Egyre merészebb irodafejlesztők

Csaknem negyedmillió négyzetméternyi új területet adnak át az idén
Ebben az évben szinte elárasztja az irodapiacot az új kínálat, ám mivel a kereslet is növekszik, ez alig lesz hatással a kihasználtsági mutatókra. A bérleményt kereső cégeknek legalább olyan mélyen kell a zsebükbe nyúlni, mint tavaly.

Ez évben a legborúlátóbb várakozások szerint is legalább 240 ezer négyzetméternyi új irodaterület készül el Budapesten, megdöntve ezzel minden idők rekordját. Több nagy tornyot már jó előre ki- vagy eladtak, és az új kínálat zömére előrehaladott bérleti tárgyalásokat folytatnak a nemzetközi ingatlanközvetítők. Húsz épületnél lesz szalagátvágás, főleg az V., a IX., a XI. és az évek óta éllovas XIII. kerületben, ott, ahol tavaly a bérbeadás is a legaktívabb volt.
Konthur Adrienne, a CBRE ügyvezető igazgatója arra hívta fel a figyelmet, hogy egyrészt tovább bővülnek a már itt működő cégek, újabb szolgáltató központok is megjelenhetnek a keresleti oldalon, illetve még mindig tapasztalnak egyfajta átvándorlást az alacsonyabb osztályú irodaházakból az A kategóriásokba. ?Túl nagy kockázatot továbbra sem vállalnak a fejlesztők, inkább megvárják, amíg megtalálják a megfelelő mennyiségű bérlőt? ? fűzte hozzá.
Más ügynökségek ? mint például a Jones Lang LaSalle vagy a DTZ ? is megemlítették: a vállalkozásokat talán legjobban érdeklő bérleti díj alig változott az elmúlt hónapokban, és a következő néhányban sem várható jelentősebb elmozdulás. A legszínvonalasabb irodáknál a havi négyzetméterenkénti díj 20 euró körül stabilizálódott. Az átlag természetesen ennél jóval alacsonyabb, körülbelül 13?14 euró között van, attól függően, mekkora területről és időtávról van szó. Minden szakértő felhívta a figyelmet arra, hogy a tényleges bérleti díjak akár 10-15 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek a szerződésben rögzítettnél, ugyanis a tulajdonosok mostanában is különböző kedvezményeket adnak.
Tavaly az európai irodapiac a bruttó bérbe adott irodaterületeket tekintve a harmadik egymás utáni évben regisztrált növekedést. A bruttó bérbeadásban évről évre tapasztalt 12 százalékos növekedés azt jelenti, hogy a bérbeadás jelenleg 30 százalékkal áll magasabban a 2002-es ciklus alsó sávjához képest. Számos helyszín profitál a piaci forgalom növekedéséből, noha ironikus módon épp Európa erősebb gazdaságaiban volt a bérbeadási aktivitás terén tapasztalható bővülés a leggyengébb. Dublin, Madrid és London központjában esett a bérbeadottság szintje. Azonban ezen esetekben is a bérbeadás a hoszszú távú átlag felett maradt, és csupán az erős 2004-es évhez képest gyengült.
Azokon a piacokon, ahol a bérbeadási aktivitás mindenütt markáns emelkedést mutat, a bővülés motorja eltérő. A bérlői ingatlanigény növekedése egyértelmű például Brüsszelben, ahol az állami szféra igénye mellett, amely a piacot az elmúlt években fenntartotta, jelentőssé vált a vállalati szektor által generált erős kereslet is. A CBRE legutóbbi elemzése szerint az a jelentős növekedés, amely a bruttó bérbeadást jellemezte, a nettó bérbeadás tekintetében 2005-ig nem volt tapasztalható. Az üres irodaterületek teljes szintje 2005 elejéig folyamatosan emelkedett. A múlt év során azonban fordult a kocka: az európai kihasználatlansági mutató 2005 elején tapasztalt, 9,5 százalékos értékről az év végére 8,95 százalékra esett.
Iryna Pylypchuk, a CBRE európai elemzője szerint: ?A jelenlegi ciklus a 90-es évek közepén tapasztalható trendeket tükrözi vissza. Akkoriban is néhány évbe telt, míg az emelkedő bruttó bérbeadás következtében a kihasználatlansági mutató következetes lefelé mutató trendet kezdett mutatni. A 90-es évek közepéhez hasonlóan a tervbe vett fejlesztések mennyisége erősen limitált, így a kihasználatlansági mutató majdnem biztosan tovább csökken majd.? Kristian Bandy, a cég másik elemzője hozzátette: ?A bérleti díjak növekedése Európában még mindig erős helyi vonásokkal bír. A növekedést mutató városok közös vonása, hogy szinte valamennyi olyan jellegű piac, ahol a legszínvonalasabb a helyszínek kínálata, bizonyos ideig korlátozott volt.?