Ingatlanpiac: fejlődő vidékek, dráguló városok

Budapesten kívül is van ingatlanpiac, mi több, nagyon is élénk. Utánajártuk, melyek Magyarország ingatlanpiaci szempontból leginkább fejlődő területei.

Az ország fővároson kívüli területein számos új lakóingatlan épült az elmúlt időszakban, és több új beruházás is folyamatban van. Győrben, Debrecenben, Érden, Pomázon, Dunakeszin, Fóton, és Székesfehérváron például kifejezetten széles kínálatból válogathatnak az újépítésű ingatlanokat kereső családok ? tudtuk meg Murányi Ákostól, a Duna House vezető elemzőjétől. Debrecenben például közel tíz új beruházás várja a vevőket, de más vidéki városokban is szinte biztosan találni új építésű ingatlanokat. Székesfehérváron például igen keresett a Budai Kapu társasház, ahol 240-260 ezer forintos négyzetméteráron lehet kényelmi szolgáltatásokkal ellátott ingatlanokat vásárolni.

A vidéki városok tömegpiacán a helyi fejlesztők, és a budapesti piacon jelen lévő nagyobb cégek egyaránt jelen vannak, és a néhány lakásos társasháztól a több száz lakásos beruházásokig igen széles a kínálat. Leginkább 40-70 négyzetméter alapterületű otthonok épülnek, bár kisebb számban ezektől eltérő, nagyobb méretű, penthouse vagy akár luxus jellegű lakásokkal is találkozhatunk. Ez utóbbiak napjainkban leginkább kisebb méretben, egyedi beruházásként épülnek, és leginkább a főváros környéki településekre jellemzőek. Vidéken egyedül a Balaton környékén láthatunk luxus jellegű beruházásokat.

Egyező tendenciák

A vidéki trendek szinte megegyeznek a fővárosiakkal: a leginkább piacképes kategória a 45-55 négyzetméter körüli, másfél, vagy egy plusz két félszobás lakások szegmense. Fontos szempont az ingatlan elhelyezkedése: egy kisebb városban is jelentős különbségek lehetnek a jónak számító, és a kevésbé kedvelt környékek négyzetméterárai között. Vidéki beruházások esetében kiemelt szempont, hogy az adott beruházás megjelenésében alkalmazkodjon a környék lakástípusaihoz: egy kertvárosias-családi házas környéken épülő projektnél például elengedhetetlen a megfelelő nagyságú zöldterület. Jelen pillanatban kiemelkedő árnövekedésről az ország egyik területén sem beszélhetünk; mindig az adott helyi piac dönti el, hogy a beruházónak van-e lehetősége élni ezzel az eszközzel.

Kiemelt terület

Lakóingatlanok szempontjából az egyik leggyorsabban fejlődő vidéki város Győr, itt kiemelkedik az Engel Group által tíz év alatt fölépíteni tervezett, ötezer lakásos beruházása. A cég a közeljövőben egy komplett városnegyedet húz föl, amely több száz lakóingatlant foglal majd magába. A százmilliárd forintba kerülő beruházás első ütemében felépülő három ház várhatóan 2007 közepére készül el.

Még napjainkban is jellemző, hogy a fejlesztők és a befektetők elsősorban a nyugat-magyarországi régióban keresnek lehetőségeket, így például Győrben, Székesfehérváron, Sopronban, Szombathelyen, Pécsett, vagy Veszprémben. Ennek hátterében az áll, hogy ezekben a városokban magasabbak a jövedelmek, és erősebb a vásárlőerő, mint a Kelet-Magyarországi régióban ? magyarázta Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kiskereskedelmi részlegének vezetője. Ugyanakkor jó hír, hogy a több évig tartó, egyedül Budapestre koncentrálódott fejlesztések után mára már a vidéki városok is egyre inkább előtérbe kerülnek.

A fejlesztési kedv előbb-utóbb a kelet-magyarországi regionális városokban is megmutatkozik, így Debrecenben, Miskolcon, Kecskeméten és Szegeden nemsokára láthatunk újabb bevásárlóközpontokat, kereskedelmi parkokat. Ennek a fejlődésnek fontos eleme az infrastruktúra kiépítése, az autópályák befejezése. Ezt legutóbb az M3-as autópálya, valamint az M30-as út Miskolcra történő bekötése is jelezte, hiszen ezt követően Miskolc iránt jelentősen megerősödött az érdeklődés. A kiskereskedelmi piac fejlődésének folyamata mindig a hipermarketek, barkácsáruházak letelepedésével kezdődik, amelyeket hamarosan követnek az elektronikai, bútor- és sportáruházak, valamint a kisebb bevásárlóközpontok.

Kisebb méretben

A vidéken épített bevásárlóközpontok mérete valamivel kisebb a Budapesten található központokénál, azonban ebben is van kivétel: az ECE által fejlesztett plázák ? köztük a már működő pécsi, és az ősszel nyíló győri ? például nagyon hasonlítanak a budapestiekhez, méretében és bérlői összetételében egyaránt. Az elmúlt egy-két évben más jellegű fejlesztések is megjelentek: 2005 augusztusában például megnyitott a 20 ezer négyzetméteres kecskeméti Malom Kereskedelmi, Pénzügyi és Szórakoztató Központ, Veszprémben, Érden és Nyíregyházán új taggal bővült a Stop.Shop áruházlánc, Szombathelyen pedig a Family Center nyitott újabb egységet. Ez utóbbiak, valamint a hozzájuk hasonló vidéki kereskedelmi parkok átlagosan 10-12 ezer négyzetméteresek. Hasonló jellegű beruházások Győrben, Sopronban, Pécsett és Debrecenben is várhatóak. Korábban a nagyobb fejlesztők kizárólag százezer lakos fölötti városokban kerestek lehetőségeket. Mára ez változott, és az elkövetkező egy-két évben előre láthatólag a kisebb, 50-60 ezer lakossal rendelkező városokban is megindulnak a kiskereskedelmi fejlesztések.

Egyedi bérleti díjak

Bérleti díj tekintetében a különbséget nem annyira a város, mint inkább a fejlesztés sikere határozza meg. Azokban a bevásárlóközpontokban, ahol a kedvező elhelyezkedésből és a jó bérlői összetételből adódóan nagy a kereslet és a forgalom, a bérleti díjak is magasabbak. Azokban a központokban, ahol a beruházó nem követi a piac alakulást, nem végzi el a szükséges felújításokat, vagy nem ad helyet a legújabb nemzetközi márkáknak, magától értetődően csökken a látogatottság. Ez előbb utóbb a bérleti díjak csökkenését vonja maga után.