DTZ: 2012-es ingatlanpiaci kilátások és várakozások

Milyen lesz az idei év kereskedelmi ingatlanpiaca? Mi várható a kiskereskedelmi, ipari,irodai és befektetési piacon Magyarországon?

Czifra Balázs – a DTZ magyarországi ügyvezető igazgatója

A 2011-es év nem okozott nagy meglepetéseket, az ingatlanpiaci szereplők alkalmazkodtak a 2009-ben bekövetkezett változásokhoz és megtanultak együtt élni az új körülményekkel. A bérleti piacokon a fejlesztési tevékenység megtorpanása és a magas üresedési ráta jellemezte a piacot. Az iroda és ipari piacon idén is magas bérbeadási volument regisztráltunk, viszont a számok mögé tekintve láthatjuk, hogy a nettó abszorpció nagyon alacsony szinten van, és a bérbeadások nagy részét bérleti szerződés-hosszabbítások és piacon belüli költözések tették ki.  A magas üres területi arány ellenére elenyésző azon épületek száma, ahol nagy egybefüggő területet lehet bérelni. Ez alapján úgy véljük, hogy tovább nőhet a build-to-suit fejlesztések száma, és ez lesz a meghatározó trend az elkövetkező években. Bérleti díjak tekintetében nem számítunk meghatározó változásra, a tulajdonosok rugalmassága és bérlőcsalogató/megtartó kedvezmények továbbra is jellemzőek lesznek a piacon. Az ingatlanbefektetési volumen növekedett a 2010-es évhez képest, de még mindig kockázatos piacok közé tartozunk. Bár érezhető a befektetői érdeklődés élénkülése, a pozitív változáshoz mind hazai, mind európai szinten stabilabb gazdaságra, illetve a vevők és az eladók közötti árazási elképzelések közelítésére lenne szükség.

Lindwurm György, a DTZ ingatlanbefektetési vezetője

Az elhúzódó pénzügyi válság tovább rontotta Magyarország helyzetét a befektetők szemében. A bizonytalan gazdasági kilátások miatt a legtöbb intézményi befektető látóköréből kikerült az ország. Mindezek ellenére a 2011-es befektetők által elköltött pénz túllépte az 500 millió eurót, amely magába foglalja többek között a CA Immo által a magyarországi Europolis portfolió megvásárlását, az Árkád Budapest, a Four Seasons Hotel és a TriGranit irodaportfolió eladását. Ez utóbbi tranzakció értéke kb. 150 millió Euro, azaz a teljes befektetési volument közel 50%-kal növelte. (2010-ben a végrehajtott tranzakciók összege 188 millió Euro volt). A magyar piac legnagyobb hiányossága, hogy kevés a piacon lévő központi fekvésű „prime” ingatlan és az ezek iránt leginkább érdeklődő intézményi befektető. Az eladói és vevői árelképzelések még mindig nincsenek összhangban: sok olyan érdeklődő is megjelent a piacon, akik 8% feletti hozamelvárással vennének ingatlant, ugyanakkor, kevesen vannak azon eladók, akik ilyen alacsony áron hajlandóak lennének el is adni. Ennek következtében csak egy-két ’A’ kategóriás ingatlan van ténylegesen a piacon. A bérbeadás nehézsége és a beszűkült pénzügyi források miatt nehéz eladni az üres ingatlanokat és fejlesztés alatt álló projekteket. Általánosságban, minden ingatlanszegmensre igaz, hogy a korábbi évekhez képest tovább tart egy befektetési tranzakció lezárása, leginkább a hosszabb due diligence időszak és az elhúzódó banki finanszírozási tárgyalások miatt. A kormány bankszektort érintő döntései miatt a pénzügyi intézetek még óvatosabbak lettek a hitelkihelyezésben, ezáltal az év utolsó harmadában még nehezebb volt finanszírozást találni. 2012-ben kiegyensúlyozottabb befektetési piacra számítunk; a lengyel és cseh piacok drágulása miatt a befektetők vélhetően Magyarországra felé fordulnak. Ugyanakkor, egy hosszútávon megnyugtató és kiszámítható gazdaságpolitika, stabilabb európai és magyarországi gazdasági kilátások elengedhetetlenek a növekedéshez.

Horváth Franciska, a DTZ irodapiaci vezetője

Az elmúlt évben a budapesti irodapiacon a válság továbbra is éreztette hatását.  A kínálati oldalon igen mérsékelt aktivitás volt tapasztalható, úgy az elkészült mind az újonnan megkezdett irodaprojektek vonatkozásában.  2011-ben összesen hat új irodaprojektet adtak át, összesen 95 000 m² irodaterülettel, de mivel a projektek egy részére már korábban előbérleti szerződések köttettek (Millennium K&H, Laurus, Officium, KÖKI) az év végére ezek nem egész 20 000 m² -rel növelték az üres irodaállományt. Bár az év elején még hat új irodaprojekt elindulásával számoltunk, ezekből végül csak három építése kezdődött meg, amiből már egy ideiglenesen leállításra került, míg egy másikat engedély módosítás miatt előreláthatóan 2012 januárjában függesztenek fel. Így 2012-ben biztosan csak egy irodaprojekt elkészülésével lehet számolni: a SKANKSA Green House irodaháza 17 500 m² -rel bővíti az új irodakínálatot.  Bár a fentieken kívül számos projekt rendelkezik érvényes építési engedéllyel, ezek építése csak megfelelő előbérleti szerződések birtokában indulhat el és így legkorábban 2013-ban fejeződhet be. 2011-ben érdekes módon két olyan új projektre is aláírtak előbérleti szerződést, amelyek eddig még nem szerepeltek a tervezett fejlesztések között; viszont nagy valószínűséggel 2013-ban el is készülnek: a Futureal által fejlesztendő KPMG székház a Dózsa György / Váci úton, illetve a PriceWaterhouseCoopers részére a Horizon Development irányítása alatt felújításra kerülő Eiffel Palace a Bajcsy-Zsilinszky úton.

