés ne lenne valamilyen összefüggésben az irodapiaci
kereslettel, azonban ez csupán egy tényező a sok közül. Emellett olyan
egyéni vállalati döntések összessége játszik szerepet ebben a
kérdésben, melyek egy Budapest méretű piacon évről évre egészen nagy
volatilitást képesek produkálni. Éppen ezért nem vállalkoztunk arra,
hogy modellt dolgozzunk ki a kereslet megbecsülésére, hanem helyette
különböző szcenáriókat állítottunk fel a kihasználatlansági ráta
előrejelzésére.

A
különböző szcenáriók felállításához a kínálati oldal bővülését adottnak
vettük, azaz feltételeztük, hogy 2010 végéig a jelenlegi kb. 2.2 millió
négyzetméter modern irodaterület megközelítőleg 2.5 millió nm-re bővül
majd. Nem számolunk tehát azzal, hogy folyamatban lévő fejlesztések
álljanak le jelentős mennyiségben a kivitelezés fázisában. Ilyen formán
a kihasználatlanság alakulására vonatkozó különböző forgatókönyveket a
jövőbeni kereslet különböző alakulásaival határoztuk meg. Az alábbi
szcenáriókban nem az összesített take-up-ot vesszük figyelembe, hanem a
ténylegesen területfoglalással járó szerződéseket, azaz a
szerződés-hosszabbításokat és az előbérleti szerződéseket nem tekintjük
relevánsnak. Összesen öt szcenáriót készítettünk el.

A lehetséges forgatókönyvek

1.A legrosszabb szcenárió azt feltételezi, hogy az idei év hátralevő
felében és 2010-ben egyetlen négyzetméternyi irodaterületet sem sikerül
bérbe adniuk a fejlesztőknek. Amennyiben ez a meglehetősen
valószínűtlennek tűnő esemény bekövetkezne, úgy ez év végére a 25
százalékos szintet közelítené meg a kihasználatlansági arány, 2010
végéig pedig közel 28 százalékig kúszna fel a mutató. A hazai
irodapiacon a legrosszabb szcenárió szerint tehát 28 százaléknál
(összesen 700 ezer négyzetméter) tetőzne jövőre az üresedési ráta,
ennél rosszabb adat csak akkor lenne lehetséges, ha az előre jelzettnél
szignifikánsan több irodaterületet adnának át.

2. A
második forgatókönyvben ennél egy fokkal optimistább, s egyben
reálisabb vizekre evezünk, és a keresleti oldalon az idei első félévnél
valamivel rosszabb teljesítménnyel kalkulálunk. Azt feltételezzük, hogy
a második félévben 20-30 ezer, míg 2010-ben 40-60 ezer négyzetméternyi
új területet foglalnak el a bérlők. Ebben az esetben év végére 23.5-24
százalék, míg 2010 végére 24-25 százalék lenne az üresen álló
irodaterületek aránya.

3. A mérsékelten optimista
szcenárióban feltételezzük, hogy a 2009 első félévében tapasztalt trend
az irányadó, s ugyanez a dinamika figyelhető majd meg a következő majd
másfél évben. Ez azt jelentené, hogy az első félévben ténylegesen
bérbeadott 50 ezer négyzetméter megismétlődik a 2010 végéig hátralévő
három félévben, vagyis a vizsgált időszakban összesen 150 ezer nm-nyi
irodaterület kerülne bérbe adásra. Ebben az esetben a kihasználatlanság
23 százalékon tetőzne ez év végén, és jövőre már csökkenésbe fordulna
át, megközelítve év végére a 22 százalékos szintet.

4.Egy kifejezetten optimista verzió az lenne, ha válság ide-válság oda,
az előttünk álló másfél évben folytatódna az elmúlt évek bérbeadási
trendje. Az elmúlt tíz évben évente átlagosan kb. 150 ezer
négyzetmétert foglaltak el ténylegesen a bérlők, ebben a számban tehát
nincsenek benne a szerződés-hosszabbítások és az előbérleti
szerződések. Ha tehát feltesszük, hogy ez a trend folytatódik, akkor a
2010 végéig hátralevő periódusban összesen nagyságrendileg 250 ezer
nm-nyi effektív bérbeadás realizálódik. Ez a kihasználatlanságot 2010
végére már 18 százalékig csökkentené.

5. Jelen
pillanatban képzeletünk optimista szegletének határa odáig ér, hogy
feltételezzük az eddigi legsikeresebb évek (2007, 2008) megismétlődését
az idei és a jövő évre nézve. Ez azt jelentené, hogy az idei évben még
kb. 140 ezer, míg jövőre kb. 190 ezer négyzetmétert foglalnának el az
új bérlők Budapesten. Ha az ingatlanügynököknek ez az álma valóra
válna, akkor az üresedési ráta az idei évben 19 százalékig emelkedne, s
jövő év végére már 15 százalékra mérséklődne.

Összességében
láthatjuk tehát, hogy a különböző forgatókönyvek megvalósulásától
függően a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája az előttünk
álló közel másfél éves időszakban a 15-28 százalékos sávban fog
alakulni. Ha azonban eltekintünk a legpesszimistább és a legoptimistább
szcenáriótól, akkor az üresedés a 18-25 százalékos sávon belül fog
alakulni 2010 végéig.

Komoly gondok az irodapiacon?

A
fenti kalkulációkból kiderül, hogy a budapesti kihasználatlansági arány
jó eséllyel a 20 százalék körüli tartományban marad az előttünk álló,
viszonylagosan belátható időszakban. Ez komoly strukturális gondokra
utal, a budapesti irodapiacon a túlfejlesztés mára nyilvánvalóvá vált.

Némiképp
árnyalja a képet persze, hogy közel sem minden részpiac üresedési
rátája ennyire magas. Ha közelebbről megvizsgáljuk a fővárosi modern
bériroda-piacot, akkor látjuk, hogy a pesti nem-központi piac üresedési
rátája (23.5%) a duplája a központi piac üresedési rátájának (11.7%).
Azonban már a 11.7 százalék sem mondható egyáltalán alacsonynak,
különösen, ha az irodapiac jellemzően legkeresettebb alpiacáról van
szó. Ugyancsak negatív jel, hogy a belvárosi (CBD) részpiacon az
irodaterület közel 15 százaléka áll jelenleg üresen. Nem mondhatjuk
tehát, hogy az összesített budapesti üresedési ráta emelkedése csupán
bizonyos kevésbé frekventált részpiacok (Dél-Pest, Dél-Buda)
túlfejlesztéséből származik. A külső részpiacok kiugróan magas
kihásznalátlansági aránya ráadásul az alacsonyabb bérleti díjakon
keresztül mindenképpen hatással van a relatív jól teljesítő
részpiacokra is.