Az illiberális demokrácia és a villamos

“Az illiberális demokráciában nem szívesen beszél senki nyíltan a piac állapotáról, így egy semleges témát választottam” – ezzel a felütéssel indult Tatár Tibor MRICS A kötöttpályás közlekedés hatása az irodapiacra című előadása a Portfolio Property Investment Forum konferenciáján, mely megalapozta az elkövetkező húsz perc hangulatát. A Futureal vezérigazgatója frappáns aktuálpolitikai megjegyzésekkel tarkítva mutatta be a számokon keresztül azt, amit mindig sejtett: megéri kötöttpályás közlekedési kapcsolat mellett fejleszteni.

Elmondása szerint a 4-es metró az elmúlt 30 év legfeleslegesebb beruházása, nem csak közlekedési, hanem ingatlanfejlesztési szempontból is, mivel a metró vonalán alig találunk fejlesztésre alkalmas szabad területet. A legtöbb megálló mellett egy szabad négyzetméter sincs, egyedül Kelenföld rendelkezik 500-600 ezer, a Bikás park legfeljebb 30-40 ezer, míg a Keleti pályaudvar mintegy 20-30 ezer négyzetméter fejlesztési területtel.

A negatív budapesti példával a sikeresnek bizonyult dán Ørestad-modellt állította szembe, ahol egy óriási városfejlesztéssel finanszírozták a metró építését. Egy 20 ezer lakóhely és 80 ezer munkahely befogadására alkalmas fejlesztési területen minden teleknek egyenként funkciót jelöltek ki egy “master plan” keretében, majd a fejlesztők licitálhattak a telekre. Ez lehetővé tette a város számára a telekár-bevétel maximalizálását, a fejlesztők számára pedig kiszámíthatóságot biztosította. A Futureal vezérigazgatója szerint egy ilyen modell alkalmazása esetén a városvezetés befolyásolni tudná, hogy merre fejlődjön a város, valamint az ilyen fejlesztések során az önkormányzat számára szabályozási eszköz is lehet a kötöttpályás közlekedés 

Tatár Tibor szerint a kötöttpálya előnye, hogy segítségével időt takarítanak meg a felhasználók és elérhetővé válik általa a szolgáltatási környezet. Látványos számításokkal támasztotta alá, hogymennyivel hatékonyabb egy ingatlan “feltöltése” szempontjából, ha kötöttpályás kapcsolattal rendelkezik – elsősorban a kapacitásbeli különbségeknek köszönhetően. Egy átlagos, 20 ezer négyzetméteres irodaház 2000 dolgozóval, ahová az irodisták 60% jár tömegközlekedéssel a 1,5 órás reggeli csúcs alatt 12 busszal, 3,5 Combino villamossal vagy 1,2 metróval tölthető meg. 

A 34 ezer négyzetméteres, napi 35 ezer látogatót fogadó Corvin Plaza óránként 26 busszal vagy épp 2,5 metróval lehetne teljesen megtölthető, ha 10 órás nyitvatartással és a közösségi közlekedést használok 75%-os arányával számolunk.

A CBRE kutatása szerint átlagosan 11%-kal olcsóbb az az ‘A’ kategóriás iroda, ami nem metró mellett van – ‘B’ kategória esetében ez az érték 7%. Tatár Tibor szerint a jobb megközelíthetőségen felül más előnyei vannak annak, ha egy munkáltató kötöttpályás közlekedés közvetlen közelében bérel irodát. A munkaerő megtartásának nagyobb esélye mellett például kevesebb céges autó fenntartására van szükség – mindezért persze magasabb bérleti díjakat kell fizetni. Az ingatlanfejlesztő számára gyorsabb bérbeadás és bérlő-megtartást ígér a kötöttpályás kapcsolat, amiért cserébe magasabb telekárral kell számolnia.