Bevásárlóközpontok Pest szívében

A jöv? nem a nagy alapterület? bevásárló- és szórakoztató-központok kínálatának b?vülését hozza, hanem a klasszikus bevásárlási formák újraéledését – állítják az Eston International Ingatlantanácsadó Rt. szakért?i.

Ha bevásárló-központokról beszélünk, leggyakrabban többtízezer négyzetméteres plázák jutnak eszünkbe, ahol a nagy számú üzlet kínálatát szórakozási lehetőségek és egyéb szolgáltatások egészítik ki. Ez az a részpiac, ami egy évtizedes fennállása óta dinamikusabban fejlődött, mint bármelyik másik szektor a kereskedelmi ingatlanok területén.

A bevásárló-központok mára 1,75 millió négyzetmétert megközelítő állományának bővülése évről évre látványos volt, bár az új fejlesztések üteme fokozatosan csökkent. A fővárosi bevásárló-központok piaca – így, általános megfogalmazással – számos publikáció szerint telítődött.

Az elmúlt évek tapasztalata szerint a kiskereskedelmi forgalom mintegy egy ötöde tevődik a plázákba, valamint a jellemzően városszélre települt hipermarketekbe. Ez a mutató nyugati szomszédunkhoz, Ausztriához viszonyítva magasnak mondható, de például a francia vásárlók ennél is nagyobb arányban választják ezt a kényelmes bevásárlási formát.

Az egy főre jutó terület a bevásárló-központban lassan eléri a 0,18 négyzetmétert. Ez már messze van az egyik legmagasabb – svédországi – mutatótól, amely 0,55 négyzetméter, de közel áll az európai uniós átlaghoz, amely mintegy 0,2 négyzetméter. A szakemberek tehát a bevásárló-központok építési ütemének csökkenéséről beszélnek, valamint arról, hogy a beruházási célpont vidékre tolódik.

A bevásárló-központok piacát mindemellett érdemes részleteiben vizsgálni, és a plaza jellegű projekteket külön kategóriaként kezelni. Az Eston felmérése szerint kérdéses például, hogy a vásárlói szokásokat, vagy a piac általános mutatóit (mint a piaci telítettség fokmérőjét) egyértelműen össze lehet-e vetni a nemzetközi adatokkal? Az előbbi például erősen függ a helyi társadalmi berendezkedéstől, valamint a kulturális és történelmi háttértől, és alapvetően befolyásolja a telítettség kialakulását.

Az egyedi értékelés jogosságának elismeréséhez elég belegondolnunk, hogy hazánkban világviszonylatban igen alacsony a lakosok költözési hajlandósága, illetve a lakáspiacon abszolút dominál a saját tulajdon fenntartása.Ezeket a vásárlói igényeket is meghatározó tényezők alakítják. Ennek megfelelően a vásárlási szokások is függnek a helyi sajátosságoktól.

Érdemes lenne például behatóan vizsgálni az egyes üzletekben generált, egy négyzetméterre jutó forgalom nagyságát. Ez újabb támpontot adna a hazai vásárlói szokások megértéséhez, hiszen segítségével megállapítható, hogy mely üzlettípusoknál és mely lokációkon dominál a minőségi kereslet a mennyiségi felett.

Mindemellett, véleményünk szerint a fővárosi bevásárlóközpont-piac távol áll a telítettségtől, ellenben jól érzékelhető a fejlődési, érési folyamat. A túlkínálat kialakulása helyett a szegmentálódás zajlik, amit az egyes termékcsoportokra specializált kereskedő központok, vagy az új értékesítési koncepcióval, illetve új építészeti elrendezéssel kialakított outlet központok és strip mall projektek megjelenése mutat. Mindemellett egy további jele is van annak, hogy a bevásárlóközpont építés nem áll le “csak átalakul”.

Egyre több olyan üzletközpont-fejlesztési tervről kapunk hírt, ahol kifejezetten belvárosi lokáción már meglévő – esetenként nagymúltú, patinás – épület átalakításával történik a bevásárlóközpont területének bővítése.

A Klotild-palota átépítésével a 2007 harmadik negyedévi átadáskor 5500 négyzetméter áll majd a kereskedők rendelkezésére, melynek kétharmadára már 2005-ben komoly érdeklődés mutatkozott. Az Orco Property Group 2005-ben a Divatcsarnok és a Budapesti Értéktőzsde épületének tulajdonosa lett. A fejlesztő tervei szerint az Andrássy úti műemlék épületben, valamint a Tőzsdepalota alsó, három szintjén áruház nyílik, ezáltal újabb 25 ezer négyzetméter üzlet kerül a rendkívüli keresettségnek örvendő belvárosi piacra.

Az említett épületek műemléki védettség (illetve részleges védettség) alatt állnak, a parkolóhelyek kialakítása és az épületek megfelelő korszerűsítése tetemes költséggel jár; a projektindítások éppen ezért a befektetők komoly szándékát és egyben a sikerbe vetett erős bizalmukat jelzik.

Szintén jelentős beruházás a Vörösmarty téri, volt ORI székház, valamint a Blaha Lujza téren mára elbontott sajtószékház újrafejlesztése (mindkét projektben üzletek is helyet kapnak).

E központi ingatlanok jövőbeli piacképességét alapvetően érinti a kialakítható parkolóhelyek száma, emellett az adott fejlesztések jellemzően drágábbak (a bontás-átalakítás) mint például egy foghíj beépítése. A parkolási problémára részleges megoldást jelent a fővárosi parkolási rendelet tavalyi, kedvező módosítása (ingyenes parkolás kiterjesztése a teljes hétvégére).

A magasabb bekerülési költség ellenére, a tervek a beruházók kedvező várakozásait támasztják alá; a bizakodásra pedig minden okuk megvan. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjának növekedése 2005-ben magasabb volt (9-13 százalék), mint bármely másik részpiacé a kiskereskedelmi ingatlanok szektorában.

Tény, hogy a történelmi jelentőségű ingatlanok átalakítása egyedi koncepciójukkal versenyelőnyhöz juttatják a beruházásokat, a belvárosi területek épülése-szépülése miatt pedig a város szívének felértékelődése folytatódik, hiszen a megújuló kiskereskedelmi övezetek több vásárlót csábítanak, ami a környék ingatlan-tulajdonosait újabb fejlesztésre ösztönzi.

A belváros régi fényének visszatérését nem csak a befektetők és a kereskedők üdvözlik, hiszen ezen fejlesztésekkel jelentős építészeti értékeket őrzünk meg, továbbá a magas presztízsű belvárosi vásárlás lehetőségével tovább színesedik a kiskereskedelmi paletta.