Költözzünk a belvárosba! – Mit, hol, mennyiért?

Elege van az ingázásból és beköltözne a belvárosba? Elhiszi a szakértőknek, hogy középtávon akár duplájára is nőhetnek az ingatlanárak a belső kerületekben? Esetleg eladná meglévő belvárosi lakását? Nagypolgári lakást vagy tetőtérbeépítést keres? Belvárosi körképünkből többek között megtudhatja, milyen lakást vásárolhat az V.-IX. kerületekben és, hogy mennyit nőttek az árak az elmúlt egy évben.

A magyar vevők körében az V. kerületben elsősorban a jó állapotban lévő nagypolgári lakások kelendőek. Jó állapotban lévő nagypolgári lakást kb. 400 ezer ft/nm-től kapunk a Hercegprímás utcában, 500 ezertől az Alkotmány utcában. A kerület különlegesnek számító részein (Váci utca és környéke, Bazilika közvetlen környezete, Dunára néző Belgrád rakparti panorámás lakások) a négyzetméterárak 600 ezer forinttól indulnak, míg a Vörösmarty téren kb. 1 milliós négyzetméterárakkal számolhatunk.

A vevők Terézvárosban is jellemzően nagy belmagasságú, nagypolgári lakásokat keresnek, a legkeresettebb típus a 2-3 szobás 70-80 négyzetméteres lakás. A használt lakások árai a VI. kerületben kb. 250 ezer forinttól indulnak, ez a szám azonban egészen 450 ezer ft/nm-ig is elmehet. Az Andrássy úton az Oktogontól a Hősök teréig tartó szakaszon jellemzően 400 ezer ft/nm-es árral kell számoljunk, míg az Oktogon-Deák tér szakaszon jellemzően 10-15%-kal magasabb árra számíthatunk. A Deák térhez közel eső utcák érezhetően drágábbak, mint a kerület külsőbb részei, így a Paulay Ede utcában és a Király utca ezen szakaszán is kb. 400 ezer ft/nm-es áron juthatunk lakáshoz.

Mind a IX., mind a szomszédos VIII. kerületben nehéz eladni a nagyobb nagypolgári lakásokat. 20 millió forint fölött szinte lehetetlen értékesíteni akár még egy 150 négyzetméteres, négy szobás lakást is, ami hosszú távon jó befektetési lehetőségnek tűnik, ám természetesen az elhelyezkedésnek kiemelt szerepe van az ingatlan kiválasztásában.

A környék adottságaihoz és a belvárosban rejlő felértékelődési potenciálhoz képest alulárazottnak tűnik a VIII. kerülethez tartozó Mikszáth Kálmán tér és környéke. A remek hangulatú téren egy felújított 80 nm-es lakás ára jelenleg 16-20 millió forint között van, azaz a 200 ezer forintos négyzetméterárat alig haladja meg. Az egyetemek közelsége és a lakókörnyzet folyamatos javulása egyértelmű növekedési potenciált jelent az itteni ingatlanoknak. Ezeket a nagypolgári lakásokat havi 80-100 ezer forintért lehet kb. bérbe adni, s jelentkezőkből egyáltalán nincs hiány.

A IX. kerület legfelkapottabb részének egyértelműen a Ráday utca számít. Az éttermekkel, kávézókkal teletűzdelt sétálóutca árai alapvetően a külföldiek vásárlásai miatt mentek fel. Egy 30 nm-es felújított lakás is 12-15 millió forintos áron cserél gazdát, azaz a négyzetméterárak a fél millió forinthoz közelednek. Ezeket a lakásokat könnyen ki lehet, adni, egy kisebbért már akár 70,000 forintot is elkérhetünk havonta.

Kifejezetten keresettek az újépítésű 70-80 négyzetméteres lakások a IX. kerület olyan nagyobb projektjeiben, mint a Toscana Kert, a Castrum Ház, a Gizella Ház, stb. Ezekben az épületekben általában mindegyik lakást értékesítik, négyzetméteráruk 330 ezer forint körül mozog. A VIII. kerület újlakás-piacát a 2006-ban végre beinduló Corvin Sétány projekt rázta fel. A Corvin Sétány első két fázisában a lakásokat jellemzően 350-400 ezer ft/nm-es áron értékesítették. Több piaci szakértő a terület felértékelődését várja akár már rövid távon is.

Újépítésű lakásokat az V. kerületben nem igen találunk, a kivételnek számító projektek esetében azonban igen magasra szöknek az árak. A műemlékház felújításával készült 85 lakásos Palazzo Dorottyában a lakások jellemzően 1 millió forintos négyzetméteráron találnak gazdára, s jellemzően külföldiek vásároltak benne ingatlant. A Vadász urcában egy 41 lakásos újépítésű társasházban szintén 1 milliós négyzetméteráron keltek el a lakások, s itt a vevőknek kb. 80%-a volt külföldi állampolgár.

A VI. kerületben is több luxusprojekt valósult meg, ezekben döntően szintén külföldi állampolgárok vásároltak lakást. Információink szerint pl. a Fadesa Central Passage fejlesztésében a lakást vásárlók 75%-a nem magyar állampolgár. Az egyik legújabb projektben, az Andrássy úton található Orco Avenue Garden nevű fejlesztésében az árak elérhetik az 1.3 millió forint/négyzetmétert, így várhatóan ott is főként külföldiek fognak lakást vásárolni.

Tetőtér: nem olcsó szórakozás

Egyre kedveltebbek a tetőtérbeépítések Terézvárosban. A legtöbb ilyen projekt esetében a fejlesztő a tetőtéri lakások értékesítéséért cserébe felújítja a házat (homlokzatfelújítás, liftcsere, stb.), így elméletben mindenki jól jár a fejlesztéssel. A tetőtéri lakás egyik kétségkívüli előnye, hogy a sajátos hasznos-alapterület számítási módszerek miatt adott esetben ugyanazért a pénzért több négyzetmétert vásárolhatunk meg, mintha egy sima társasházi lakást. A leendő ingatlanadó szempontjából is hasznos lehet, hogy a tetőtéri lakások hasznos alapterülete jelentősen kevesebb, mint a konvencionális lakásoké.

A VI. kerületben is, csakúgy mint Budapest más részein jellemzően drágábbak az újonnan épített tetőtéri lakások. Az árak 300 ezer forinttól indulnak, de az Andrássy úton az exkluzívabb projektek négyzetméterára elérheti a 700-800 ezer forintot is. Mivel ezek között a lakások között is akad nagyobb (80-100 négyzetméteres) alapterületű lakás, így egy-egy ilyen ingatlanért akár 60-80 millió forintot is elkérhetnek a fejlesztők.