Kelet-Közép Európában csak Magyarországon van érdeklődés az ipari ingatlanok iránt

Az év első hat hónapjának aktivitása igazolja a Közép-Európában jelen lévő vállalatok modern ipari ingatlanok iránti érdeklődését. Az erős kereslet és a kevés új fejlesztés következtében a piac kevés alternatívát nyújt a potenciális bérlők számára. Az ipari ingatlanok kihasználatlansága Közép-Európában (Csehország, Magyarország, Lengyelország és Szlovákia) jelenleg átlagosan 11,8 százalékon áll, de vannak területek, ahol ez az érték öt százalék alá is csökkent. Az átlagban 10-12 százalékos kihasználatlanság egészségesnek mondható.

„Egy jól működő piacon az ilyen alacsony kínálat újabb projektek gyors beindítására motiválná a fejlesztőket. A közép-európai piac azonban továbbra is nehéz helyzetben van a bankok megszorításai és az új fejlesztésekhez való óvatos hozzáállásuk következtében. Ez a piac torzulásához vezetett – Szlovákiában például a 2,5 százalékos kihasználatlansággal Európában egyedülálló helyzet állt elő.”- nyilatkozta Ferdinand Hlobil a Cushman & Wakefield közép-európai ipari ingatlan bérbeadási csoportjának vezetője. Az ipari ingatlanok üresedési rátája Csehországban is a tíz százalékos érték alá csökkent. A bérleti díjak emelkedése mellett, ez elbizonytalaníthatja az új gyártó és logisztikai cégek terjeszkedését bizonyos piacok irányába. „Magyarország kivételével az összes közép-európai ország kihasználatlansági mutatója 2009-óta fokozatosan csökken, mely csökkenés várhatóan a következő hónapokban is tovább folytatódik. Fejlett gazdaságokban egy hasonló szituáció felkeltené a gazdasági helyzet javításában érdekelt politikusok és szervezetek figyelmét. A közreműködésük javíthatna az adott régió munkanélküliségi mutatóján, új építési és egyéb megrendeléseket hozna a helyi vállalatoknak, ezáltal új adófizető réteget hozna létre.”- fűzte hozzá Hlobil.

„Bár 2011 első felében Magyarországon a kihasználatlansági mutató 21,7 százalékon állt, a kilátások továbbra is pozitívak. Az említett időszakban, Magyarországon közel 180,000 négyzetméter bérbeadást regisztráltunk, melynek 48 százalékát tették ki a szerződéshosszabbítások.  Egy (két bérlő részére készül ő ) BTS fejlesztéstől eltekintve Magyarországon az év első felében nem indult új  építkezés  és mivel a  fejlesztők elsősorban a magas kihasználatlanság  miatt  továbbra is nagyon óvatosak, az év második felében sem számítunk új spekulatív fejlesztésre. Érdekességnek számít, hogy a vidéki területek egyre nagyobb figyelmet kapnak a gyártó cégek részéről. Az új Mercedes gyártóközpont Kecskeméten, valamint az Audi új győri gyára további szolgáltatókat vonz a környékre, de az ország észak-keleti és észak-nyugati területei is kedveltek a gyártás hoz kapcsolódó cégek  számára.”- tette hozzá Tarró Emília a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ipari ingatlan üzletágvezetője.

Bérbeadás

A 2009-2011-ig tartó időszak első féléveit összehasonlítva, az idei év első hat hónapja magasan a legjobb eredményeket hozta – közel 1,5 millió négyzetméter modern ipari ingatlan bérbeadásával Közép-Európa országaiban. Ez az érték magasabb, mint 2005 egész éves bérleti tranzakcióinak összege. 2011 első felében realizált ügyletek összege megközelíti a 2006 és 2009-es évek teljes bérbeadási szintjét is. „A megnövekedett bérbeadás főként a gyártó cégek aktivitásának köszönhető, melyek közül az autóipar jár az élen. A kiskereskedők is egyre hatékonyabb logisztikai megoldásokat várnak, ezért sokan központosították raktárterületeiket, melyeket modern, az igényeiknek jobban megfelelő területekre költöztettek. Emellett a raktárkészlet növelés és a raktározás Nyugat-Európából történő áthelyezése szintén egyre elterjedtebb. Ez a jelenség leginkább Lengyelországban jellemző, ahol az utóbbi időben új nemzetközi befektetők és láncok léptek a piacra.”- mondta el Ferdinand Hlobil.

Új fejlesztések

Az idei év első hat hónapjában újonnan fejlesztett ipari ingatlanok területe jócskán elmarad a hosszú távú átlagtól. Ebben az évben eddig mindössze 198,000 négyzetméter új, spekulatív fejlesztésű ipari ingatlan került átadásra Közép-Európában, de ennek ellenére a fejlesztések mértéke nagyságrendileg tízszer akkora volt, mint 2009 ugyanezen időszakában. A fejlesztések mennyisége az elmúlt öt évben meghaladta az évi 1,5 millió négyzetmétert. „A legnehezebb helyzetben Magyarország és Szlovákia van, ahol az idén eddig még nem került átadásra új ipari ingatlan. Lengyelországban és Csehországban a tavalyi évhez képest némi javulás volt tapasztalható, de a fejlesztések mértéke továbbra is nagyon alacsony. A fejlesztők továbbra is főként az előbérleti szerződésekre alapoznak és vonakodnak a spekulatív fejlesztések beindításától, mely főként a korlátozott pénzügyi források miatt lehet.”- mondta Ferdinand Hlobil.

Románia

Az ingatlan piac méretének, valamint a gyártó és logisztikai fejlesztések iránti érdeklődésnek köszönhetően a jövőben Románia is szerepelni fog a Cushman & Wakefield ipari statisztikáiban. Az ország piaca továbbra is fiatal, ezért itt hosszú távú, jelentős, nemzetközi ipari beruházások szükségesek. A válság – Közép-Európa tekintetében – Romániát sújtotta a leginkább, de a piac stabilizálódása várhatóan néhány nagyobb fejlesztés újraindítását eredményezi majd. Romániában, az első félév során 64,400 négyzetméter ipari terület került bérbeadásra, de ebben az időszakban új fejlesztések nem kerültek átadásra. Az kihasználatlansági mutató június végén 7,3 százalékon állt és a jelenleg bérbeadó terület 948,622 négyzetméter. „A piaci környezetet tekintetében Románia áll a legközelebb Közép-Európa országaihoz, a befektetők, a fejlesztők és a bérlők számára egyaránt vonzó helyszín. A közép-európai régióban Románia ipari ingatlanpiaca a legfejletlenebb, de a populáció tekintetében azonban potenciális lehetőségeket tartogat a nemzetközi befektetők számára.”- nyilatkozta Ferdinand Hlobil.

Befektetés

A befektetői szektor érdeklődése 2011 első félévében a kiskereskedelem felől az irodapiac irányába tolódott. Az ipari ingatlanok piaca szintén jelentősen fellendült, a befektetési volumen 128 millió euróról 511 millió euróra nőtt, mely főként a VGP tranzakciónak köszönhető. „Közép-Európában a teljes befektetési aktivitás 2011 első felében jelentősen fellendült, Lengyelország, Csehország, Szlovákia, Magyarország és Románia főbb piacain összesen 2,09 milliárd euró összbefektetéssel. Ezen értéket alapul véve, az év végéig a régió összbefektetései akár a 4,8 milliárd eurót is elérhetik.” – nyilatkozta Charles Taylor, Partner, a Cushman & Wakefield közép-európai befektetési részlegének vezetője.