Az ingatlanbefektetések új adóparadicsoma lenne Magyarország

A régió pénzügyi szolgáltató központjává válhatna Magyarország azzal, hogy létrehoznák a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) fogalmát – derül ki abból a törvényjavaslatból, melyet a múlt héten nyújtott be a parlamentnek Rogán Antal kormánypárti képviselő. Az ingatlanbefektetési társaságokat a tőzsdére vezetnék be, a tulajdonosokat pedig csak az osztalék- és árfolyamnyereség-adó terhelné. Mfor.hu-háttér.

Az ingatlanbefektetések nyugat-európai központjaival, elsősorban Svájccal és Luxemburggal veheti fel a versenyt Magyarország, ha a parlament elfogadja Rogán Antal fideszes képviselő törvényjavaslatát. “A törvényjavaslat megalkotja a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra (SZIT) vonatkozó szabályokat, annak érdekében, hogy Magyarország a közép-kelet európai régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon” – olvasható a javaslat általános indoklásában.

Svájcot és Luxemburgot másolnánk

A javaslat szerint a SZIT egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A törvényjavaslat tartalmazza a SZIT-ek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a SZIT-ekre irányadó speciális – a nemzetközi gyakorlattal összhangban lévő – kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat.

A javaslat kidolgozói szerint a továbbra is virágzó nyugat-európai holding központok (Svájc, Luxemburg) számos olyan adminisztratív védekezési lehetőséget nyújtanak a befektetők számára, melyek az adózási előnyöktől függetlenül is a befektetői bizalom növelését szolgálják. “A jelen törvénymódosítás olyan megoldási lehetőséget tartalmaz, melyek a hazai környezethez igazodva valósítják meg ezen elvárások érvényesítését” – olvasható az általános indoklásban.

A módosítás előirányozza, hogy svájci, luxemburgi mintára a társaság ügyeit ellátó ügyvéd, könyvvizsgáló, jogtanácsos, közjegyző is elláthassa a részvénykönyv-vezetés feladatát. Ezzel az ötletgazda szerint egy átlátható, a tőzsdei cégek esetében a jelenlegi gyakorlatnál lényegesen jobban működő szabályozási környezet alakítható ki.

A törvényjavaslat szerint a szabályozott ingatlanbefektetési társaság csak nyilvános részvénytársaság formájában működhetne, mely kizárólag saját tulajdonú ingatlan adásvételével, bérbeadásával és üzemeltetésével, ingatlankezeléssel és vagyonkezeléssel foglalkozhatna. A társaság kibocsátott részvényeit legfeljebb 10 százalékban birtokolhatnák biztosítók és hitelintézetek. Az induló alaptőke legalább tízmilliárd forint kellene, hogy legyen, a részvények névértéke pedig nem lehetne alacsonyabb tízezer forintnál.

A társaságok portfóliójában az ingatlan mellett kizárólag látra szóló és lekötött bankbetétet, állampapírt, hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt, elismert tőkepiacra bevezetett értékpapírt, illetve projekttársaságban való tulajdonrészt tartalmazhat. Ugyanakkor a mérlegfőösszeg legalább hetven százalékának megfelelő ingatlanportfólióval kellene rendelkeznie a cégnek.

“A szabályozott ingatlanbefektetési társaság az ingatlanportfólióját legalább negyedévente, az üzleti év adott negyedévének utolsó napjára vonatkozóan köteles piaci értéken értékelni” – olvasható a javaslatban.

Adóparadicsom lehetünk?

A törvényjavaslat szerint az ingatlanhasznosításból és fejlesztésből realizált jövedelem túlnyomó részét (90 százalékát) a társaságok a részvényeseknek fizetnék ki osztalék formájában. A pénzügyi termék alapkoncepciója, hogy a SZIT által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában. Ennélfogva a SZIT-részvény lényegében osztalékrészvényként funkcionálna, ennek köszönhetően a részvényárfolyam volatilitása az átlagnál várhatóan alacsonyabb lesz a javaslat kidolgozói szerint.

A kedvező adózás körébe tartozik, hogy a törvény elfogadásával egyidejűleg módosítanák az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvényt, melynek értelmében a szabályozott ingatlanbefektetési társaságoknak az eredeti illeték negyedét kellene csak befizetniük ingatlanszerzéskor. A helyi adókról szóló törvény módosítása lehetővé tenné, hogy a SZIT-ek mentesüljenek az adófizetési kötelezettség alól, emellett a társasági adót sem kellene megfizetniük.

A szakmának alapvetően tetszik, de lehetne még javítani

“A SZIT-re vonatkozó új szabályozás a Nyugat-Európában már ismert REIT (Real Estate Investment Trust) meghonosítását tervezi a magyar befektetési piacon. Alapvetően jó javaslatnak tartjuk, mindenképpen keresletet indukálhat az amúgy jelenleg álló ingatlanbefektetési piacon, viszont a szabályozás bizonyos elemeinek például a 100 százalékban hazai ingatlanbefektetésnek illetve a részvénytulajdonosokra előírt maximum és minimum értékeknek mindenképpen szükséges az átgondolása” – mondta az mfor.hu kérdésére Lovro Adrienn, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke. Hozzátette: A REIT-ek jellemzően társaságiadó-mentességet élveznek minden országban, ahol ezeket bevezették. Ugyanígy jellemző az osztalék 90 százalékának kötelező kifizetése is a befektetők részére.

A szakember szerint a javaslat kiküszöböli a jelenlegi magyar ingatlanalapok nemzetközi társaikkal szembeni versenyhátrányát, ami abból fakadt, hogy eddig csak ingatlanokat vásárolhattak, és nem szervezhették ingatlanportfóliójukat projekttársaságokat tulajdonló holdingstruktúrában. A Magyarországon akkumulálódó tőke magyar tőkepiacon való befektetésének előmozdítása mindenképpen kívánatos és üdvözlendő – teszi hozzá.

“Valószínűleg a magyar ingatlanpiac fellendülését ez az új eszköz önmagában nem fogja megoldani, de nagymértékben hozzájárulhat a jelenleg pangó pénzügyi befektetői érdeklődés növekedéséhez és az ingatlanpiac élénküléséhez” – hangsúlyozza Lovro Adrienn.  

A szakmai egyesület szerint a törvény akkor tenné lehetővé hazánk régiós központtá válását, ha bizonyos arányban, például 30-50 százalékban megengedné a SZIT-eknek régiós ingatlanokba, azokat birtokló projekttársaságokba vagy külföldi ingatlanokba történő befektetést. “Luxemburg vagy Svájc minden bizonnyal nem a luxemburgi vagy svájci ingatlanbefektetések miatt vált nyugat-európai holdingközponttá” – véli Lovro Adrienn.

Az IFK szerint a jelenlegi javaslatban nem szerencsés, hogy egyes befektetői csoportok tulajdonszerzését maximálják a SZIT-ekben, hiszen a részvények szabad tőzsdei forgalmában sem a menedzsmentnek, sem a többi részvényesnek nincs ráhatása ezen tulajdonszerzésekre. Ugyanígy a közkézhányad minimális szinten való meghatározása a jelenlegi törvényszövegben átmeneti szabályozás nélkül azt eredményezheti, hogy a tulajdonosi szerkezet megváltozása pillanatában a SZIT azonnal elveszti státuszát, ami nem kívánt árfolyamesést és spekulációt eredményezhet egy olyan részvény esetében, melynek árfolyama a kötelező osztalékfizetés miatt kifejezetten stabilnak feltételezhető – teszik hozzá.

Beke Károly