Megdöbbentő zuhanás előtt a lakásárak?

Eddig ugyan azt hittük Európát elkerülte az Amerikát sújtó ingatlanpiaci válság, azonban egyre inkább úgy tűnik tévedtünk. A piaci lejtmenet elmaradásának oka csupán egy megfigyelhető időbeli késés volt.

Az
Egyesült Királyság már most lejtős pályára került, míg az euro övezet esetében
megfigyelhető 2.5 év csúszás miatt, 2008 harmadik negyedévére várható az
ingatlanpiaci ciklus negatív tartományba fordulása. Az egyes európai országok
esetében pedig a túlértékeltség akár még nagyobb lehet, mint amekkora Amerikában
a válságot megelőzően volt – derül ki a Deutsche Bank elemzéséből.

Amerika
talán közelít a lakáspiaci dráma végéhez, legalábbis ezt mutatják a lakáspiacot
jellemző indikátorok. A lakásépítések volumene, bár nagyon alacsony szinten, de
stabilizálódni látszik, a lakáspiac teljesítményének csökkenése kivehetően
lassul. Ugyanakkor a lakáspiaci árakat illetően nem igazán látszanak a
stabilizálódás jelei, s azok vélhetően tovább esnek majd 2008 folyamán, a piac
továbbra is depressziós maradhat, az egyensúly kialakulására 2009 első féléve
előtt nem nagyon lehet számítani. Míg Amerikában (az árak kivételével) a
kedvezőnek tűnő jelek dominálnak, addig Európa esetében még későbbre tehető a
stabilizálódás, a legkorábbi időpont 2010 lehet, valójában azonban a piacok
felfelé ívelésére mindkét térség esetében csak a következő évtized közepétől
lehet számítani.

Az Amerikában tomboló válságot
illetően, úgy látszik feltűnt a fény az alagút végén, az azonban biztos, hogy ez
az alagút még nagyon hosszú lehet. Az elmúlt hónapokban az amerikai lakáspiac a
stabilizáció kezdetére utaló jeleket mutatott, így a lakásépítési aktivitás
mélypontja már nem lehet messze. Ugyan az elmúlt időszakban a lakásberuházások a
második világháború óta nem látott alacsony szinten alakultak, ettől azonban már
nem várható nagyobb lefelé történő elmozdulás. A lakáspiaci túlkínálat
szempontjából kedvezőnek bizonyult az előbb említett alacsony építkezési ráta,
mivel segített csökkenteni az eladhatatlan lakások állományát, de azért az üres
lakóingatlanok száma még mindig jelentősen a hosszú távú trend fölött alakult,
az eladhatatlan, vagy kiadhatatlan új és használt lakások száma jelenleg 1.1
millió. Biztató azonban, hogy a ráta, hosszútávon megfigyelhető átlagától való
elmaradásának hatására a jövőben is folytatódhat az előbb említett folyamat, így
tovább csökkenhet a túlkínálat a piacon, ami egyrészt elősegítheti a
kereslet-kínálat egyensúlyának kialakulását, másrészt a következő év közepétől
az árak alakulására is pozitív hatással lehet.

Mi a helyzet a lakások
áraival?

Nem ennyire rózsás, és egyértelmű azonban a helyzet, az
árak stabilizálódásának várható időpontját illetően, ugyanis ennek
bekövetkezését természetesen az előbb említett kedvező hatású faktor mellett még
egyéb tényezők is befolyásolják. Ezek közé tartozik például a piacon
végrehajtott árverések száma, mely ugyan nem növeli effektíve a lakáskínálatot,
de komoly befolyással bír a vásárlói szokásokra és viselkedésre. A válság ideje
alatt az árverések száma megnőtt Amerikában, s így sokan elhalasztották
vásárlásukat, helyette inkább a bérlést választva. Az előbbiek tovább növelték
az eladatlan lakások számát, ami még jobban nyomta lefelé az árakat, míg a
bérleti piacon a díjak fölfelé történő elmozdulásának irányába hatott a
megnövekedett albérlőpiaci kereslet. Az árak stabilizálódásnak időpontja azért
is kérdéses tehát, mert a vásárlások elhalasztása, az árverések számának növekvő
trendjének köszönhetően, vélhetően a következő időszakban is folytatódik. A
további mértéke egyelőre azonban még bizonytalan, elsősorban attól függ, hogy
mennyire gyengül tovább a gazdaság, s mennyien veszítik el munkájukat. Az előbb
említett folyamat hatására pedig 2009-ben is további lefelé irányuló nyomás
nehezül majd az árakra a Deutsche Bank elemzői szerint.

A
lakáspiaci ciklusok az előbb említetteken kívüli másik fontos befolyásoló
tényezője, hogy mennyire hozzáférhetőek a lakások. Általánosságban egy átlagos
család, egy átlagos otthont engedhet meg magának, ha azonban az elérhetőség
javul, több korábbi albérletet választó számára nyílik meg az út a saját lakás
előtt, ami növelheti az eladási árakat, s így kiolthatja, vagy legalábbis
enyhítheti az árverések árcsökkentő hatását. 2006 közepe és 2008 eleje között a
hozzáférhetőség folyamatosan javult, mely a jövedelmekhez képest relatíve
leértékelődött lakásárakra, valamint a 30 éves jelzáloghitel ráta visszaesésére
volt visszavezethető. A jövőben azonban a hosszú távú kamatláb felfelé
mozdulásával már kevésbé látványos lesz a hozzáférhetőség javulása, így ennek
árnövelő és korrigáló hatása nem lesz számottevő.

