Business-negyedek: Budapest az élvonalban

Továbbra is számíthatnak a külföldi, sőt a világcégek keresletére Budapest üzleti negyedei. Ezt nemcsak a modern irodaházak építésében fantáziát látó ingatlanfejlesztők prognózisa, hanem az Európára kiterjedő felmérések is igazolják. Igaz, a régiós versenyben nem a magyar főváros jár az élen, de helyzete még mindig előkelő.

Prágától és Varsótól nem sokkal lemaradva Budapest a harmadik legvonzóbb üzleti célpont Közép-Kelet-Európában. Bár a bronzérem dobogós hely a mezőnyben, a közlekedés és a telekommunikáció intenzív és tudatos fejlesztése akár a legmagasabb fokra is röpíthetne bennünket. A félezer vállalatvezető véleményéből (Cushman & Wakefield) adódó eredmény szerint ugyanis Budapestet jóval többen ismerik, mint a cseh fővárost. A gyakorlatban azonban az, hogy egy világcég hova telepíti például pénzügyi, logisztikai vagy kutatási részlegét, nem elsősorban a szimpátia alapján dől el. A legfontosabb szempontok közé tartoznak a kommunikációs lehetőségek, az irodaterületek mennyisége és minősége, valamint a költségtényezők, ideértve a munkaerőpiaci “árfolyamokat” is. Ezek közül a kommunikációs adottságokban gyengébbnek mutatkozunk versenytársainknál és a válaszadók egy része a közlekedéssel sem elégedett.

Ami az ingatlanfejlesztőkön múlik, az mondhatjuk, hibátlan. Ez persze nem túl meglepő, hiszen a budapesti modern irodapiac szereplői többnyire maguk is külföldi, elősorban nyugat-európai társaságokat képviselnek. Tehát a fejlesztési koncepció onnan származik, ahonnan a kereslet egy része várható.

Sokasodó üzleti negyedek

A modern irodapiac kezdeteihez képest ma már cseppet sem helytálló, hogy ha egy cég “A” kategóriás irodába költözne, először a Belvárosban kutakodik. A Váci úti folyosó népszerűségéről aligha kell már igazoló jelentéseket írni, de ami ennél még érdekesebb, hogy korántsem tekinthetjük lezártnak az üzleti negyedek kialakulásának folyamatát.

Csak, ha az utóbbi hónapok eseményeit vesszük sorra, kiderül, hogy a Hungária – Róbert Károly – Könyves Kálmán körutak tengelyén nem csupán pontokban indultak új fejlesztések, hanem valójában egy irodagyűrű kiépülésének vagyunk tanúi. A közlekedési csomópontokat összekötő, német és osztrák típusú “ring” több tízezer új négyzetméterben testesül meg.

A másik csakhamar jelentős irodanegyed pedig a VIII. kerületben születik. Valljuk be, a közelmúltban egyikünk sem tette volna a voksát Józsefvárosra, mint a 2006-ban induló legnagyobb belvárosi irodapiaci fejlesztés helyszínére. A több mint 150 ezer négyzetméteres irodakomplexum a Corvin mozitól a Klinikákig terjeszkedő sávban épül. Akik a fent említett felmérésben a közlekedési hiányosságokra panaszkodtak, ennél a 2010-re kiteljesedő irodanegyednél nehéz lesz hibapontokat találniuk, hiszen a repülőtértől mindössze 20 percre elhelyezkedve, az Üllői út – Nagykörút csomópont és a Klinikák felől metrómegállókkal körbevéve, a 4-es 6-os villamosvonallal érintve, ez a terület az egyik legjobban megközelíthető pontja a városmagnak. Ráadásul ez a projekt nem pusztán az üzleti negyed irodapiaci feltételeiről gondoskodik, henem komplex városrehabilitációt valósít meg a hozzátartozó lakónegyeddel és az elengedhetetlen szolgáltatások kialakításával. A Corvin Irodaházak fejlesztője, a Futureál Csoport most kezdi az első ütemben jövőre elkészülő mintegy 18 ezer négyzetmétert kínáló beruházást.

Jó, de van jobb

Ha most újra kicsit feljebbről nézzük Budapestet, ahonnan a környező országok irodapiacai is jól láthatók, kiderül, hogy a közép-kelet-európai, sőt az európai városokban általában csökken az üres irodák aránya, kivétel ez alól Budapest, Bukarest és Moszkva. Sőt, a régión belül nálunk a legmagasabb ez az arány, 13,6%. Ez még csak azzal sem magyarázható, hogy nálunk bővül a piac a legerőteljesebben, hiszen ebből a szempontból Bukarest és Moszkva előttünk jár. Ha a világ vezető üzleti központjait vizsgáljuk, látható, hogy a jó helyeken nem illik 10% “fölé tornászni” a kihasználatlanságot. Valószínűleg a mi lemaradásunk ezen a téren a vállalatvezetők által kifogásolt adottságokkal magyarázható. Tehát a városvezetők nem dőlhetnek hátra és szerencséjük, hogy a piac a jelek szerint partner a csúcskísérletben.

Tehát irodapiacunk bővül, nemzetközi fejlesztő társaságok rendezkedtek be nálunk hosszú távra, üzleti negyedeink terjeszkednek, a befektetési versenyben kiemelt célpont a bérbeadott irodaház, mégis a régió erős mezőnyében egyéb tényezők fejlesztése sem úszható meg. Budapest jó hely, de egyelőre van jobb.