“Lesz némi visszaesés…”

nterjú Pankucsi Jánossal, az Erste Bank lakossági jelzálogfinanszírozási osztályának vezetőjével

– A lakáspiacon az elmúlt évek folyamán, a fejlett országok gyakorlatához közelítően egyre jelentősebb szerephez jutott a hitel. Az Ön véleménye szerint az elkövetkező időszakban hogyan alakul Magyarországon a lakáshitelezés?

– Azzal számolunk, hogy közismert kormányzati intézkedések és a makrogazadasági mutatók várható értékei nyomán a hitelállomány növekedési üteme a következő esztendőben lényegesen csökkenni fog. 2006 júniusában a teljes lakáshitel-állomány 2526 milliárd forint volt; a nettó növekmény erre az évre előreláthatóan 380-400 milliárd körül alakulhat; 2007-re viszont valószínűleg inkább kevesebb, mint több lesz 300 milliárdnál. Várhatóan csökkenni fog az átlagos kihelyezett hitelösszeg is 2007-ben, figyelembe véve a lakosság csökkenő szabad jövedelmi pozícióját.

– Mire alapozza ezt a feltételezést?

– Azok közül, akik jelentős lakáshitelt vettek fel, igen sokan rendelkeztek megtakarítással. Addig, amíg a megtakarításaik hozama magasabb volt, mint az építési-vásárlási kölcsön után fizetendő kamat, ez magától értetődő volt. A jelenlegi körülmények között eléképzelhető, hogy az ügyfelek mozgósítani fogják a tartalékaikat, és a lakásépítésre, illetve lakásvásárlásra csak a feltétlenül szükséges mértékben vesznek fel kölcsönt. Másik oldalról a csökkenő nettó jövedelem, illetve az emelkedő szolgáltatási díjak következtében az ügyfelek hitelezésre fordítható szabad jövedelme csökkenni fog, ami alacsonyabb hitelösszeg felvételét fogja lehetővé tenni. Harmadrészt lesz olyan ügyfélkör is, aki a meglévő tartozását a megtakarításából elő fogja törleszteni, ami szintén a banki szintű nettó hitelállomány növekedését korlátozza.

– A megszorító intézkedések jelentős része már ebben az évben érezteti a hatását. Ez nem hat kedvezőtlenül a hitelállomány alakulására már a 2006-os évben is?

– Nem. Ennek igen egyszerű a magyarázata: bár az SZJA adó-visszatérítést az új szabályozás megszünteti, ez az intézkedés nem vonatkozik az ebben az évben megkötött szerződésekre. Így azután azok, akiknek módjuk van rá, valószínűleg előrehozzák a vásárlásaikat, ami, ha nem is jelentős mértékben, de élénkíteni fogja a piacot. 2007-ben viszont már egyértelműen érvényesülni fog az a hatás, amit a változások kiváltanak. Az emberek ugyanis, érthető módon, ha csökken a jövedelmük, a lakásvásárlást, a lakáscserét később fogják megvalósítani. Akik pedig mégis vásárolni fognak, alighanem lejjebb szállítják az igényeiket: huszonöt-harmincmilliós lakás helyett beérik mondjuk egy 20-22 millióssal. Valószínűleg kevesebben lesznek azok is, akik beruházási céllal vásárolnak ingatlant; de az is lehet, hogy néhányan éppen most, a megváltozott körülmények hatására fogják megtakarításaikat ingatlanba áttenni.

– Tehát visszaesés következik a lakáspiacon?

– Azt hiszem, az eddig elmondottakból is kiderül, hogy mindenképpen lesz némi visszaesés. Az ingatlanfejlesztőknek is újra kell majd gondolniuk a stratégiájukat, és az új keresleti szintnek megfelelően adott esetben későbbre kell halasztaniuk a tervezett projekt megvalósítását. Hangsúlyozom átmenetileg, mert 2009-től kezdődően már újra egy dinamikus növekedést prognosztizálunk a lakáspiacon. Nem hiszem, hogy a várható hullámvölgy tartós maradna.

– Pedig ingatlanfejlesztők már az elmúlt évben is pangásról, a fizetőképes kereslet visszaeséséről panaszkodtak…

– A magam részéről úgy látom, hogy a jó helyen épült jó lakásokat most is és valószínűleg a közeli jövőben is könnyen el lehet majd adni. Érdemes egyébként megnézni egy-két nagyobb lakásprojekt internetes értékesítési oldalát: látható, hogy mostanában már a nagyobb, 70-80 négyzetméteres lakások találnak elsőként gazdára, és a 30, 40, 45 négyzetméteresek jelentős része még vevőre vár. Megdőlni látszik a kislakások piaci egyeduralma…

– Nem képzelhető el, hogy a jelenlegi helyzetben újra élénkülni fog a kereslet ezek iránt a lakások iránt?

– Átmenetileg minden elképzelhető, de nagyon remélem, hogy a fejlesztők ebből nem azt a következtetést fogják levonni, hogy hosszú távon újra kis, illetve garzonlakásokat kell építeni.

– Milyen a lakáshitelek szerkezete?

– Jelenleg túlnyomó részben devizahitelt igényelnek az ügyfelek, ezen belül a svájci frank alapú hitel a domináns, mintegy 90%-os részesedéssel. Az új kihelyezésekben a támogatott hitelek aránya 2006-ban már 10-15 százalékra csökkent. Ez a helyzet azonban a közeli jövőben alighanem változni fog.

– A forintárfolyam zuhanása miatt?

– Az euró és a svájci frank esetében bekövetkezett kamatemelés, valamint a forint árfolyamának negatív alakulása minden bizonnyal hatással lesz arra, hogy az ügyfelek milyen típusú és devizanemű hitelt fognak igényelni a jövőben Az új lakásra igényelhető támogatott hitelek törlesztő részlete ma már 5-10 százalékkal alacsonyabb, mint a devizahiteleké. Ennek következtében az ügyfelek azon része, akik eddig – visszariadva a támogatás igénylésével együtt járó adminisztrációtól – inkább devizahitelt vettek fel, az alacsonyabb és árfolyamkockázat-mentes törlesztő részletért már alighanem vállalni fogják a többlet utánajárást. Természetesen az az ügyfélkör, amely nem jogosult a támogatott hitel igénybe vételére, továbbra is devizában veszi majd fel a kölcsönt.

– Hogyan érinti mindez a bankokat?

– A bankok a jelzáloghitelezés területén eddig is rendkívül rugalmas konstrukciókat dolgoztak ki; már kidolgozás alatt vannak, sőt, néhány esetben már a piacon is megjelentek azok a konstrukciók, amelyek segítenek kivédeni az árfolyam-ingadozásból fakadó kockázatokat.