A keresleti oldalon a korábbi évek tendenciái folytatódtak, illetve erősödtek fel; bár a tranzakciók össz-volumene nagyjából hasonlít a korábbi évek adataihoz, még kevesebb volt az új piaci szereplők által aláírt szerződés és tovább nőtt az újratárgyalások és szerződés-hosszabbítások, illetve a piacon belüli költözések aránya.  Bár a bérlői aktivitás egy része – többnyire a bérlők és bérbeadók közötti közvetlen tárgyalások eredményeképpen létrejövő terület-csökkentések, szerződés-megszűnések, stb.- nem is jelentkezik tranzakciók formájában, ugyanúgy csökkenti a bérbeadott területek mennyiségét és arányát. Az üresedési ráta ennek következtében sem csökkent, 25 % körül stagnál .

Fülöp Anna, a DTZ kiskereskedelmi ingatlantanácsadója

2011-ben 3 kiskereskedelmi ingatlant adtak át, ezzel 105 000 m² –rel bővült a magyarországi modern kiskereskedelmi állomány, 60%-kal több mint 2010-ben. Piaci tapasztalataink alapján növekedett az üresedési arány, különösen vidéken, mivel az új bérletek, bővülések nem tudták ellensúlyozni a nagyobb márkák kivonulása, vagy területoptimalizálása miatt felszabaduló területeket. A piacot megosztottság jellemzi, a kiskereskedők körében fokozottabb az érdeklődés a budapesti prémium bevásárlóközpontok iránt, míg a kisebb vidéki városokban a bevásárlóközpontok, retail parkok üzletei a kedvező bérleti feltételek mellett sem találnak bérlőt. A háztartások visszafogottabb fogyasztásának, az országosnál alacsonyabb vásárlóerőnek köszönhetően vidéken csökkentek a bérleti díjak és itt egyre több bérlő ragaszkodik a forgalomarányos bérleti díjhoz, míg a jó lokációjú, nagyobb vásárlóerejű vonzáskörzettel rendelkező bevásárlóközpontoknál kisebb mértékű bérleti díjnövekedés jellemző. A piaci kilátások továbbra is bizonytalanok, az új kínálat 2012 –ben várhatóan 40 000m² alatt lesz, míg az újabb kiskereskedelmi fejlesztések várhatóan 2014-2015-re csúsznak át. Az elkövetkező időszakban az első és másodgenerációs kiskereskedelmi központok felújítása, újrapozícionálása lesz jellemző a bérlői és vásárlói kör bővítése érdekében. Annak ellenére, hogy számos nemzetközi márka vizsgálja a magyarországi terjeszkedés lehetőségét, egyelőre nem számíthatunk biztosan nagyobb nemzetközi márka belépésével, a hazai kiskereskedelmi központok bérlői összetétele viszonylag változatlan marad, és várhatóan a bérleti díjak stabilizálódnak.

Tamás Éva, a DTZ ipari ingatlantanácsadója

A 2011-ben az ipari ingatlanpiac elindult a stabilizáció útján; ez leginkább a bérbeadásokban nyilvánult meg; a bérbeadási szint enyhén emelkedett, és 2011 harmadik negyedévében meghaladta a 2010 egészére vonatkozó adatokat. Amíg tavaly összesen 210 270 m²-t adtak bérbe, addig, 2011 októberéig a bérbeadások összege elérte a 228 208 m² -t.  A 2011-es évet is a szerződéshosszabbítások jellemezték, a január-szeptember időszakot vizsgálva a teljes bérbeadások 50%-át tették ki, míg az új szerződések 34%-ot. A bérbeadásokban a logisztikai tevékenységet végző cégek képviseltették magukat a legnagyobb arányban. A tranzakciók átlagos méretében nem volt számottevő változás ebben az évben, továbbra is a 2-3 000 m² közötti tranzakciók a leggyakoribbak. A legnagyobb új szerződéskötés tekintetében már magasabb számokról beszélhetünk, mint 2010-ben, mindazonáltal a három legnagyobb tranzakció is szerződéshosszabbítás volt ebben az évben. Magyarországon a fejlesztési aktivitás szinte teljesen megállt, míg főként Lengyelországban és Csehországban több jelentősebb projekt indult meg ebben az évben. 2012-ben sem számítunk jelentős változásra. Ez a nagyobb, 15-20.000 m² feletti igények esetén lehet probléma, ekkora egybefüggő területek limitált számban érhetőek csak el a piacon. Ezekre az igényekre a build-to suit, az egyedi bérlői igényekre szabott fejlesztések jelenthetik a megoldást, ezek dominálhatják a piacot az elkövetkező egy-két évben. A meglévő területigények csökkenése miatt azonban nőtt az üresedési ráta; a tavaly év végi 19,5%-ról 2011 3. negyedévében 22,4%-ra.

2012-2013-ban az ipari ingatlanpiac lassú erősödésére számítunk, habár a gazdasági bizonytalanságok miatt továbbra is kérdéses, hogy a bérbeadási mutatók milyen szinteket érnek majd el, várhatóan a 2011-es évhez hasonló adatokra számíthatunk. Az új bérleti szerződések következtében az üresesen álló területek száma csökkenni fog az elkövetkező 1-2 évben.