Felrobbannak-e a lakásárak Magyarországon?

Talán furcsának tűnhet feltenni az előbb kérdést, mikor világszerte hatalmas tőkepiaci és ingatlanpiaci válság tombol. Ugyanakkor bizonyos jelekből, és a múlt tapasztalataiból arra lehet következtetni, hogy opcióként a lakáspiac egy részének felértékelődésére lehet számítani, ha a csalódott befektetők a kockázatos tőkepiac helyett, a szemükben kisebb veszélyeket hordozó ingatlanpiac felé fordulnak. A helyzet azonban koránt sem ennyire egyértelmű.

Bár
Magyarországon tíz év alatt az ingatlanok értéke megduplázódott, a lakásárak
növekedése azonban csak egy viszonylag szűk periódushoz köthető. 1998 és 2003
között ment végbe jelentős áremelkedés, azóta viszont szinte befagytak az árak,
s alig tapasztaltunk árnövekedés. Az előbb említett időszakban a lakásárboom
alapvetően két tényezőre vezethető vissza, az egyik oknak egyértelműen a tőzsdék
megremegése nevezhető, a 1998-as nagy esések, s összeomlások után ugyanis a
befektetők bizalma megrendült a tőkepiacokban, s az értékpapíroktól inkább az
ingatlanok felé fordultak. 2000 után sem fulladt azonban ki az ingatlanok iránt
növekvő kereslet trendje, a piac számára ugyanis nagy lökést jelentettek a
lakáshitelezési és támogatási rendszer újdonságai, s rengetegen választották az
olcsó finanszírozási lehetőségek következtében a lakást, mint befektetési és
vagyontartási formát.

Jelenleg
felmerülhet a kérdés, hogy megismétlődhet-e a tíz évvel ezelőtt tapasztalt
jelenség, s 2003-t követő átmeneti időszak után ismét rohamos emelkedésnek
indulnak az árak. Csakúgy, mint 1998-ban az alternatív múltbeli hozamok rosszak,
a befektetési alapok és a sokak által nagyon jó befektetési lehetőségnek tartott
unit-linked termékek teljesítménye is jelentősen leromlott, ezért a befektetők
talán ismét az általuk biztosnak vélt irányba fordulnak, s a tőkepiac
betegségének következtében ismételten az ingatlanban látják a lehetőségeket. A
befektetői piac ugyanis kicsit furcsán működik nálunk, az átmeneti veszteségek,
sokakat űznek el a pénzpiacokról, s indokolatlanul nagy bizalmat szavaznak más
befektetési formáknak, így az ingatlanoknak is. Ha pedig az előbb említett
fordulat megtörténik, akkor az óriási nyomást jelenthet majd a lakások áraira.

Számos tényező van azonban, ami a korábban bekövetkezett áremelkedés
megismétlődése ellen hat. Egyrészt a romló demográfiai folyamatok hatására
csökken a fiatal generációk létszáma, így egyre kevesebben szeretnének majd
generációnként lakáshoz jutni, másrészt a jelenlegi gazdasági helyzet hatására
sokak számára nehezebbé vált a korábbi fogyasztási szint fenntartása. A
hitelstatisztikák azt mutatják, hogy a fogyasztási jelzáloghitelek aránya
jelentősen emelkedett, tehát a lakosság egy jelentős része, hitelből próbálja
fenntartani a megszokott életszínvonalát, ilyen körülmények között pedig nem
várható a másodlagos igényként jelentkező lakások iránti kereslet növekedése,
ráadásul a hitelhez jutási lehetőségek szűkültek is az elmúlt időszakban a
hitelköltségek növekedésével. A hitelből fedezett befektetési célú
ingatlanvásárlás esetében már elmúlt az az idő, mikor abszolút alacsony
kockázatról lehetne beszélni.

A
bérbeadásból nem lehet a hitelkamatoknak fedezetére megfelelő hozamot
biztosítani, az általunk korábban megvizsgált és közzétett példából kiderül,
hogy még a külföldiek számára kiadott lakások esetében elérhető, az átlagosnál
jóval magasabb bérleti díj sem teszi lehetővé a pusztán albérleti díjból történő
törlesztést. A befektetés pozitív mérlegéhez az ingatlan értéknövekedése
szükséges, erre azonban csak a jó lokációjú ingatlanok esetében van esély.

Szintén az
árak emelkedése ellen hathat, hogy bár azért még most is találkozhatunk külföldi
befektetőkkel a piacon, a tranzakciók száma jelentősen lecsökkent, a döntési idő
meghosszabbodott, s ma már nem vesznek meg mindent a külföldiek, egyre inkább
tájékozódnak, s a felértékelődési lehetőségekkel rendelkező térségeket keresik.
Sokan úgy vélték, hogy a hazai és régiós lakásár különbségek a magyar lakásárak
tekintetében előrevetítik a jelentős növekedést, s ugyan a külföldön
tapasztalható lakásárak még mindig jóval magasabbak, mint Magyarországon, ám
ezek a boomos árak is már esni kezdtek, így csökkenésük miatt nem képviselnek
már olyan nagy húzóerőt a magyarokra.

Érdemes végiggondolni azt is, hogy
amennyiben a hitelpiaci válságnak nagyon komoly reálgazdasági hatása lesz, úgy
nem számíthatunk felértékelődésre az ingatlanpiacon sem.

Jelenleg
még nehéz előre megmondani, hogy melyik hatás érvényesül majd jobban. Az azonban
biztos, hogy ha az áremelkedés melletti érvek erősebbek, akkor sem várható az
egész piac elszállása, a hazai lakásállomány minősége és állapota ugyanis nagyon
eltérő képet mutat, hogy ha be is következik jelentős áremelkedés, az biztosan
csak az ingatlanszektor egyes szegmenseit fogja érinteni, elsősorban a jó
lokációval, és megfelelő minőséggel rendelkező lakások esetében következhet be
jelentős értéknövekedés.