Budapesti irodapiac: mit, hol, mennyiért?

Budapesten az elmúlt két évben jelentősen nőtt az irodák kihasználtsága. Az országban a bérleti díjak 2010-ig stagnálni fognak, a következő két évben pedig 400 ezer négyzetméternyi új iroda jöhet létre, derül ki az mfor.hu körképéből.

Budapesten az elmúlt két évben jelentősen nőtt az irodák kihasználtsága. Az országban a bérleti díjak 2010-ig stagnálni fognak, a következő két évben pedig 400 ezer négyzetméternyi új iroda jöhet létre, derül ki az mfor.hu körképéből.

Ebben az évben 200 ezer, míg 2006-2007-ben együttesen 400 ezer négyzetméternyi új irodával számolnak az elemzők a magyarországi irodapiacon a CB Richard Ellis (CBRE) előrejelzése szerint.

A kínálati szint előreláthatólag az első két negyedévben lesz a legmagasabb: ekkor 6,5-7 százalékkal is bővülhet a budapesti irodaállomány. Mindez a kihasználatlansági ráta kismértékű növekedését eredményezheti, aminek következtében enyhén csökkenhetnek a bérleti díjak.

A CBRE nem csak Magyarországon számol bővüléssel, hanem egész Közel-Kelet-Európában. Ennek következtében a bérleti díjak mindenütt stabilan mélypontjuk körül maradnak, emelkedésük még Moszkvában is lassulni fog az új építkezések miatt.

Az egész térségben bővülést prognosztizálnak

Az előrejelzés szerint a befektetők 15-20 milliárd eurónyi fejlesztést kívánnak megvalósítani a térségben. A magas befektetési szint évek óta nyomás alatt tartja a legfelső kategóriás iroda, üzleti és ipari helyiségek hozamát. Úgy tűnik, hogy a befektetők a várt hozam reményében hosszabb távon Keletre tekintenek.

Nem emelkednek majd a bérleti díjak

Fókuszban a Váci út

A HVB Bank szerint a következő években a legtöbb fejlesztés és bérbeadás továbbra is a Váci úti folyosón és Buda központi részén várható. Emellett a belső Soroksári út, a volt Expo-telek kör- nyéke, Dél-Buda, az Üllői út belvároshoz közelebbi része és az új metróvonal megállóinak környéke jöhet szóba.
A modern irodapiac egyértelmű bővülésével számol a HVB Bank is, amely egészen 2010-ig készítette el magyarországi előrejelzését. Szerintük a kereslet egy ideig lépést tud tartani a fejlesztésekkel, de 2007-2008-ra már az átlagos üresedési ráta stagnálása, sőt átmeneti növekedése prognosztizálható. Ez a folyamat 2010-ig megfordulhat, és az üresedési ráta ismét a nyugat-európai szint felé közelíthet.

A bank szerint a következő öt évben a bérleti díjak stagnálása valószínűsíthető. Csökkenésüket ugyanis az építési költségek növekedése és a hozamok várhatóan lassuló visszaesése akadályozza, emelkedésüknek pedig a keresletet tartósan meghaladó kínálat szab gátat.

1,54 millió négyzetméter
A modern irodaállomány összterülete Budapesten eléri az 1,54 millió négy- zetmétert. Ennek jelentős hányada (45 százalék) nem a központi piacon található. Ezt követik a központi területek 36 százalékos aránnyal.

A belváros – Budapest kormányzati és üzleti központja – a modern irodaállományból 14 százalékkal részesül. A fejlesztéseknek mindösz- sze 5 százaléka érinti az agglomerációt.

Az elitkerületek a legkeresettebbek
A budapesti irodapiac bérleti tevékenysége a CBRE szerint az elmúlt évben is erős volt. Tavaly a harmadik negyedévben a bérbe adott terület nagysága elérte a 62 ezer négyzetmétert, amely a harmadik legmagasabb szintű igény modern irodákra az elmúlt öt évben.

Az ügyletek 35 százalékát bérleti szerződések megújítása kapcsán kötötték,10 százalékukat pedig előbérleti szerződés formájában. A nettó bérbe adott terület nagysága közel 30 ezer négyzetmétert tett ki, amely magasabb a 2001-2005 közti átlagnál.

A piacon tavaly a XI. és a XIII. kerület bizonyult a legnépszerűbbnek, ahol már a harmadik negyedévben is több mint 10-10 ezer négyzetméter talált bérlőre. A harmadik helyen a II. kerület végzett 9200 négyzetméternyi terület bérbeadásával.
Egy átlagos üzletkötés volumene 2005 harmadik negyedévében kevéssel haladta meg a 700 négyzetmétert. Nyolcvanhét bérbeadásból 17 tranzakció 1000 négyzetméter feletti volt, amely a negyedévi irodakereslet 68 százaléka. Az 500 négyzetméteres vagy kisebb területek iránti igény a bérbe adott területek 19 százalékát teszi ki.

A CBRE szerint az adatokból leszűrhető, hogy a kereslet mennyiségét jelentős mértékben meghatározza a nagy területek iránti szükséglet.
Bérleti díjak: 15-20 euró

A legszínvonalasabb irodák bérleti díja Budapesten tavaly a korábbi szinten maradt, ami továbbra is havi 20 eurót jelent. Ez az árszínvonal azonban jelenleg csupán a belvárosra jellemző.
A központi részeken a bérleti díjak általában négyzetméterenként havi 16 euró körül alakultak, áfa nélkül. A nem központi területeken az irodák 20-25 százalékkal olcsóbban vehetők bérbe. Az üzemeltetési költségek 3-5,5 euró közé tehetők, az iroda elhelyezkedésétől függően.

Lényegesen nőtt a kihasználtság

A teljes kihasználatlanság mértéke a CBRE szerint 25 százalékponttal zuhant, 2005 harmadik negyedévét 13 százalékon zárta, így csupán 200 ezer négyzetméternyi terület állt üresen. Ez a mutató a legalacsonyabb az elmúlt öt évet tekintve.

A kihasználatlanság egyébként továbbra is a belvárosban a legnagyobb, jórészt az évek óta üresen álló Kálvin Center irodaháznak köszönhetően. Amennyiben nem számolnánk ezzel az épülettel, a fenti mutató legalább 3,22 százalékponttal esne vissza.