Ereszt vagy durran a buborék? – Csökkenő lakásárak az USA-ban

Az eddigi legforróbbnak hitt amerikai ingatlanpiacokon az elmúlt hónapokban lelassult az árak növekedése és több városban is árcsökkenés indult el. Az Egyesült Államok 149 nagyvárosából 16-ban csökkentek az otthonok árai, míg további 60-ban jelentősen mérséklődött az addigi növekedés. Végleg kipukkan a buborék, vagy csak átmeneti jelenségről van szó? Mi az oka a trendváltásnak?

A használt ingatlaneladások volumene országos átlagban – év/év alapon – 5.7%-kal csökkent az első negyedévben. A legradikálisabb esés olyan, korábban rendkívűl népszerűnek számító államokban ment végbe, mint Kalifornia (19.2%), Florida (15.7%) és a Las Vegast magában foglaló Nevada (15%). A National Association of Realtors (NAR) legfrissebb adatai szerint az átlagos lakásárak csupán 4%-kal nőttek az előző év azonos időszakához képest, ami jelentős lassulás a 2005-ös 12.4% és a 2004-es 9.3% után. A négy nagy régió egyike, a közép-nyugati országrészen még rosszabb a helyzet, ott 1.2%-os ár csökkenést regisztráltak az előző évhez képest.

A Barron?s információi szerint elsősorban olyan kertvárosi részeken csökkentek az ingatlanárak, melyek népszerű nyaraló és visszavonulási célpontnak számítottak az elmúlt években. A foridai Naples-ben 20-40%-kal, a New York City-hez közeli tengerparti Litchfield-ben 12-14%-kal estek az árak az elmúlt évhez képest. Ezekben a városokban az elmúlt évek meredek áremelkedését alapvetően az ideköltöző, nagy vásárlóerejű baby boom generáció hajtotta fel az árat. Ezek a lakások “második otthonként” (nyaralóként) üzemelnek, ám nem szabad elfelejteni, hogy az Egyesült Államokban a teljes ingatlaneladások 40%-át teszik ki ezeknek a “második otthonoknak” az eladásai, azaz ezen ingatlanok árcsökkenése könnyen átgyűrűzhet a “normális” lakáspiacra is.

Spekulánsok miatt emelkedtek az árak?

Egyre több ingatlanpiaci szereplő és szakértő véli úgy, hogy az elmúlt évek dinamikus áremelkedését a fent említett szegmensben nagyrészt a spekulatív vételek okozták. A National City elemzése szerint Florida és Kalifornia több részén is jelentősen túlértékeltek a tengerparti ingatlanok. Az elemzők szerint nem buborékról van szó, viszont valószínűnek tartanak egy 20-25%-os korrekciót az elkövetkezendő 4-5 év során.

A magánbefektetők ugyanis – feltételezvén, hogy az árak elérték a csúcsot – várhatóan eladási hullámot indítanak majd el. A keresleti oldal viszont rövid távon a magas és a várakozások szerint tovább emelkedő kamatlábak miatt gyengülőben van, az árcsökkenés tehát elkerülhetetlennek tűnik. A Barron?s által megkérdezett ingatlanközvetítők közül sokan vélik úgy, hogy a jelenlegi korrekció elkerülhetetlen volt a túlfűtött piacon, míg a mostani folyamatokat “soft-landing”-ként aposztrofálták.

A kereslet megtorpanásáért az Egyesült Államokban alapvetően a már másfél éve tartó Fed-kamatemelési ciklus a felelős. Hosszú távon azonban várhatóan meg fog jelenni a piacon a baby-boom generáció (75 millió nyugdíj előtt álló amerikai állampolgár) kereslete, így a legtöbb szakértő nem tart tartós ingatlanpiaci visszaeséstől. Az elkövetkezendő évekre nézve azonban főleg pesszimista előrejelzésekkel találkozhatunk.

Az ingatlanpiac lassulását az összes irányadó indikátor alátámasztja. A közelmúltban hozták nyilvánosságra a NAHB/Wells Fargo építőipari bizalmi indexét, mely 11 éves mélypontjára, mindössze 45 pontra csökkent. Az építőipar pesszimizmusát támasztja alá a kiadott építési engedélyek csökkenő száma (1.98 millió) és az éves szinten 7.4%-kal mérséklődött újlakásépítések száma országos szinten.

A Freddie Mac adatai szerint egy jellemzőnek mondható 30 éves lejáratú, fix kamatozású jelzáloghitel kamata áprilisban már 6.51% volt, szemben az egy évvel ezelőtti 5.86%-hoz és az előző havi 6.32%-hoz képest. A National Association of Realtors (NAR) előrejelzése szerint az emelkedő tren tovább folytatódik és 2007-ben 7%-on stabilizálódik az irányadónak tekintett jelzálogkamat.

Lassuló árnövekedés, csökkenő eladások

Az elkövetkezendő 1-2 évben tehát várhatóan folytatódik az ingatlanpiac lassulása az Egyesült Államokban, buborék kipukkanásáról azonban nem beszélhetünk. David Lereah, a NAR vezető közgazdásza szerint a piac a sof landing jegyeit mutatja, s az elmúlt évek túlfűtött hangulata után alapvetően most normális piaci folyamatokat észlelnek szerte az országban. A NAR előrejelzései szerint a használt lakások eladásai 2006-ban 6.4%-kal csökkennek majd, míg 2007-ben az azt megelőző évhez képest 1.2%-os emelkedést várnak. Az újépítésű családi házak eladásában 2006-ban 11.6, 2007-ben pedig 3.6%-os csökkenést várnak.

Az árak tekintetében a növekedés további mérséklődését várja a NAR, azaz országos szintű áresésről egyelőre szó sincsen. Egyes részpiacok ugyanakkor – mint azt az előzőekben láthattuk – jelentős korrekciót szenvedhetnek el, az egész piacot átfogó csökkenés azonban nem várható. A használt lakások piacán 2006-ra 5.7%-os, míg 2007-re 4.2%-os áremelkedést várnak az elemzők. A piac optimizmusát némiképp táplálhatja az a tény, hogy mióta modern statisztika létezik, azóta nem volt olyan teljes év az USA-ban, amikor estek volna a lakóingatlanok árai.