Csökkenő bérleti díjak – Lassulás a logisztikai piacon

A modern logisztikai ingatlanok piacán 2005-ben valamelyest lassult a növekedés üteme. A 2004-ben átadott raktárterületekhez képest (közel 200 ezer m2) a 2005-ös kínálatbővülés enyhébb mértékű volt (kb. 140 ezer m2). A kereslet visszaesését az előbérleti szerződés szerint átadott és a spekulatív alapon fejlesztett csarnokterületek korábbi arányának megváltozása jelzi.

A modern logisztikai ingatlanok piacán 2005-ben valamelyest lassult a növekedés üteme. A 2004-ben átadott raktárterületekhez képest (közel 200 ezer m2) a 2005-ös kínálatbővülés enyhébb mértékű volt (kb. 140 ezer m2). A kereslet visszaesését az előbérleti szerződés szerint átadott és a spekulatív alapon fejlesztett csarnokterületek korábbi arányának megváltozása jelzi. 2005-ben a spekulatív építés mértéke meghaladta az előre lekötött ingatlanok átadását.

A raktározási piac kilátásai azonban az Eston várakozásai szerint pozitívak: a logisztikai tevékenység kiszervezése változatlanul folytatódik. Egyes felmérések szerint a logisztika költsége – termékjellemzőktől függően – akár a teljes árbevétel tizedét is kiteheti, és ennek csaknem fele raktározási költség. A hatékonyság növelése tehát alapvető szempont, amit professzionális logisztikai vállalkozások bevonásával lehet elérni. Ennek megfelelően a modern raktárpiacon továbbra is ezek a cégek a főszereplők, kapacitásbővítésüket pedig meglévő területeik kiterjesztésével biztosítják.

A Budapest környéki raktározási piac egyik legújabb projektjében, a Parkridge CE Developments logisztikai parkjában az év során átadták az első, tízezer négyzetméteres csarnokot (a bérlő a Transped). A betelepülők közül a második a Quadrant CMS, amely 4 ezer négyzetmétert köt le. Az Europolis nevével fémjelzett M1 Business Parkban az Exel meghosszabbította lejáró szerződését, emellett új szerződést írt alá az Advanced MP Technologies, és bővítette bérleményét a Willi Betz. A Waberer?s fejlesztéseként épülő BILK átadott területei 100 ezer négyzetmétert tesznek ki. A beruházás a Magyar Nemzeti Bank logisztikai központjának megvalósításával folytatódik (tervezett átadás 2007-ben). Ahogy hírt adtunk róla korábbi jelentésünkben, a BILK-ben kialakított, 27 ezer négyzetméteres Schenker-központ is átadásra került, a cég 15 éves szerződést írt alá.

Az Euro-Business Parkban 12 ezer négyzetméteres területet bérelt a General Motors, ezzel a 2005-ös év legnagyobb üzletkötése zárult le. A nyáron sikeresen értékesített, nagytétényi Harbor Parkban 2005-ben bérbeadott területek nagysága megközelítőleg 8 ezer négyzetméter, a betelepülők között szerepel az Anda Present és a TNT. A Prologis által megvásárolt, nagyszabású projektben az év végén mintegy tízezer négyzetméterre volt komoly érdeklődés. Szintén a Prologishoz kapcsolódik az M5-ös autópálya mellett található Prologis Park Budapest, ahol 18 ezer négyzetméternyi területet adtak át.

A Wallis Ingatlan legújabb logisztikai fejlesztése – az East Gate – Fóton található, a projekt kizárólagos értékesítője az Eston. A projektindító ütem során 5300 m2 iroda és raktár, valamint 4700 m2 csarnok kerül megépítésre – egyedi igények szerint. Az első, spekulatív alapon fejlesztett – és jelenleg tárgyalás alatt álló – csarnok tízezer négyzetméteres lesz, átadása 2006. május végén esedékes.

A CBA és az Alexandra kiadó saját logisztikai fejlesztését két újabb beruházás követi: a bicikligyártó Neuzer központja Esztergomban, a Rhenus projektje (5400 m2) Győrben valósul meg. A kutatás-fejlesztési központok száma szintén bővül: a GE igényeinek megfelelő, 39 ezer négyzetméteres ingatlant a Merkantil Bank valósítja meg.

Az Eston felmérése szerint a raktáringatlanok piacán az M0-ás körgyűrű továbbépítésével oldódik a dél-nyugati agglomerációs területre irányuló keresletkoncentráció. A városhatár, illetve a főváros közeli területek északi régiójában pedig különösen a pesti oldalon ugrott meg az érdeklődés.

A modern raktáringatlanok bérleti díja továbbra is csökken, jelenleg a 4-4,8 ?/m2 sávban mozog, ezen a kiegyensúlyozott piacon 2006-ra sem várunk érdemi változást. A használt raktárak bérleti díjában nagyobb a szórás, az év közepén mért 3,5-5,5 ?/m2 intervallum alsó értéke enyhén emelkedett (3,8 ?/m2-re). Az Eston előrejelzése szerint a logisztikai parkok piacán a lejáró szerződések újrakötése (illetve hosszabbítása) hozhatja a következő 12 hónap legnagyobb tranzakcióit. Nagyobb volumenű bérlésre emellett csak a professzionális logisztikai cégek részéről számíthatunk