Irodapiac: jelentős fejlesztések, változatlan kihasználtság

Az ingatlanpiaci elemzők más-más számokkal jellemzik az irodapiacot, de abban
egyetértenek, hogy idén jelentősen több első osztályú iroda épül
Budapesten, mint a múlt évben. A kihasználtság inkább változatlan
marad, és nem emelkednek a bérleti díjak sem.

Az irodapiac főleg Budapestre koncentrálódik, ezért az
elemzések, illetve előrejelzések is általában a fővárosi piacról
szólnak, ezen belül pedig az első osztályú (A-kategóriás) irodákat
vizsgálják. A közelmúlt konjunktúra jelentései és a statisztikai
adatokon alapuló elemzései egy dologban értenek egyet: az idén több
irodaterület készül el, mint tavaly és javul a kihasználtsági ráta
is.

Az Ecostat Ingatlanbarométere úgy véli, hogy 2005-ben 121 ezer
négyzetméter A-kategóriás bériroda készült el a fővárosban, és ezzel
a teljes állomány elérte az 1,5 millió négyzetmétert. Ezzel szemben
a CPB irodapiaci elemzése 75 ezer négyzetméter új felületről ad
számot, az összes irodaterület pedig a múlt év végén 1,8 millió
négyzetméter volt.

A kihasználtság a múlt év végén az Ecostat adatai szerint 87-90
százalék volt, míg a CPB 88 százalékra teszi ezt a mutatót, vagyis
itt már egyezik a két adat. Ugyanakkor jóval alacsonyabb
kihasználtságot közölt a GKI Gazdaságkutató Rt. (az AL Holding,
valamint az Ingatlan és Befektetés című szaklap közreműködésével
készült) jelentésében. Az első osztályú irodák kihasználtsága náluk
a pesti oldalon 80 százalék, míg a budain 82 százalék volt a múlt év
végén. Viszont az idei első negyedévben Pesten 3, Budán pedig 2
százalékponttal javult a helyzet, de még így is messze van a 87-90
százaléktól.

A jövőről közel azonos képet rajzol a három elemzés. A múlt
évinél gyorsabban bővül az A-kategóriás irodák kínálata, és lesz
bérlő is a piacon, így a kihasználtsági ráta nem romlik. A részletek
már kevésbé egyhangúak. Konkrét adatot csak a CPB adott meg 2006-ra,
eszerint 180 ezer négyzetméter iroda épül fel Budapesten. (Miután e
cég szerint a meglévő állomány 1,8 millió négyzetméter, így némi
kerekítéssel 2 millió négyzetméternyi első osztályú iroda lesz az év
végén Budapesten.) A politikusi agyakban is ez a két adat rögzült,
hiszen csütörtökön a Népliget Center alapkőletételén Ikvai-Szabó
Imre főpolgármester helyettes úgy kalkulált, hogy minden fővárosi
lakosra egy négyzetméter ilyen iroda jut.

A kihasználtsági rátát a CPB viszonylag állandónak tartja, így
idei konkrét szám hiányában a 88 százalék körüli múlt évit kell
kivetíteni 2006-ra is, ami ezen a piacon nagyon jó arány. Az Ecostat
nem tesz említést a várható kihasználtságról, és hasonlóan jár el a
GKI is, de nála az irodapiaci index annyira meredeken emelkedik,
hogy pesszimizmusra semmi ok. Így feltételezhető, hogy a
kihasználtság változatlan marad.

A bérleti díjak tűnnek a leginkább azonosaknak az elemzők
körében. Az Ecostat az első osztályú irodák havi bérleti díját a
12-16 eurós sávba teszi, négyzetméterenként. A CPB 13 eurót említ,
tehát az előbbi sávon belül marad. Még nagyobb az összhang a két
elemzés között a kiemelt kategóriában: a GKI 18-20 euróra teszi a
fajlagos bérleti díjat, a CPB 19 eurót közöl. Egyik társaság sem
kalkulál a bérleti díjak emelkedésével.