Ingatlanadó – Jön az APEH és büntet?

Sok fejfájást fog még okozni az ingatlanadó a magyar lakosságnak, izgulhat, aki vitatja azokat az értékbecslési alapelveket, amelyeket a törvénytervezet tartalmaz. Az egész ingatlanadózás alapja, hogy a törvény tartalmaz egy értékbecslési útmutatót, akinek e szerint 30 milliónál értékesebb ingatlana van, az kötelezett az adóbevallásra.

De – és itt jön a csavar – az adót az általa bevallott forgalmi érték alapján fizeti. Mielőtt bárki megkönnyebbülne, nagyot lehet bukni a különböző értelmezéseken. Az APEH ellenőrizhet, s ha 10%-nál nagyobb a különbség a bevallott forgalmi és a valós érték között, büntethet. A törvény szerinti 30 milliósnál értékesebb ingatlanok bekerülnek az adatbázisba, attól függetlenül, hogy valójában mennyi az értékük. Ez az első lépés egy egységes ingatlannyilvántartás irányába. Innen a rendszert tovább lehet bővíteni bármelyik irányba, akár a kör szélesítéséről, akár az adóteher növeléséről van szó.

Cinkos kacsintás

Nem lennénk szívesen annak a helyében, akinek a törvény elvei szerint 35 milliós az ingatlana, de a forgalmi értékét csak 29 millióra tartja, amúgy teljesen jogosan. 4 év múlva kap egy ellenőrzést és akkor magyarázhatja, hogy “nyomott árak”, “én azt gondoltam”. Most nem lehet tudni, hogy a vagyononodási vizsgálatokon megedződött APEH mennyire lesz kőszívű. Adózónk bízhat az adóhivatalban, csak nem ezen az alapon kellene szerveződnie az adórendszernek.

A tervezett törvényjavaslat viszonylag könnyen levezethető értékbecslést kínál az adózók számára, kerületenként, megyénként, településtípusok, lakásszám szerinti osztásban, az így kapott értéket szorzószámokkal pontosítjuk. Az így kapott értékkel szemben azonban megállíthatunk kisebb értéket is. Kérdés, hogy az irányértéktől való eltérést mennyire veszi szigorúan az APEH, hiszen vannak egyértelmű elemek, könnyen magyarázható elemek (nem mindegy, hogy házunk Dél-Somogyban van, vagy éppen egy Balaton parti ingatlan), ugyanakkor egy harmadik kerületi családi háznál már sokkal kevesebb egyértelmű magyarázó elem lehet, hiszen a törvénytervezet a legtöbb értéket módosító tényezővel számol.

Megítélésünk szerint az adózó négy dolgot tehet:

– elfogadja a törvény által sugallt számokat. A törvényjavaslat feltűnően megengedő, ha az ingatlan forgalmi értéke maximum 10%-kal tér el a számított értéktől.
– feltűnő és egyértelmű értékaránytalanság esetén nem vagy kevesebb adót fizet
– kisebb 15-20%-os értékaránytalanság esetében bízik a saját megítélésében, az APEH korrektségében és az ellenőrzés elmaradásában, ugyanakkor valószínűleg előbb-utóbb számíthat ellenőrzésre
– vagy keres valami hivatalos papírt (adásvételi szerződés, bankhitelhez társított értékbecslést), amire később mint benchmark hivatkozhat, hiszen adózónk nem szakember, viszont a piac, illetve az értékbecslő a ténylegeshez jól közelítő árakat becsülhet.

Megítélésünk szerint a kormányzat elbagatellizálja a törvényben szereplő értékbecslési ismérveket, kis túlzással cinkos összekacsintással azt sugallva, hogy mindenki annyit vall be, amennyit akar. Ezzel szemben a törvényjavaslat szelleme azt sugallja: valld be a számított érték legalább 90%-át, s békén hagyunk, kivéve, ha nagyon és szemmel láthatóan eltér a valós érték a számítottól. Ennyit a kommunikációról.

Az egész vagyonadónak ugyanakkor sokkal komolyabb problémái vannak, nagyon durván sérti az arányos közteherviselés elvét, hiszen 29 999 999 forintnál 0 forintot kell fizetni 30 000 001 forintnál pedig 105 ezer forintot. Ráadásul távol áll egy egységes, értékalapú, általános ingatlanadó elképzelésétől. Meg lennénk lepve, ha 2010-ben nem lenne kampánytéma az országgyűlési választások előtt.

Hogyan számoljuk ki ingatlanunk elméleti értékét?- Hol van az átverés?