Az előbb említett
hatások eredőjeként, várhatóan a lakásfelértékelődési hullám 2006 óta
tapasztalható rohamos ütemű lassulása 2008-ban is folytatódik, egészen addig,
amíg várhatóan 2009 elején bekövetkezik a stabilizáció. A 2009-es időpontot
illetően egyébként konszenzusról lehet beszélni, a legutóbbi Philadelphia Fed
Survey of Professional Forecasters azt mutatja, hogy az OFHEO lakásár index
várhatóan 2009 első negyedévében stabilizálódik, míg a Case-Shiller index 2009
második negyedévére jelzi előre az egyensúly kialakulását. A lakásárak bérleti
díjakhoz viszonyított aránya alapján elmondható, hogy a piac már egy jelentős
korrekción túl van, de még további kiigazítások várhatóak.

Azon népszerű vélekedés ellenére, mely
szerint az európai lakáspiacot kevésbé sújtja a válság, mint az USA-ét, a
Deutsche Bank elemzése azt mutatja, hogy bizony elhamarkodott megállapítás,
valójában a helyzet nem sokban különbözik ez utóbbi esetétől, s néhány európai
országban nagyobb lehet a baj, mint amekkorát az USA elszenvedett. Az euró
övezetben aggodalomra adhat okot, hogy a különböző faktorok jelzése szerint, a
lakáspiacok a néhány évvel ezelőtti amerikai piachoz hasonló képet mutatnak.
Ugyanakkor Európában a különböző országok között tapasztalható különbségek
túlszárnyalják az amerikai szövetségi államok közöttieket, így a gondok mértéke
is országonként különböző. A leginkább veszélyeztetettnek az Egyesült Királyság,
Spanyolország, és Franciaország számít. Ezt támasztja alá az is, hogy a reál
lakásárak Spanyolországban, és Franciaországban hosszú távú trendjüktől nagyobb
eltérést mutatnak, mint amekkorával az USA esetében találkozhattunk, valamint az
Egyesült Királyságban a Deutsche Bank még az USA-ban tapasztalhatónál is nagyobb
mértékű túlértékeltségről számolt be, így az USA-hoz és a legutóbbi 1990-es évek
elején tapasztalt lakáspiaci válsághoz viszonyítva is, a mostani lejtmenet
meglehetősen súlyosnak tekinthető.

Tehát míg az
USA-ban tapasztalható korrekció úgy tűnik jó úton halad, addig az európai
piacokon még csak most kezdődik. Az időbeli késés, a Deutsche Bank szerint, az
Egyesült Királyság esetében 1.5 évre tehető, míg az euro övezetben a lemaradás
2.5 év. A mozgató rugók egyébként ugyanazok az Atlanti-óceán két partján,
túlértékeltség, a háztartások nagymértékű eladósodottsága, valamint a szűkülő
pénzügyi feltételek.

Európa fejlettebb piacain már érzékelhető a
korrekciós folyamat megindulása, de a többi ország esetében egyelőre csak
visszafogott mértékben mutatkozott a subprime válság hatása. Írországban és
Spanyolországban az árak már elérték legmagasabb értéküket, de más országokban
sem lehet további nagy csúcsdöntésre számítani. Franciaország esetében ugyan a
spanyolhoz képest egy stabilabb lakáspiacról lehet beszélni, a kép mégsem mutat
jelentős különbséget. Az év első felében a kiadott építési engedélyek száma
4.7%-kal csökkent az előző negyedévhez képest, míg éves szinten 16.7%-kal, a
lakásárak növekedése lassult, negyedéves viszonylatban 0.4%-kal, míg éves
szinten 4.2%-kal. Így Franciaország esetében, akárcsak Spanyolország esetében az
árak valószínűsíthetően már túl vannak a csúcspontjukon, és a ciklus a negatív
meredekségű szakaszába fordult át az év első fele óta. Olaszországban sem mennek
jól a dolgok, a piac lassan tükrözni kezdi a gazdaság gyengeségeit, a német piac
pedig immár 12 éve, a lakáspiaci csúcs 1995-ös elérése óta nem tud magára
találni, s még mindig 16%-kal marad el az akkori értékétől.

Összességében
tehát elmondható, nem lehet arról beszélni, hogy Európát kevésbé sújtja az
ingatlanpiaci válság, mint Amerikát, csupán arról van szó, hogy annak kezdete
némi csúszással következik be. Az Egyesült Királyságban egy évvel ezelőtt
elkezdődött lejtmenete után, az euro övezet országaiban 2008 harmadik
negyedévétől is esésnek indulhatnak az árak, s míg a stabilizáció Amerikában
2009-ben várható, addig az euro övezetben ez szintén elcsúsztatva, leghamarabb
csak 2010-ben következhet be.

Ugyan a Deutsche Bank elemzői szerint
Európában az amerikai piachoz képest 2.5 éves csúszással lehet számolni,
véleményünk szerint azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a subprime
válság kitörését követően, a felgyorsult pénzügyi folyamatok eredményeképpen
nagyon hamar globálissá vált, így a válság Európába történő áthúzódása az előbb
említett időpontnál is hamarabb következhet be, mint azt már a jelek is
mutatják.