Ingatlanadó – várható bevételek

Amennyiben
minden magánszemély lakástulajdonos fizetne 0,5 százalék
ingatlanadót, az ebből származó bevétel 169 milliárd forintra rúgna,
ha a határ 5 millió forint lesz, akkor 153 milliárd, 9 milliós
lakásértéknél 113 milliárd, míg 13 milliós lakásértéknél 77 milliárd
bevétel várható – mondta Hegedűs József, a Városkutatás Kft. egyik
ügyvezetője az MTI részére készített számítása alapján.

A pénzügyi tárca pénteken felmentett államtitkára, Katona Tamás
csütörtökön azt mondta, a kormány 2008-tól kívánja bevezetni az
ingatlanadót az átlagosnál értékesebb – jelenleg 9,5 millió
forintnál többet érő – lakóingatlanokra, de még nincs döntés arról,
hogy az alsó értékhatárt hol húzzák meg. Közölte azt is, hogy az
ingatlanadó alapjául szolgáló lakás-érték megállapítása várhatóan a
luxusadó analógiájára történik majd.

Ez a jogszabály a fővárost kerületekre, a megyéket pedig három
területre (megyei város, város, község) osztva határozza meg a
négyzetméter értékhatárokat. Külön “tól-ig” összeg vonatkozik a
családi házakra, a többlakásos épületben lévő lakásokra, és az
üdülőkre. A törvény adta keretek között a helyi önkormányzatok
tovább oszthatják – akár utca szintig – az adott települést, mellé
rendelve a konkrét forgalmi értéket. Ez azonban akkor is csak
számított forgalmi érték lesz, amely eltérhet a valós forgalmi
értéktől.

Budapest I. kerületében például a társasházi lakásoknál 300-700
ezer forint a törvény szerint az egy négyzetméterre jutó érték. Ezt
a 10 évnél fiatalabb lakásoknál 1,15-ös szorzóval lehet korrigálni,
ami 805 ezer forintos maximális értéket ad, holott a kerületben az
új lakások fajlagos ára meghaladja az 1 millió forintot.

Debrecenben a társasházi lakások fajlagos – számított – forgalmi
értéke 100-265 ezer, Hajdúszoboszlón (és a többi városban) 75-230
ezer, a Hajdú-Bihar megyei községekben 50-130 ezer forint lehet.

A nemzetközi gyakorlatban az adókötelezett ingatlanok értékének
megállapítására két szélső megoldást alkalmaznak: az egyik az
értékbecslő igénybevétele, a másik, amikor területarányosan vetik ki
az adót.

Az értékbecslés igazságosabb megoldás, hiszen a valós
ingatlan-érték alapján fizetnek a tulajdonosok, viszont drágítja az
adózást. Az alapterület szerinti adókivetés ezzel szemben olcsó,
viszont igazságtalan, hiszen a panellakások egy négyzetmétere után
ugyanannyi az adó, mint a luxusvilláknál (igaz, a nagyobb lakásban
lakók többet fizetnek, mint akiknek csak kicsire futja).

A lakások értékének meghatározására több megoldás is kínálkozik.
Például az illetékhivatalok folyamatosan megkapják az adás-vételi
szerződésekbe foglalt árakat (ezekből az ingatlanos szaklapok
gyakran tesznek közzé táblázatos összeállításokat).

Vannak konkrét érték-adatok a bankoknál is, de az
illetékhivatali adatbázis szélesebb, hiszen oda a hitel nélkül
vásárlók is beadják a szerződéseiket.

Végül az önkormányzatok is rendelkeznek ingatlanforgalmi
adatokkal. Az örökség alá kerülő lakásokat ugyanis a helyi hivatal
értékeli fel, és ez alapján kell fizetni az örökösödési illetéket. A
gyakorlat az, hogy a helyi értékbizonyítvány többnyire a valós
forgalmi értéknél alacsonyabb árat tartalmaz – jegyezte meg a
szakértő.

Feltehetően az ingatlanadózásban is érvényesül az a
törvényszerűség, hogy amennyiben egy adó a település zsebében marad,
akkor több jön be, mintha az állam szedi be ugyanazt, és osztja
vissza az önkormányzatoknak. Egyrészt a kivetés igazságosabb lesz,
mivel a helyi közvélemény előtt kell megvédeni az ingatlanok
érték-meghatározását, másrészt a polgárok is szívesebben adnak pénzt
helyi célokra.

Egyelőre azonban kérdés, hogy helyi vagy központi – netán
megosztott – adó lesz az általános ingatlanadó.

Hegedűs József az önkormányzatok szerepében látja a helyzet
kulcsát, úgy vélti, ezek érdekeltségét és felelősségét kell
megteremteni úgy, hogy finanszírozásuk ne boruljon fel.

A KSH négyévente végez felvételt a lakásállományról, az utolsó
adatok 2003-ban születtek, Hegedűs József ezeket az adatokat vetette
össze a jövedelmi viszonyokkal, és valószínűsítette, hogy az
ingatlanadó mentességének változásával miként csökken a bevétel.

Magyarországon 3,5 millió lakás van magántulajdonban, ezek
átlagos értéke 9,5 millió forint. Ha 0,5 százalékos kulccsal
számolunk, és minden tulajdonos fizet, a bevétel 169 milliárd
forint. Ha csak az 5 milliónál drágább lakások adóznak, akkor 153
milliárd, 9 milliós határnál 113, 13 milliós alsó értéknél pedig 77
milliárd forint bevétel keletkezik az ingatlanadóból.

Ha mindenki adózik, akkor a legalsó jövedelem-ötödbe tartozó
tulajdonosok 20,5 milliárd adót fizetnek, amely alig több, mint a
teljes összeg 10 százaléka. A legmagasabb jövedelmi ötödbe tartozók
viszont a teljes adó éppen harmadát, 56 milliárdot fizetnek.

Ha csak az 5, 9 vagy 13 millió forintnál drágább lakások
adóznak, a szegények befizetése egyre kisebb, a gazdagabbaké egyre
több lesz. Hegedűs József számítása szerint 5 milliós korlátnál
kiesik az adózók 28 százaléka, 9 milliónál 60 százaléka, 13 milliós
korlátnál pedig csak a lakástulajdonos háztartások 20 százaléka
fizet adót. A szakértő szerint ekkor már azok jó része is kiesik a
rendszerből, akik adómegkerüléssel jutottak korábban előnyökhöz.