Mivel a törvény által számolt ingatlanértékek nem képezik alapját a valós adófizetésnek nem nagyon érdemes nagyon belemenni az értékbecslési rendszer kritikájába. Ugyanakkor több kérdés felmerült a szerkesztőségben, amelynek egyik kiváló példája a szobaszám. Miért alkalmazunk szorzókat a szobaszámra, ha a nagyobb méret után egyszer már megfizettük az adót.

Más érdekes eredményeket is szülhet a vagyonadó-bevallási kötelezettség eldöntéséhez meghatározott táblázat, illetve az ingatlanok forgalmiérték meghatározásához megállapított területenként megállapított négyzetméterárak. Még egyszer: tudjuk, hogy nem ezek határozzák meg a fizetendő adót, de ha jön az APEH ezeknél erősebb ellenérvek kellenek a vitához. Az aránytalanságok közül a három legszembeötlőbbet emeltük ki. Mint látható az ajánlások Budapest esetében kerületenként, míg a megyék esetében település típusonként kerültek meghatározásra. Csakhogy az általánosítás meglepő eredményeket szülhet, mondjuk a Balaton-part esetében. A Balaton mellett található kisközségek házai ugyanis négyzetméterár szerint az azonos megyében található más kistelepülések szerint értékelhetők. Veszprém megye esetében például a községekben 175 000 forint/négyzetméter áron határozható meg az ingatlanok forgalmi értéke. Pedig a Bakony kis lélekszámú eldugott kistelepülései alig összehasonlíthatóak az északi part felkapott üdülő környezetének vízparti ingatlanjai. További hasonló kontraszt, hogy míg a Balaton szinte egész déli partját magában foglaló Észak-Somogy meglehetős fejlettségnek örvend, ráadásul felkapottabbnak számít, mint az északi, alacsonyabb négyzetméterárakkal rendelkező partszakasz, addig Dél-Somogy aprófalvas szerkezetű, és egyes településeken már pár millió forintért ingatlanhoz lehet jutni. De ugyanez igaz, a szintén Balaton-parttal rendelkező Zala megyére is. Megítélésünk szerint ezekben a relációkban áll meg legjobban az, hogy olyan feltűnő az aránytalanság, hogy az értéktelen ingatlanok tulajdonosai nyugodtan számíthatnak APEH mentességre.

Szintén érdekes eredmények születhetnek, ha a Pest megyére vonatkozó ajánlásokat vesszük figyelembe. Mint ismert Budaörs felkapottságának köszönhetően, már árakban is szinte utoléri a budai kerületet, ugyanakkor a budainál jóval alacsonyabb négyzetméterárakkal kalkulálhatunk, mikor arról döntünk, hogy ingatlanunk értékét be kell-e vallanunk, mivel az átlépi a 30 millió forintos határt. Budaörsön 250 ezer forint/négyzetméterárral számolhatunk, vagyis egy 100 négyzetméteres különálló ház, az egyéb szorzótényezők nélkül 25 millió forintot ér, míg mondjuk a XI. kerületben 40 milliót. A valóságban azonban ezek szinte azonos árakon cserélnek gazdát, a budai árszinten. Budaörs, és más kevésbé népszerű települések , Monor, Gödöllő, Vác, Cegléd összehasonlítása is érdekes megállapításokat szül, hiszen az említett értékelésnél ugyanúgy esik latba az előbbin és az utóbbiakon található ingatlan, pedig a valóságban óriási különbségek fedezhetők föl az árak között.

De nagy jelentősége van annak is, hogy egy adott település város, vagy csak község, ami főként az agglomeráció települései között szülhet érdekes helyzetet. Hiszen a Pest megyei községek esetében csupán 160 ezer forint/négyzetméteráron árazhatjuk be ingatlanunkat, szemben a városra meghatározott 250 ezerrel. Ez azt jelenti, hogy például a drágának számító, ám község Diósdon, Törökbálinton lényegesen alacsonyabb értékelhető egy ház, mint a városi ranggal rendelkező, hasonló árfekvésű Budaörsön, Budakeszin, vagy épp a már korábban említett lényegesen alacsonyabb árakkal bíró Monoron, Gödöllőn, Vácon.

S miért az ellentmondás. A különböző kategóriákra vonatkozó ajánlásokat vélhetően a legalacsonyabb árfekvésű településekhez igazították, az ott élők érdekében. Ez azonban mint látható elég érdekes eredményeket eredményez azon megyék esetében, ahol jelentős különbségek vannak az egyes térségek között, mint a Balaton-part, a nyugati és keleti agglomerációs települések, illetve a már agglomerációs gyűrűbe nem tartozó falvak, városok.