Jelentősen szűkült az irodakínálat

Az óvatos bérlői piacok ellenére az európai irodapiac kihasználatlansági mutatója 9,9%-ra csökkent, mely 2009 harmadik negyedéve óta először esett 10% alá, a Jones Lang LaSalle legutóbbi piackutatása szerint. Közben az iroda bérleti díjak nagyjából változatlanok maradtak, mindössze a négy főbb piac regisztrált növekedést.

Csökkenő üresedési ráta

A Jones Lang LaSalle adatai azt mutatják, hogy 24 európai irodapiacból 15 piacon csökkent a kihasználatlanság; a teljes kihasználatlanság Nyugat-Európában 20 bázisponttal csökkent 9,4 százalékra. Ennek oka a csökkenő kihasználatlanság Londonban, a német piacokon és Amszterdamban. A moszkvai és budapesti piacoknak köszönhetően a teljes kihasználatlanság a CEE régióban 60 bázispontot zuhant 14,4 százalékra. Bár az átadások volumene nőtt a negyedik negyedévben, a teljes évben 43 százalékkal csökkent az előző évhez képest Az új irodaátadások 41 százalékkal növekedtek 2011 negyedik negyedévében és az előző éves rekord alacsony átadási volumen után tavaly meghaladta az 1 millió m2-t. Az összes átadás 2011-ben az elmúlt 10 év átlagának 43%-a volt. Ez, valamint a vártnál erősebb bérbeadási aktivitás a kínálat csökkenéséhez vezetett.

A legmagasabb bérleti díjak változatlanok

2011 negyedik negyedévében a 24 európai irodapiacból, melyet a Jones Lang LaSalle vizsgált mindössze 4 tapasztalt bérleti díj növekedést. Ezek Rotterdam ( 2,6%), Berlin ( 2,4%), Düsseldorf ( 2,1%) valamint Párizs ( 1,3%) voltak. Csak 2 piacon csökkent a bérleti díj, mindkettő Spanyolországban, Barcelonában (-1,3%) és Madridban (-1,0%). 2011 negyedik negyedévében az iroda bérbeadások elérték a 2,9 millió négyzetmétert, mely a harmadik negyedévhez képest 2%-os csökkenést jelent, de éves szinten 9 százalékos csökkenést mutat. Bár a 24 piacból 15 nagyobb mennyiségű kiadást ért el 2010-hez képest, melyben az élen járók Prága ( 81%), München ( 52%), Luxembourg ( 44%) és Párizs ( 15%) voltak, London jelentősen alul teljesített, 2010-hez képest 45 százalékkal alacsonyabb volument ért el. A Jones Lang LaSalle 2012 folyamán továbbra is visszafogott bérbeadási volumenre számít, melynek aktivitása nagy mértékben függ majd az Euroövezet tanácskozásaitól. További kínálati visszaesés várható, mivel az új átadások száma korlátozott marad, bár a visszaesés lassabb lesz, mint 2011-ben. A bérleti díjak európai szinten továbbra is nagyjából stabilak maradnak.

Növekszik a nettó abszorpció

Az éves átlagos nettó abszorpció, mely változást képvisel a bérbevett állományban 3,3 millió négyzetméter volt. Ez a negyedik negyedévben közel 5 százalékos növekedést jelentett, de 13 százalékos csökkenést 2010-hez, illetve 10 százalékos csökkenést a tíz éves átlaghoz képest. Bill Page, a Jones Lang LaSalle EMEA piackutatási igazgatója mondta: “Az iroda kihasználatlanság tovább fog csökkeni, bár ez a csökkenés fokozatos lesz. A bérlők a meglévő helyükön próbálnak majd növekedni mielőtt a költözés mellett döntenek. Az átadások kilátásai pozitívabbak, de a finanszírozási hiány miatt további halasztásokra és meghiúsulásokra lehet majd számítani.”

Az európai befektetési volumen 13 százalékos növekedést hozott 2010-hez képest

Az európai iroda befektetések értéke 2011-ben meghaladja a 115 milliárd Eurót, ez 2010-hez képest 13 százalékos növekedés volt. Ezt az Egyesült Királyságban történt erős növekedés generálta, további jelentős növekedéssel Skandináviában ( 33%), Németországban ( 28%), Franciaországban ( 26%), Oroszországban ( 81%) és Lengyelországban ( 33%). A prémium kategóriás irodaházak tőkeértéke csekély mértékben, 0,1 százalékkal nőtt a negyedév során, míg öt piacon változtak a hozamok. Az erős befektetői keresletnek köszönhetően a hozamok csökkentek Luxemburgban (-25 bázispont), Düsseldorfban (-20 bázispont) és Frankfurtban (-5 bázispont), míg nőttek a hozamok Madridban ( 50 bázispont) és Milánóban ( 15 bázispont).

Chris Staveley, a Jones Lang LaSalle EMEA iroda és ipari befektetési részlegének vezetője hozzátette: “A piaci megítélés törékeny marad, a befektetők továbbra is azokra főbb európai piacokra fókuszálnak, melyek erősebb gazdasági alapokon állnak. Az irodák iránti kereslet 2012-ben is megmarad, fókuszban a prémium kategóriájú irodaházakkal. Azonban 2012 második felére a 2013-ra várható legmagasabb bérleti díj-növekedési kilátások már több különböző piacon várhatóak.”

 “A kedvezőtlen gazdasági környezet és a negatív nemzetközi sajtóvisszhang ellenére 2011 meglehetősen sikeres év volt a budapesti irodabérbeadási és befektetési piacon. Jelentős mértékben esett a kihasználatlansági ráta; az első negyedévben regisztrált 21%-ról 19,2%-ra csökkent az év végére. Az egész éves bérbeadás összege megközelítette a 400,000 m2-t, ami 29%-os növekedést jelent az előző évhez viszonyítva. Ezzel egyidejűleg az irodaingatlanok befektetési összege a 2010-es év értékének ötszöröse volt, közel 353 millió euró értékben értékesítettek ingatlanokat. Ez a legmagasabb befektetési volumen 2007 óta” – tette hozzá Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle budapesti irodájának piackutatási vezetője.