Kinek kell a lakás, ha elfogy a népesség?

Folyamatosan csökken Magyarország népessége, egyre kevesebb gyermek születik, így a későbbiekben alacsonyabb lesz a lakásvásárlás elé néző fiatalok száma is. Mivel a potenciális vásárlók köre szűkül, vajon gondban lehet a lakáspiac mondjuk 2050-ben?

A már eddig is nagy túlkínálat gigantikus méretekbe csaphat át? Szerencsére azonban még más tényezők is mozognak a háttérben, az együttélési szokások változása, az egyre több egyedül álló enyhítheti ez előbbi hatását.

Már nem lesz senki, aki lakást akar?

A jövőben a lakások iránti kereslet egyik nagyon jelentős meghatározója az egyes generációk számának és szokásainak alakulása. A lakáspiaci egyensúly vagy egyensúlytalanság meghatározása szempontjából kulcskérdés, hogy egy adott évben, vagy időszakban hányan lépnek be első ízben a lakáspiacra. A már lakással rendelkezők ugyanis, a következő ingatlan megvásárlásakor már az eladói és a vásárlói oldalon egyaránt megjelennek, így a kereslet kínálat egyensúlyára nem fejtenek ki hatást.

Már egy jó ideje hallunk arról, hogy folyamatos fogyás tapasztalható a népességben, egyre kevesebb gyerek születik, így a potenciális vásárlók köre is szűkülni látszik. A lakáspiaci trendek változása szempontjából elsősorban a 20-30 éves kor közöttiek számának alakulását érdemes megvizsgálni, ők azok ugyanis, akik az első lakáshoz jutók körét jelentik. A számokat elnézve erősen csappanhat a potenciális vásárlók köre, míg 2001-ben még több mint 1,7 millióan tartoztak ebbe a kategóriába, addig jelenleg, csupán 1,58 millióan. A fogyás pedig ezután tovább gyorsulhat, az előbb említett korosztály tekintve 2050-re, 1 millióra csökkenhet a 20-30 évesek száma, ami a jelenlegihez képest majdnem 35%-os visszaesést jelent, míg a 2001-es évvel összehasonlítva, a népesség ebben a korosztályban több mint 42%-os csökkenést mutat.

A jó hír: több a szingli

A fiatalok számának alakulása azonban csak egy tényező a jövőbeni lakáspiaci kereslet tekintetében, természetesen az adott korosztályba tartozók szokásainak is jelentős hatása van arra, hogy közülük hányan keresnek lakást. A mai trendek szerint, a fiatalok egyre később hagyják el a szülői házat, ezért célszerű a 20-30 éves korosztály számának alakulását együttesen vizsgálni, hiszen ez alatt az idő alatt jelennek meg nagy valószínűség szerint első lakáshoz jutóként a piacon. Ugyanakkor maga a lakásvásárlás későbbre tolódása, csak a folyamat ideje alatt jelent kereslet csökkenést, míg a stabilan beálló 28-30 éves kori családalapítás és lakásvásárlás már nem jelent további negatív kapcsolatot.

Igazán befolyásoló erővel bíró hatása, a fiatalok együtt illetve különélési szokásainak van. Ugyan a népesség fogyása folyamatos az első lakást vásárlók esetében is, azért van egy másik jelentős hatás, amely csökkenti ennek negatív befolyását. Az egyedül élők száma ugyanis, folyamatosan növekszik, vagyis bizonyos főszámra vetítve, relatíve több lakásra lehet szükség a jövőben. A házasságkötések száma folyamatosan csökken 1975 óta. Az évente akkor megkötött házasságok száma mára majdnem 40%-kal csökkent. Ráadásul a megkötött házasságok nagyobb arányban is bomlanak föl, mint korábban. Ez előbbiek két hatást indukálnak, egyrészt a házasságra nem lépők nagyobb aránya miatt, a közös lakásvásárlás helyett többen választják a külön, egyedül történő ingatlan vételt, ami növelőleg hathat a keresletre. Másrészt a válások hatására a korábban közös otthonnal rendelkezők külön költöznek, így plusz keresletet támasztva a lakáspiacon, ez utóbbi azonban az elmúlt évekhez képest nem jelent plusz keresleti forrást, hiszen a válások száma közel azonos szinten, 24-25 ezer körül mozog.

Természetesen azonban, nem lehet csak a házasságkötések száma alapján következtéseket levonni, hiszen sokan döntenek az élettársi kapcsolatok mellett, s szintén közös lakást vásárolnak. Egyelőre nem létezik az együttélés hivatalos intézménye, vagyis nehéz adatot találni arra vonatkozóan, hogy pontosan hányan döntenek az együttes lakásvásárlás mellett. Magán a lakáspiacon történő megjelenés szempontjából azonban valószínűsíthetően kisebb a házasságot nem kötők aránya, mivel a hitelfelvétel, főként a kamattámogatásos hitelek esetében ez feltételt jelent, vagyis a házasságkötések számának alakulása nagyjából a kereslet alakulásának dinamikáját is megadhatja. Természetesen azonban az kérdéses, hogy a későbbiekben a házasság mint jelződszám mennyire azonosítható a közösen lakásvásárlók számával, hiszen az állami lakásvásárlási támogatások és kedvezmények háttérbeszorulásával az ösztönzés csökkenhet. A kereslet növekedésének irányába hathat ez eddig már említetteken kívül, hogy ma egyre visszaszorulóban van a generációk együttélése, a fiatalok inkább saját lakás vásárlása mellett döntenek, ahelyett, hogy szüleikkel tartanának fenn közös lakást.

Kevesebben élünk egy lakásban

A lakáspiaci kereslet szempontjából azonban nem csupán a mennyiség, de az összetétel is fontos. Általános tendenciaként megállapítható, hogy az egyes családok által nevelt gyermekek száma csökken, így relatíve visszaeshet az igény a nagyobb ingatlanok iránt is. Szintén ezt a hatást erősíti, a generációk együtt élése iránti igény visszaszorulása, több generációs lakások és házak iránt rohamosan csappan az igény hosszú távon. Ezekkel ellentétes, hogy ugyanakkor a kereslet fokozatosan növekszik a tágasabb terek iránt, vagyis hosszú távon a nagyobb lakások, nem feltétlenül nagy szobaszámmal rendelkezők iránt lehet nagy az igény. Szintén keresettek lehetnek a kisebbek, egy plusz félszobásak, ahol egy egyedül álló kényelmesen megtalálja az életterét.